央广网北京5月28日消息（记者高敏 纪翔）据中国乡村之声《三农中国》报道，日前，国土资源部就《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）公开征求意见。修正案增加一款：“国家鼓励进城居住的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。腾退出的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用权人协商回购，主要用于满足本集体内部的宅基地再分配，或者根据国家有关规定整理利用。”
宅基地制度改革是全国农村土地制度改革三项试点工作之一。目前，全国15个试点地区已经退出宅基地7万多户，面积约3.2万亩。近日，记者走访江西、安徽等地，实地调查宅基地腾退情况。
洪万村是江西省余江县平定乡宅基地制度改革的第四批试点村。路边的墙上粉刷着这样的话：一户只能一宅，建新必须拆旧。在一处刚退出的宅基地上，记者看到有挖掘机正在拆除一栋老房子。
这个村共有160户、650人，宅基地185宗，其中一户一宅104户，一户多宅37户，多户一宅19宗。洪万村村支书夏早元：
夏早元：我们村庄以前猪牛栏、空心房杂草丛生，乱建乱搭的地方比较多，路又没路，进都不好进来。现在村庄有偿退出的是27宗，面积3200多平方米。无偿退出的，主要是牛栏、厕所、空心房，退了97宗，面积是2300多平方米。
夏早元说，目前村里宅基地有偿退出的标准是每平方米50元，有偿还是无偿，以及有偿的价格标准，由参与试点的各村从实际情况出发，征询村民意见，并由基层自治组织村民理事会批准通过。
不过在很多乡村，“宅基地是祖业”这种观念根深蒂固。夏向阳是洪万村夏家组第一户退出老宅基地的，他的情况是一户多宅，无偿退出。他告诉记者，当时也给家里人做了不少工作。
夏向阳：最早的话，洪家、万家，看到他们里面拆掉了确实是好。我们在外面时间长，也知道家里这样下去不是办法。想开了，现在村里老房子放在这里有什么用啊？也没人住，交通不方便，车也开不进来。把它重新规划，环境更好。
宅基地腾退，不仅能满足子孙后代建房的需要，保护水田，同时也为村里增加休闲娱乐设施，以及绿化建设、修通宽敞的水泥路提供了空间，让村容村貌靓起来。
作为余江县试点的第一批村庄之一，岩前村倪家组的面貌已经发生巨大变化。这里为宅基地改革特别成立了一个村民自治组织——宅改理事会。在此基础上，村里拆除不少荒废的猪栏牛栏、老房屋，建成了宽约五米的水泥路，路两旁大都是新建的三层小楼，周边配备休闲健身的小广场，环境整洁优美。倪家组宅改理事会理事长倪建科，指着一片草坪前展示的宅基地老照片说：
倪建科：你看这个地方。原来不漂亮，虽然你有新房，但是这个村庄还是没有新貌，退出的空间就可以搞点绿化，栽点草、栽点树。
目前，倪家组退出宅基地2000多平方米。要强调的是，一户一宅，拆旧建新，每户的宅基地面积都不能超过140平方米。按照余江县的规定，试点各村都要根据当地情况来确定这样一个上限，上限在120到240平方米之间浮动。
通过宅基地改革试点，余江县储备了10年到15年的农房建设用地，试点村新修村内道路255公里，清运垃圾41万吨，绿化面积52万平方米，环境明显改善。余江县国土资源局局长蔡国华说，改革就是要盘活存量，规范增量，推动宅基地在一定范围内流转，保障农民权益。
蔡国华：保障农民富有所居，能有地建得了房。改善农村的基础设施条件，让农民住的地方环境更好，要富有宜居。
闲杂的旧房腾出来了，村容村貌发生了大的改变，同时，也给村里未来的公共设施建设腾出了空间。但是，腾退宅基地，毕竟是将一部分人的利益转化成了集体的利益，在这一过程中，如何让农民既腾出了旧宅，又从中受益？农民有两种选择：经济补偿和以宅基地换耕地种。
走进安徽省金寨县刘冲村，村民王大国头戴一顶草帽，正和家人在地里耕种玉米。这块地原本并不是耕地，而是自家老宅基地去年自愿有偿退出后，由政府出资复垦出的耕地，有3亩多。王大国擦着脸上的汗告诉记者：
王大国：过去都是老房子，住了30多年。宅基地腾退是好事，我们很高兴，补偿了9万多块钱，老房子可以变成钱。地腾出来了之后，政府把地整的很漂亮。一年可以种两季庄稼，一次油菜，还有这次马上种玉米。一年这一亩可以搞1000块钱呢。现在集中在刘冲村中心村庄，住得很好，小别墅一样。
新建的中心村庄位于刘冲村北部，规划用地面积161亩，一期已经启动建设面积43亩，安置农户建房60户，其中贫困户17户。这些住户的老宅基地有偿退出并进行整治，可复垦宅基地面积100亩。村民吴芸去年10月份就搬到了这里的新房，到镇上的服装厂上下班，交通方便多了。
吴芸：10月份搬过来，宅基地就已经腾退了。
记者：给了您多少补偿？
吴芸：论平方算的，我家有十七八万呢。
记者：那您在这儿建新房花了多少钱？
吴芸：23.5万。
记者：那您自己家就出个五六万。
吴芸：嗯。现在水电都方便了，路也近，六七分钟，原来要半个小时。
对于宅基地退出，刘冲村采取了“补偿+奖励”的方式。金寨县副县长朱宽江：
朱宽江：对一户多宅的多宅部分等三种情形实施无偿退出，最大限度让利于民，乡镇可以给予适当补助。对有合法权属来源及一户一宅等五种情形，除按照分类标准，给予宅基地退出和地上房屋拆除补偿外，还可享受到不同的优惠奖励政策。
目前，金寨县全县已腾退复垦宅基地2.3万亩，其中有偿退出约占60%。金寨县国土资源局副局长郑汉涛告诉记者，由于是国家级贫困县，金寨县土地增减挂钩的节余指标可以在省域范围内有偿调剂使用，宅基地制度改革和异地扶贫、水库移民搬迁等相融合，助力脱贫攻坚，当地贫困人口从8.34万降到2016年底的6.6万。
郑汉涛：目前已经在省域范围内有偿调剂了10800多亩，主要交易指标的承接地有马鞍山、滁州市、合肥市。交易金额49.5亿，返还给群众主要就是通过宅基地退出补偿，将近14个亿。第二个用途就是腾退复垦，施工经费。第三块，就是水、电、路等基础设施配套需要的资金。
腾退空宅，不仅能带活了农村集体经济，也让农民“变废为宝”，得到了实在的好处。那么，农村空宅是怎么来的？在腾退过程中又要注意哪些问题？中国乡村之声评论员纪翔认为：
纪翔：在农村，一户多宅并不少见。按照传统，家里儿子结婚成人，就要跟父母“分家”，搬出去自己住，所以就要给孩子提前预备新房。“盖房娶媳妇儿”就是这么个来历，村落也是这样一步步壮大的。
给孩子盖新房属于“天经地义”，可以向村集体申请新地基，父母的老房子仍是“刚需”，是不必拆掉的。但是，天长日久，一代代新房，也逐渐变成了老房。上一辈，乃至上上辈已过世老人的房子，仍被自己的孩子们继承下来，一户多宅就这么一代代形成了。
当然，有很多人会选择在自家老宅上盖新房，但也有一些人家为了追求好的区位、大的空间，对新地块的需求仍是源源不断，老宅就继续闲置着。更有甚者，将集体产权的宅基地，当作私产自行买卖。
随着城镇化的快速发展，形势又发生了新的变化。年轻人外出打工，在城里买了房，家里盖好的新房就闲置了。许多人家全家进城，老家房子更是多年“任凭雨打风吹去”。与此同时，公共设施建设和土地规模化经营，对耕地的需求日益紧迫。一边是家里“阔绰”得住不过来，一边是村集体经济和社会建设紧紧巴巴。
在这种情况下，国家提出的“三块地”改革中，宅基地制度改革就占了很大分量。这次《土地管理法（修正案）》（征求意见稿）也对宅基地制度改革多有涉及。如何把村民手里闲置多年的土地解放出来，“焕发第二春”，是一门课题，也是一门学问。硬生生“拿”回来，这里的“拿”带引号的，自然会遭到村民的强烈反对。这其中既要讲政策、讲策略，也要区别对待。
对于那些私搭乱建、不在规划内的所谓“房产”，应该按照相关政策和统一规划予以拆除；而对于那些有历史渊源和合法来源的空宅，便不能一拆了之。不管是“以地易地”，还是经济补偿，都要既考虑当地经济发展的需要，又考虑村民的实际需求。不能一刀切，也不任凭“狮子大开口”“漫天要价”。
想盖房的，可以拆旧盖新，想种地的可以置换耕地，想省心省事儿的，就选择经济补偿。当然，这几种方式也可因地制宜，配套使用。总之，只有找准集体经济发展和农民个人需求的契合点，才能在腾宅建新的过程中取得双赢。
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