12月13日，山东省市场监督管理局发布《全省重点领域合同格式条款违法行为专项整治工作方案》，随方案印发了《房地产交易格式条款点评意见》《汽车销售行业格式条款点评意见》，有关专家对房地产交易和汽车销售行业10种不公平格式条款进行了点评。
全省重点领域合同格式条款违法行为
专项整治工作方案
为贯彻落实《市场监管总局关于对利用合同格式条款侵害消费者权益的违法行为开展专项整治行动的通知》(国市监网监〔2018〕198号)要求和全国市场监管部门合同行政监管座谈会(昆明)精神，依法履行合同行政监管职责，进一步加大合同格式条款监管力度，切实维护合同公平正义，保护消费者合法权益，针对重点领域不公平合同格式条款突出问题，制定2018—2019年全省重点领域合同格式条款违法行为专项整治工作方案如下。
一、工作目标
按照“依法行政，突出重点，标本兼治，注重实效”的原则和要求，坚持查处与规范相结合，专项整治与长效机制建设相结合，通过集中专项整治，进一步规范重点领域合同格式条款行为，努力营造公平公正、诚实守信的经营环境。
二、工作重点
重点针对房地产业和汽车销售业中的典型不公平格式条款，集中整治免除经营者自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的违法违规行为。各地在开展房地产业、汽车销售业专项整治的同时，还可结合辖区实际，选择1—2个重点行业进行整治和规范，形成区域监管特色。同时，要对往年在格式条款整治中规范过的公用事业、旅游等行业积极开展“回头看”，对已制发整改建议书的，督促其整改到位，对已处罚的，加强案后回访，持续优化市场秩序、改善消费环境。
三、工作安排
(一)部署阶段(2018年12月)。各级工商和市场监管机关调查摸排辖区内合同格式条款违法行为的突出问题，确定重点整治领域，制定工作方案，明确工作重点、监管措施和工作要求。
(二)实施阶段(2019年1月- 9月)。各级工商和市场监管机关周密部署，落实责任，有效开展整治工作。要通过调查摸底、向社会公开征集、现场检查等多种手段，广泛收集梳理重点整治行业的格式合同文本，认真排查涉嫌违法格式条款。要及时受理、处理消费者投诉举报，做好“诉转案”工作。要通过行政约谈、下达行政建议书等方式，开展行政指导，督促经营者在规定期限内整改规范。对在规定期限内拒不整改或已造成危害后果的，依法予以查处。对查办的典型案例，要通过适当形式公开曝光，提高整治工作的社会影响力。
为推进格式条款监管工作深入开展，市场监管总局收集了部分格式合同，由总局合同监管工作专家评审委员会有关专家对其中的格式条款进行了点评(见附件)，供各地在执法工作中参考。
(三)总结阶段(2019年10月-11月)。各级工商和市场监管机关认真总结整治工作经验成效，查找问题不足，提出推进工作意见建议。要以整治促规范，会同相关部门进一步完善和推行合同示范文本，规范合同签履约行为。要积极探索建立健全合同监管的长效机制，推进合同格式条款监管工作常态化、长效化，切实履行好《合同法》《消费者权益保护法》《合同违法行为监督处理办法》赋予的职责。
四、工作要求
(一)加强组织领导。房地产业、汽车销售业与人民群众的生活息息相关，也是近年来消费者反映问题较为突出的领域。加强格式条款整治，既是保护消费者合法权益的必然要求，也是履行市场监管职责、维护市场经济秩序的重要举措。各级工商和市场监管机关要充分认识专项整治工作的重要意义，把整治工作列入2019年的重点工作内容，切实加强组织领导，完善工作机制，强化工作措施，加大执法力度，确保整治工作有力有序有效推进。
(二)提升办案能力。各级工商和市场监督管理机关要加强对基层执法工作的业务指导，努力提升基层队伍的执法专业性和办案水平。要丰富执法方式和手段，坚持标本兼治，坚持重点检查与随机抽查相结合、行政处罚与行政指导相结合、个案查处与行业规范相结合。要善于借助合同格式条款评审委员会、行业协会等“外脑”，对涉及法律广泛、专业性强、有可能造成争议的条款进行评审咨询，提高执法办案的准确性，防范执法风险。
(三)加强协作配合。内部各业务机构要加强协同监管，形成职能合力。外部要加强与行业主管部门的协调配合，及时沟通联络，促进信息共享，形成部门联动的执法合力，努力增强整治效果。
(四)加强舆论宣传。要依托新闻媒体、官方网站、微博、微信公众号等传播渠道营造有利舆论氛围，对专项整治工作进行全过程、多方位的宣传，努力营造社会广泛关注、热情支持、积极参与的浓厚氛围，扩大执法整治工作的社会影响。
(五)加强信息报送。各市局要加强对专项整治工作的情况调度和督导检查，工作中的好经验、好做法请及时报省局。要按时向省局报送以下工作情况：
一是 2018年12月31日前，报送本市专项整治工作方案。
二是 2019年3月、6月、9月底前，分别报送专项整治工作推进情况、排查的典型不公平格式条款和《全省合同格式条款规范监管工作统计表》。
三是 2019年10月31日前，报送本次专项整治工作总结、《全省合同格式条款规范监管工作统计表》及2—3个典型案例。
房地产交易格式条款点评意见
格式条款1：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。
点评意见: 此条款关于不可抗力的约定涉嫌违反法律规定，属于侵犯了买受人合法权利的不公平格式条款。
该条款约定的不可抗力情形超出了《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的范围，如施工期间停水停电、第三人破坏等，违反了法律规定。也违反了《合同法》第一百一十八条的规定，即在不可抗力情形发生后，出卖人应履行告知义务，及时将不可抗力情形告知买受人，以减轻可能给买受人造成的损失，而非在交房时才告知。
格式条款2：“甲(卖方)、乙(买方)双方应按约定履行合同，若乙方中途不履约，其定金由甲方与丙方(房产中介方)共同各按50%分享。若甲方中途不履约，甲方应在不履约之日三日内付给乙方双倍的定金违约金，乙方与丙方共同各按50%分享此违约金” 。
点评意见：此条款属于涉嫌侵犯买受人有关定金权利的不公平格式条款。
根据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同的当事人是买方和卖方。在其中一方违约时，应当向对方承担违约责任，第三方既没有权利要求其中任何一方承担违约责任，也没有权利因其中任何一方获得利益。但是，本条款却规定，无论是买方违约，还是卖方违约，在违约方承担的违约责任中，中介方均获得50%利益，严重损害了守约方的正当利益，是不公平的格式条款。另外，该条规定，卖方违约时，只是支付违约金，而没有按照定金罚则双倍返还定金，违反了《担保法》相关规定，损害了买方的正当利益。
格式条款3：“出卖人逾期交房的违约责任及有关产权登记的约定是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张”。
点评意见：此条款属于涉嫌限制买受人权利的不公平格式条款。
该条款是强行要求买受人接受违约条款的约定，剥夺了买受人的选择权，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，属于违反法律规定，免除自身责任、排除对方合法权利的不平等格式条款。
格式条款4：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费”。
点评意见：此条款属于涉嫌排除买受人权利的不公平格式条款。
该条款是强行要求买受人收房的条款，剥夺了买受人对商品房的审验权，所约定的代管费性质不明，没有法律依据，涉嫌不当得利，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，属于违反法律规定，加重对方责任、排除对方主要权利的不平等格式条款。
格式条款5：“双方签订协议后，若出卖人将买受人购房另转卖给他人，出卖人应付给买受人已付房款3%作为对买受人的经济赔偿”。
点评意见：此条款属于涉嫌减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。
该条款是强行要求买受人接受经济赔偿的条款，剥夺了买受人在出卖人违约后对合同如何处理的选择权，该条款违反了《合同法》一百一十三条第一款、《商品房销售管理办法》第十条，设定的3%的经济赔偿，也远远低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的总赔偿额。
格式条款6：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交**仲裁委员会仲裁”。
点评意见：此条款属于涉嫌排除对方权利的不公平格式条款。
该条款强行确定了争议解决的方式，以仲裁协议的形式排除了法院的对纠纷的司法管辖权，剥夺了买受人在争议发生后，适用何种方式解决争议的选择权，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则和《消法》第三十九条争议解决途径的规定，属于违反法律规定，排除消费者合法权利的不平等格式条款。
汽车销售行业格式条款点评意见
格式条款1：除非甲方书面另行通知，乙方无论因何种原因没有收到甲方的交车通知，甲方有义务在本合同约定交车截止日前将车交付给乙方;乙方有义务于本合同约定交车截止日的当日工作时间到甲方处接车，否则视为乙方无正当理由拒绝接车，自交车通知确定的交付使用之日或本合同约定交车截止日起视为已交付，该车毁损、灭失的风险由乙方承担。自甲方通知提车之日或本合同约定交车截止日次日起，甲方有权另行处理。
点评意见：此条款属于涉嫌免除经营者责任、加重消费者责任的不公平格式条款。
本条款仅以甲方书面另行通知作为确定买方是否逾期接车的依据，不符合《合同法》第一百一十七条规定以及第一百四十八条规定，任意扩大消费者逾期接受车辆的责任范围，免除了经营者依法应当承担的责任。
格式条款2：特别约定：上述随车配置和单价为双方签署本合同之时的现行厂配和价格，因厂家产品换代等政策的调整，在乙方提车时上述厂配可能会发生变化，单价也会因此有所变化，乙方同意接受变化后的新厂配和新价格。
点评意见：此条款属于涉嫌免除经营者责任的不公平格式条款。
本条款保留了卖方单方调整车辆交付时随车配件及其价格的权利，排除了买方请求依约履行合同的权利以及对合同内容予以变更的同意权，违反了《合同法》第三条和《消费者权益保护法》第十六条第三款的规定，可能加重买方的负担与责任。对于由于汽车厂家产品换代等政策影响，确实需要调整随车配置及其价格的，应当与买方协商一致，依法解决。
格式条款3：合同签订之日，乙方向甲方交纳定金 元，如乙方不按约定履行本合同则无权要求返还定金。甲方不按约定履行本合同，应返还乙方交纳的定金，但不做任何赔偿。定金日后抵为车款，但定金数额不得超过车款总额。
类似条款：由于售方原因未能按时交车的，售方可退回定金;其他原因一律不退回定金。
点评意见：此条款属于涉嫌免除经营者责任的不公平格式条款。
定金规则属于各类合同常见规则，对此，现行法律有明确规定。前述两个条款对于定金的约定不仅对于买方不公平，且违反了法律的强制性规定。根据我国《担保法》第八十九条、第九十一条规定，前述条款中约定的“甲方不按约定履行本合同，应返还乙方交纳的定金，但不做任何赔偿。”“由于售方原因未能按时交车的，售方可退回定金;其他原因一律不退回定金”违反了定金罚则的规定;“定金数额不得超过车款总额”则违反了定金不得超过主合同标的额百分之二十的规定。对于超过部分，不发生定金的法律效力。
格式条款4：因不可抗力因素、厂家生产原因、政府部门原因，导致合同无法按时履行，甲方无责任，时间顺延。
类似条款：买方确认，本合约所载的交车日期仅为大约日期，而如因非买方原因或非卖方原因造成交车日期延迟不能履行此合约内容而引致的任何损失或损害，卖方无需负责。
点评意见：此条款属于涉嫌免除经营者责任的不公平格式条款。
本条款中对因厂家生产原因和因非买方原因或非卖方原因而导致的无法按时履行的免责规定，违反《合同法》第一百二十一条规定，即当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。对于政府部门原因，则应具体分析。如属于不可抗力原因，则应允其免责;反之，则仍依据前述第三方原因导致合同不能履行的规则处理。本条款任意扩大免责事由，限制了消费者的权利、加重了消费者的责任，属于不公平格式条款。
来源：山东省市场监督管理局
中国第35次南极科学考察
