央广网北京3月25日消息（记者 门庭婷）“房地产行业是支柱产业，是永续产业，是周期性行业，周期性行业意味着它一定有春夏秋冬，我们现在只不过是冬天，不是末日。”旭辉控股董事局主席林中在24日举行的2021年业绩发布会上这样说。

如他所言，过去的一年里，在种种变化与不确定中，房地产行业的确经历了“寒冬”，房企挑战重重。在这样的市场环境下，林中表示，旭辉交出了一份“靠谱的成绩单”。年报显示，旭辉2021年实现合同销售额2473亿元，物业销售回款率超95%，表现超过了多数房企。对旭辉而言，“穿越寒冬”自有一套过冬法则。

（旭辉线上业绩发布会截图，央广网发）

行业排名上升 高回款率保证现金流稳定

年报数据显示，2021年内，旭辉实现合同销售金额2473亿元，较2020年的2310亿元增长7.1%。同时，其在行业的排名也有所上升。根据克而瑞发布的2021年中国房地产企业销售排行榜，旭辉控股位居合同销售金额榜第14位，较2020年的17名前进3个位次。

区域布局方面，2021年，旭辉控股在长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额对合同销售总额的贡献率分别约为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%，其中一二线城市仍是销售主力，合同销售金额占比约为87.2%。

从物业类型来看，住宅销售仍是旭辉控股业绩的主要来源，合同销售额占比达92.5%左右，而来自办公楼/商业项目的销售额则占7.5%。

比销售额增长更值得关注的是旭辉的回款情况。旭辉始终坚持“有回款的销售”，2019年与2020年签约回款率均达到92%。2021年，其签约回款率继续提高至95%。

旭辉控股CEO林峰在业绩发布会上提到，旭辉一直对销售回款的质量高度关注，2021年集团回款同比增长20%，达到2403亿元，这样的回款成绩在行业比较困难的时候确保了旭辉的现金流安全。

经营业绩受关注的同时，旭辉控股合作方“爆雷”事件也被提及。对此，林峰透露，目前旭辉控股与出风险企业合作的项目有21个。不过，其中14个为无融资的尾盘项目，剩余项目销售和回款工作均正常有序开展，项目上有充足的预售监管资金可保障开发建设顺利进行。

此外，他表示，旭辉从来没有为合作方提供超额担保，都是按股比正常担保，这一块的风险是相对可控的。

“三道红线”全部转绿 平均融资成本降至5%

2021年中期业绩会上，旭辉控股管理层曾提出2021年“三道红线”全部转绿的目标。如今看来，这一目标已经实现。林峰介绍，2021年旭辉控股净负债率为62.8%，现金短债比为2.6倍，剔除预收款后的资产负债率为69.7%，成为绿档房企。

先于多数企业提前进入绿档的成绩，离不开旭辉控股的低成本融资与债务管理的优化。旭辉控股在年报中提到，2021年中国房地产开发商的融资环境继续从紧，房地产开发商信用资质出现分化，融资端集中度呈上升趋势，优质企业融资成本优势更趋明显，“公司凭着稳健的财务实力，于充满挑战性的融资环境下果断实现多次融资，充分反映了我们的融资及财务实力，以及受资本市场的欢迎。”

从年报中可以看到，2021年内，旭辉在境内外发起了7笔主要融资交易，并通过增加绿色美元债的发行优化债务到期结构，降低融资成本。林峰介绍，2021年集团加权平均融资成本由2020年的5.4%降低至5%，同时短期负债在全部负债中的占比仅为16%，平均负债周期超过5年。旭辉控股在年报中表示，过去一年的融资预计将足够应付其土储扩充及再融资的需求。

此外，今年3月份，旭辉控股与平安银行签订《银企战略合作协议》，根据协议，平安银行将授予旭辉50亿元并购融资额度。“该额度得到了管理层的呵护，既不计算在‘两集中’红线内，也不计入房企‘三道红线’新增有息负债额度内，在这方面我们会积极拓展。” 旭辉控股CFO杨欣表示。

多元发力 物业、租赁板块优势明显

除了业绩及财务数据，旭辉控股的多元发展也受到行业关注，物业、商业、租赁、代建等板块的发展，为旭辉控股提供了多维驱动力。

其中，2018年登陆资本市场的旭辉永升服务日前发布年度业绩报告，2021年内，旭辉永升服务收入与归母利润分别录得47.0亿元与6.2亿元，同比分别增长50.8%、58.0%。截至2021年年底，其总合约建筑面积超过2.7亿平方米，其中在管总建筑面积约为1.7亿平方米，同比分别增长49.4%、68.3%。规模增长之外，其综合服务能力也进一步提升。

在近几年的住房市场，“租购并举”成为热门词汇，众多房企将租赁作为多元化发展的路径之一，旭辉也在其列。

2021年，旭辉控股遵循轻重结合的战略导向，在多个核心城市落子租赁社区项目，新增签约间数超过2万间。旭辉控股年报显示，目前旭辉瓴寓全国在运营及自持大社区项目多达30余个，是行业内拥有大社区最多的租赁企业。2021年底，旭辉瓴寓以98%的高出租率、90%的高GOP率、60%的高续租率，以及91%的高满意度完成行业内首例租赁社区项目的资管退出，真正实现“投融建管退”的全周期闭环。更值得关注的是，林峰表示，旭辉瓴寓是上海第一家能够获取R4地块的民营企业，并且在2021年内拿下2宗R4地块。

此外旭辉商业、旭辉建管、旭辉健康等板块也持续发力，并取得了一定成绩。

穿新鞋走新路 “三五”期间更追求效益

在去年的市场环境下，旭辉能够取得上述成绩，可以说表现优于多数房企。不过，相较于过往成绩，旭辉控股关于未来的规划更受行业瞩目。

2022年，旭辉恰好进入了第三个五年战略期。林中表示：“当前旭辉控股进入了稳定成长期，第三个五年规划中，考虑到市场环境的变化，我们要穿新鞋、走新路，坚持长期主义。”在新的中长期规划中，旭辉控股将企业发展愿景修改为“成为受人信赖的城市综合运营服务商”。

随后，林中介绍了公司“三五战略”中的8大战略核心，且强调了三方面改变：一是经营模式的变化。从纯住宅开发转向开发+资产运营的经营模式，实施轻重结合，大力发展轻资产业务，未来希望运营型收入占比达到30%-40%，助力旭辉炼就穿越周期的能力；二是运营模式的变化。从过去行业传统的“三高”运营模式转向低负债、轻土储、高效率、低成本的运营模式；三是经营导向的变化。从过去追求规模转向追求效益，而其背后是经营理念、经营机制、评价考核机制、激励机制等一系列的转变。林中表示：“相信不久的将来这些转变将在我们的经营成果上得到体现。”

上述转变中，从规模向效益的转变在发布会上被旭辉控股管理层多次提及，也体现在了旭辉控股2022年的业绩目标中。

对于2022年业绩目标，林中表示，今年旭辉控股大概有3600亿可售货值，但旭辉的目标是保持权益销售额的稳定。“未来几年旭辉将大幅度提高权益销售额的比重，而不是只关注销售额的大小，我们关心的是销售额背后旭辉销售的含金量、旭辉销售的利润。”林中说。

虽然林中并未直接给出销售业绩目标，不过，年报显示，2021年旭辉控股获取了66个新项目，并战略性进入8座城市，截至报告期末，集团土地储备总建筑面积约为5250万平方米。今年1-3月，旭辉控股再次获取3个新项目，并成为今年北京首批集中供地中唯一拿地的民企，引起行业高度关注。

旭辉控股表示：“得益于公司良好的销售回款能力，旭辉的现金流得以保障，偿债能力持续加码，配以丰厚的土地储备，相信本集团能以从容姿态应对未来的行业波动。”

经历了调整与变革，房地产行业走势备受瞩目。林中判断，目前政策已经见底，市场即将见底，期待五六月份市场会有小阳春。“我们相信冬天快结束了，春天也就不远了。我们对行业未来充满信心，对行业健康发展充满信心，对行业良性循环充满信心。”这是林中的信心，也是旭辉控股的信心。