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　　小产权房是多年来活跃在我国房地产领域的颇具中国特色的一种房地产形态，影响着相当一批人的生活。小产权房已经成为缓解住房矛盾、加快新农村建设、改善农村住房条件、改善农村人居环境的重要房产形态。发端于北京城乡结合部，风行于全国。

　　目前小产权房的处境十分微妙和尴尬，一边是强劲的市场需求，相当一批购房者争相抢购，另一边是相关部门的严厉查处，达摩斯之剑高悬，随时都有被推倒的危险。各方相持不下、博弈焦灼。那么，小产权房到底是怎么回事呢？我们不妨一探究竟。

　　一，小产权房是新农村建设的需要与创造

　　小产权房已经成为社会各界关注的热点话题。前些年各大媒题争相报道，特别是山东济南市大规模推倒小产权房的做法，更是引起全社会的广泛关注。一些开发商也纷纷发表观点，其中相当多的人对小产权房进行无情的鞭鞑。大有置于死地而后快的感觉。

　　小产权房是在新的历史时期，中国农民智慧的创造。随着城市化进程步伐的加快，随着新农村建设的不断深入，随着农民生活水平的不断提高，一种新兴地产型态--村镇地产应运而生。目前，我国只有《城市房地产管理法》，对于村镇地产还没有相应的法律，一些大的原则也只能遵循《宪法》、《土地管理法》确立的基本原则。这就造成相关法律滞后的问题。在这种情况下，富有创造力和智慧的我国农民就创造出了小产权房这一住宅新模式。

　　新农村建设不是一句空话，要对广大农民负责，要为广大农民谋取实实在在的利益。在新农村建设规划纲要中，其中非常重要的内容就是要不断改善农民居住条件，加强基础设施建设，改造旧村住宅，不断改善农村人居环境，治理村容村貌，使我国农村早日成为生活富裕、社会安定、村容整洁、经济繁荣、环境优美、安居乐业的新型农村。在这样一个大环境下，广大的农村兴起了一场“自我城市化”的浪潮。随着中央批准重庆以城乡一体化为主旨的统筹城乡协调发展综合试验区的启动，一场新的改变城乡二元结构的伟大革命开始了，这将是一场史无前例的革命，它将改变中国的社会结构，改变中国下一代农民的命运。新农村建设的风起云涌，对中国农村未来发展产生了深刻的影响。一些前所未有的新模式也在实践中不断完善与创新。

　　在新农村建设的浪潮中，一种新兴的地产型态--村镇地产应运而生。所谓村镇地产，就是指在国家法律许可框架下，利用农村旧村住宅用地和闲置荒地，进行以改善农村居民居住条件为主旨（其中剩余部分可出售给城乡居民）的房地产开发建设，其开发土地以农村集体所有土地为主（在集镇开发建设中可能会有少部分国有土地）。村镇地产的开发主体一般为农村经济合作组织，也有一部分是农民经工商注册的集体经济实体，也可以是社会上有实力的开发、投资企业。村镇地产使得农民把有限的土地资源充分的加以整合、利用，实现土地效益最大化，进而不断改善村民居住条件、改善人居环境。在村镇地产开发建设中，还可结合当地具体实际，开发旅游观光、休闲度假等第三产业，使得农村成为各业兴旺、百姓富足的新农村，逐步缩小城乡差距，最终实现城乡一体化的目标。

　　小产权房正是适应新农村建设的需要而产生的解决农民居住问题的新型住宅形态。小产权房是具有中国特色的一种住宅产品。小产权房的开发建设具有以下十大特点：

　　一是土地成本低。大多为本村集体所有土地，不存在“招、拍、挂”环节，也不会有“天价”土地产生。

　　二是政策很优惠。按照现行政策，对于旧村改造、新村建设项目，国家减免相关税费，办理各类手续也从速审批。

　　三是建安造价低。由于是在本乡本土开发建设，相对建安成本要低很多，劳动力充裕，建筑成本相对也要低许多。

　　四是拾遗补缺。在房价一路飙升、居高不下的情况下，为周边居民甚至城市居民提供低价位房源，解决一部分城乡居民的住房困难。

　　五是提高土地收益。农民通过开发建设小产权房，真正成了土地的主人。过去，政府以极低的价格从农村强征土地，然后以几十倍乃至成百倍的高价出让给开发商，农民土地收益甚微。小产权房使农民获得数十倍、上百倍于征地的土地增值收益。通过租售这些房屋获取持续稳定的收入。土地收益得到大幅度提高，农民实实在在得到了实惠。

　　六是惠及百姓。小产权房以其低价位、经济实惠的特点，不仅改善农村居民的居住环境，同时也为城市低收入家庭解决住房困难提供了方便条件，一些原来的住房困难户、拆迁户也都能有适合自己的选择。

　　七是有利于构筑和谐社区。由于历史原因，造成城乡二元结构的形成，城乡差距越来越大。随着城市化进程的加快，一些地方开发建设了大量小产权房，这一方面解决农村居民住房，另一方面也为城市部分居民解决了住房困难。城乡居民在同一小区共同生活，可以增进友谊、互相了解、互相学习，进一步提高城乡居民素质，共同构筑和谐社区。

　　八是有利于土地资源合理利用。小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它有效地打破了政府高度垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落，也使土地资源得到有效的利用，使得土地开发价值最大化。

　　九是改善了农村人居环境。过去农村住宅大都是一家一户的庭院式结构，既浪费有限的土地资源，又不利于村容村貌治理。通过旧村改造，使开发小产权房的农村居民都住上新楼房，村容村貌变好了，人居环境改善了，百姓自然也就安居乐业了。

　　十是加快了新农村经济发展。由于开发建设小产权房，将会带动建筑、建材、家装等第三产业的发展，如果属有特色的乡村，还将带动旅游观光、休闲度假的发展，势必带动整个新农村经济的快速发展。

　　通过以上分析我们不难看出：在新农村建设过程中，村镇地产作为一种新兴地产型态应运而生，而小产权房作为中国农民在现有体制下的伟大创造，正在改变着我国城乡居民的生活状况。在新的历史条件下，我们要正视现实、认清现状，充分尊重农民兄弟的伟大创造，给所谓小产权房以合法地位，从立法上寻求解决之道，尊重实践、尊重百姓的选择。小产权房是关乎民生的大事，必须尽快为其正名，依法为其办理相关手须，使新农村建设真正落到实处，切实改善农民兄弟的居住条件和人居环境，加快城市化进程，缩小城乡差别，早日实现城乡统筹协调发展，早日实现既小康又和谐的社会！

　　二、小产权房绝不能一拆了之

　　小产权房，是特定条件下形成的一种房地产产品。如何解决小产权房，不仅是个经济问题，更是严肃的政治问题。应当慎重处置。按北京的统计，开盘在售的小产权房站到整个开盘量的三到四成。这么大的量，如果都拆除了，那将是什么样的后果！

　　小产权，不是无产权。无论是乡产权还是村产权，其码是有产权单位的。造成小产权的原因是多方面的，其责任主要在政府失察或失职。政府的不作为导致大量小产权房的应运而生。市场的需求也催生了小产权房。大量中低收入阶层面对一路飙升的房价，只能无奈地选择相对便宜的小产权房。小产权房的大量存在有其深刻的社会根源。针对这一特殊地产产品，政府相关部门应当采取积极、稳妥、合理的对策，而不能简单的一拆了之。

　　首先，要摸清底数，掌握情况。要搞清，这些房是在什么情况下建的？建筑的相关手续全不全？建筑的设计质量、施工质量是否符合国家规定标准？是否存在安全隐患？能否达到居住的基本要求？如果存在问题还能不能通过改进解决？

　　其次，要根椐实际，区别处置。在掌握情况的基础上，分门别类，针对不同情况，进行合理处置。绝不能搞一刀切。

　　第三，要尽快立法，强化监管。由于历史与现实的原因，我国只有《城市房地产管理法》，农村的房地产管理尚无相应的法律法规。立法，就是在矛盾的焦点上开一刀。针对小产权房的实际，尽快启动政府行政立法程序，以行政法规的形式加以规范，提供处置小产权房的法规、政策依椐。同时要加强监管，以避免造成新的类似问题出现。

　　解决小产权房问题，一定要以科学发展观为指导，站在如何为构建和谐社会服务的高度，一定要心中装着老百姓，急百姓之所急，想百姓之所想，绝不能不顾百姓的死活。我们知道，小产权房的购置者百分之九十九点九都是中低收入者，或农村失地被强拆的农民、城市贫民阶层，绝对的城乡弱势群体，大部分都是倾其一生所有才购置的安身立命房。如果都一律一拆了之，那将会给这些人带来极大的困难，有的可能会流离失所、无家可归甚至家破人亡！

　　解决小产权问题，一定要以宪法为依椐，在宪法的框架内依法行政。对于能够补齐相关手续、设计质量和建筑质量合格、达到安全居住标准不是恶意欺诈购房者的小产权房，可以完善手续，限期整改。对于恶意欺诈购房者、根本没有任何手续、设计和建筑质量均不合格、达不到安全居住标准的小产权房一定要坚决拆除。由于拆除小产权房给购房者造成的损失，相关单位必须给予赔偿。对于利用职权非法批地、圈地的违法犯罪者，坚决以法严惩！

　　解决小产权房问题，一定要站在城乡统筹协调发展的高度，与进一步促进新农村建设、推进城市化进程结合起来。大多小产权房都建在农村或城乡结合部。有的是以旧村改造、旧镇改造的名义进行开发建设的。要针对不同地区实际，制定切实可行的政策，真正为基层、为百姓办实事。

　　三、科学客观慎重处理小产权房

　　小产权房是在我国城镇化发展进程中出现的具有中国特色的一种新兴房地产形态。我们一定要尊重这一特殊的创造。我们更应当科学、客观、慎重的处理小产权房。区别不同情况，既要依法行政，又要充分考虑到我国房地产市场现状，特别是在城镇化发展中农民兄弟的特殊利益。由于我国土地制度、房地产制度本身存在的缺陷和问题，在城镇化进程中，农民利益、农村利益和农业发展往往受到或大或小或多或少的侵害，这一问题已经相当严重，一定意义上讲或将酿成社会动荡与不稳定的隐患。

　　小产权房源自农民为了改善自身居住条件的智慧创造，为新农村建设和加快城镇化进程起到了一定的积极促进作用，其功不可没。随着城镇化建设步伐的加快和不断步入正规，有些做法可能需要作出调整和完善。清理整顿小产权也是必要的、符合房地产市场实际的举措。但是，在清理整顿中，一定要掌握好政策界线、把握好尺度，切忌损害农民兄弟的合法权益和切身利益。要多从农民、农村、农业这“三农”角度考虑问题。按照科学发展观的总体要求，面对客观现实，冷静、慎重的处理好这一事关千百万农民兄弟和购置小产权房居民切身利益的敏感问题。有效化解矛盾，维护社会和谐与稳定。

　　小产权房的清理整顿是一件十分重要的政治任务，需要政治智慧和心系百姓的情怀。各级政府应当站在为民谋利的立场，以惠及民生、保障民生的视野考量小产权房问题。充分考虑到在特定历史条件下出现的这一特定房地产形态，客观、公正、科学、慎重、妥善加以处理，以利于社会和谐与稳定，以利于推进城镇化进程，以利于加快新农村建设步伐，以利于城乡协调统筹全面发展，早日实现小康社会目标！