此类讨论注定没有结论，但讨论仍然有益于形成对目前房地产业形势及趋势的大致判断：房地产市场“发烧”并不可怕，因为从国家到地方都会有相应和必要的调控措施；而人为制造房地产虚假繁荣，导致集体非理性的“发疯” 行为，甚至为了地方利益对抗中央的宏观调控，则有可能加剧房地产市场的泡沫风险。

    房贷新政打击真实需求？

    关于央行房贷新政，大部分人认为是“温柔一刀”。央行副行长吴晓灵表示，出台这一政策的意图是控制住房需求。她同时强调：“对房地产的宏观调控不只是金融政策的问题，同时也需要土地资源部门、财政税收政策等一系列的配合与支持。”

目前人们普遍认为国家进行宏观调控的主要途径有两个：土地和信贷。对于此次信贷政策的调整，不少人认为受影响最大的并非购房投资者。

香港中原集团主席施永青认为这次房贷利率调整不会破坏投资需求。他说：“如果投资回报大大高于投资成本，投资者就不在意利率成本较小幅度的上调。上海房价增幅最近一段时间可能达到20%或30%，此时增加0.5%、1%的利率成本，投资者可能根本就不放在心里。”

    同时他也强调，利率调整会对买房自住的人产生影响。结合吴晓灵“信贷政策调整是为控制需求”的解释，可以认为此次信贷政策调整，受影响最大的可能正是那些买房自住的人。用中国企业海外发展中心主任孙飞的话说，是那部分“真实需求”。

孙飞认为，目前的上海楼市已经处于“过热”状态。他说，境外机构与个人的热钱、上海周边地区和全国各地的投资者纷纷涌入上海购房、上海本地的强劲需求是推动上海房价高涨的主要因素，但目前投资和投机成分更多，因为“上海本地消费者已经无力购买当地的高价位商品房”。

    施永青并不同意上海楼市出现“泡沫”的观点，他说，经济发展在房地产价格上当然有所反映，因为房地产是储存财富的一个主要工具。

    来自上海浦东房地产研究中心的统计显示，目前上海的户籍人口当中私房比重超过了80％。该中心主任李战军说，“在这一轮上海房价上涨的过程当中，尽管涨的这么邪乎，但是上海市民、上海老百姓的心态总体上还是平稳的，社会也没有因此出现非常大的动乱或者不稳定现象。”

    谁在制造房屋热销假象？

    如果认定投资和投机引发了上海房价快速上涨，那么央行的房贷新政对普通购房者的真实需求会不会造成“误伤”？

    对自用型购房者来说，主要问题有两个：一是有没有购买能力，二是什么时候购买。实际上，房贷利率的增加幅度，并没有对购房者的现实购买能力造成影响，真正的影响可能在于促成购房人下订单的时机发生变化。

    “持币观望”正在成为多数普通购房者的共识。这或许正是央行希望看到的。

    前不久，上海市财政局、地税局突然发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。可以发现，《意见》的主要意图也是推迟已由期房转为现房的房产上市交易的日期，通过税收调整遏制投机炒房的同时，也将新房进入二手房市场的时间推迟了一年。

    央行和上海市政府都在争取时间。而争取来的时间恐怕主要是对如日中天的房地产市场进行冷却，对持续火爆的房地产交易进行降温，从而降低银行金融风险，同时整顿和规范房地产市场。

    目前，过度投机和一些人为的不正常因素已经成为威胁上海楼市健康的不和谐音符。

    李战军说：“如果说金融问题不是上海自身所能解决的，但另外一个问题却是不容忽视。从去年十月份到现在，上海市商品房销售环节出现了不正常现象。开发商在网上销售中造假，人为制造无房可售的虚假紧张，达到对真正需要房子的人提价销售的目的。一些楼盘撤单率高达100％到300％。”

    人为制造虚假需求、哄抬房价的行为，最可怕的后果就是导致投机炒做的盛行。如果在上海楼市快速发展中，出现“过热”苗头时还有能力凭借自身机制调整；而一旦人为制造的虚假繁荣引起疯狂投机炒作的“集体非理性”行为，则有可能将一个原本健康发展的房地产市场推向系统崩溃的“深渊”。

    上海与央行步调为何如此一致？

    之所以会引出“上海楼市发烧，北京吃不吃药”此类话题，正是因为上海楼市在中国楼市中举足轻重的地位。

    SOHO中国董事长潘石屹说，从房地产市场成熟程度来看，从南边往北渐次降低。北京房地产市场化程度不及上海，今天上海市场上存在的问题，可能在北京楼市下一步发展中就会遇到。

    从上海各项调控措施与央行房贷新政如此统一的行为来看，此次整顿不但是上海楼市对“发烧”的自救，对其他城市如北京等地应当更具有启发意义。据了解，目前上海市各商业银行已经开始执行央行规定的同期贷款基准利率即6.12%，同时将首付款比例提高到30%。而在北京，商业银行较多执行的是贷款基准利率6.12%的0.9倍即5.51%。

    李战军说：“有人说政府出台的措施仅仅是为了起到一个警示和吓唬的作用，这小瞧了政府的决心。上海市政府和上海市房屋土地相关的主管部门，以及上海房地产界都非常地重视中央和上海市最近几个月来出台的一系列政策措施。”

    李战军认为，政府的调控手段还有不少，只是根据市场发展情况决定具体调控措施，目前上海各项政策措施“是有弹性的”，它目的是警示市场，并从市场获得反馈。

    从目前来看，央行房贷新政以及上海一系列调控措施推出之后，到市场产生反应出现变化的这段时间，或许将成为中国房地产实现平稳健康发展的关键。在这段时间里，市场、房价会有如何表现，能不能剔除市场中的不理智行为，将成为中央制定下一步宏观调控措施的参考。同时，时间本身也是宏观调控所要必需的，对其他城市来说，这段时间恐怕将成为房地产市场“山雨欲来”之前的最后调整机会。（李萌 ）