杭州土地持续升温，但时隔9个月，杭州土地市场再度出现“竞配自持”，还是热得让人意外。闲林两宗“姐妹地”在报名阶段就确定了20余家报名房企，且本土房企和全国型大鳄都不在少数。最终，“姐妹地”分别被两家广东房企摘得，其中广州时代为首次入杭，佳兆业则是时隔多年“回”到杭州。
两宗地块都竞价到了白热化：广州时代项目溢价至47%，佳兆业项目溢价封顶并且竞配自持6%。
与此同时，勾庄宅地在一个月内再度刷新了板块标杆地价：由闽系房企融信以21211元/平米楼面价竞得，溢价37%。
本期关注点：
1、高溢价拿下闲林宅地 有何逻辑？
2、勾庄一个月内刷新板块地价 为何？
结果综述：
佳兆业闲林项目楼面价16476元/㎡，自持6%。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约18748元/㎡，毛坯保本房价测算约25865元/㎡。（自持部分未做处理。）
广州时代闲林楼面价16115元/㎡，溢价率46.5%。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约17184元/㎡，毛坯保本房价测算约23950元/㎡。
融信勾庄项目楼面价21211元/㎡，溢价率36.8%。根据浙报传媒地产研究院测算，毛坯保本房价测算约28950元/㎡。
测算逻辑：
成本测算方式：①公租房建面从总体量中扣除；②住宅建安成本4000元/㎡；②公租房建安+全装修成本4200元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
高溢价拿下闲林宅地 有何逻辑？
闲林“姐妹地”楼面价分别为16476元/㎡、16115元/㎡，均需配建5%公租房。参考周边地价，板块内最近成交是中梁、绿城闲林项目（2019年1月30日成交），当时楼面价分别为13625元/㎡、14508元/㎡，公租房配建比例与今天一致。
两个月不到，成交楼面价再次明显上调，这与本次“姐妹地”体量小、总价门槛低有一定关联。
（虽然广州时代与佳兆业两宗地块是商住地，但因商业配比不大于10%，对住宅影响不大，可与纯住宅项目进行对照。）
相比中梁、绿城项目，今日两宗地块区位上更靠近未来科技城核心区与西溪湿地，周边配套更加齐全，在承接未来科技城与城西外溢客群方面更有优势；但中梁、绿城项目容积率仅1.1，适宜打造排屋、别墅等低密产品，而广州时代与佳兆业项目的容积率为2.3和2.0，加上限高要求，仅能打造高层+小高层产品，溢价能力与中梁、绿城项目相差较大，更适合刚需定位。
目前板块内在售楼盘存量主要在东海·闲湖城、融创金成·江南府、桃源小镇和绿城·和庐等项目，都位于余杭中泰相邻的西北侧，与小和山相邻部分的住宅项目较少，除了东海·闲湖城，其余项目定位多为改善。
综合来看，本次广州时代和佳兆业拿地的战略性需求大于策略性需求。
勾庄一个月内刷新板块地价 为何？
2019年2月27日，德信竞得勾庄宅地，楼面价20327元/㎡，重新定义了板块的价格体系。没想到一个月之内，板块纪录就被刷新：今日勾庄宅地以楼面价21211元/㎡成交，由融信竞得，与拥有运河景观的德信项目相较又有所上调。
但实际上，融信的勾庄宅地有两大优势，或是开发商选择它的最大理由：
一、本次融信宅地距离在建地铁10号线吴家路站仅150米（德信宅地距4号线储运路站约300米），与4号线和10号线的换乘站——杭行路站距离不过900米，是名副其实的地铁盘；
二、本次融信宅地南面900米处便为华润综合体项目，目前，板块内商业配套较为稀缺，华润综合体的落地，将成为板块内地标性的大型商业配套，很大程度上影响了板块预期。
综合来看，随着市场升温、城市扩张，板块的定义在不断更新，开发商对勾庄板块的预期以及地块对标的参考系发生了根本性转变。（浙江在线记者 郑青青）
共和国声音日历|2月26日
