中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容博士

    年初有人在一次论坛上发言指出，由于土地供应的严重不足，房价的恶性增长，因此，他们今后盖的房子就得先满足最富的人，而不是中低收入者。听了此言，真的让人恶心。当时，有记者打电话给我，我说这是一派胡言。之后，“中低收入人群该不该买房或穷人能否买得起房”之争论风起云涌。

    本来，我是不喜欢凑此热闹的，因为这是一个很常识的问题，个人买不买房不是由他人来规定，而完全是自己的决策。无论富人还是穷人都一样。

    首先，在市场体制下，一家企业生产什么产品，其产品的消费对象如何，这完全是企业本身的决策，局外人根本不需要过多的说词。因为，企业只有生产适应市场的产品，有其产品的消费对象，那么企业才能找到自己的生存之道，否则，市场就会把该企业淘汰。

    但是对于住房市场来说，情况就不同了，特别是在中国现行的体制下，情况更是不同。仅仅以市场的一般性原则来讨论住房的买卖问题就容易引起大谬了。因为，在一个文明社会中，住房是个人最基本的生存条件。离开了住房，个人的基本生存权利就可能被剥夺。特别是在市场体制下，由于整个市场运作都是以货币来交换，而个人获得货币的能力、禀赋、知识与背景都是千差万别的，因此个人所获货币也会差别悬殊。加上住房是个人一生中最昂贵的消费品，如果仅仅以货币的方式来分配住房，那么肯定会出现住房拥有的严重两极分化。强者拥房千间，弱者身无片瓦。因此，无论是发达的市场经济国家还是计划体制及发展中国家，都会建立住房保障制度来保证人人有房住。

    在我看来，在市场经济中，住房保障制度应该是一个多层次的体系。它既有政府向那些完全没有能力的购房者提供居住条件之责任，也有政府出台相应的土地政策、税收政策、银行信贷政策来帮助经济能力差者购买住房的制度。特别是在中国土地产权国有的情况下，政府既有义务也有能力在政策方面来保证民众的住房条件。住房保障制度还有房地产开发商之企业责任，即房地产开发商在政府的政策指引下，有责任为社会广大民众提供价廉物美的商品住房。只有这几个方面形成一个整体，才是一个公平有效的住房保障体系。一般来说，现在我们对住房保障制度理解仅限于第一方面，而忽视了后两方面。甚至于把后两方面分裂开来、对立起来。“别让所有家庭都买商品房；市场化方式不能解决穷人住房问题”等言论就是这种的思想典型。

    本来作为一个商人，你的产品卖给谁，完全由其所生产的产品来说话，不需要由生产者来决定谁可购买或谁不可购买，消费者如何决策完全是他自己的个人选择。但有人为什么要把整个住房保障制度对立起来，为什么想用行政命令的方式来代替市场之选择？其问题的实质就在希望借助住房市场的特殊性、借助于中国土地市场的特殊性来操纵房地产市场及房地产市场的价格。

    由于土地的行政性垄断，再加上房地产空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在此情况下，住房市场是最容易形成垄断性的市场。这就使得商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导与合谋之结果，购买者对房价影响很小。而这种合谋可以直接暗地里协商，也可通过公众媒体工具来达成。可以说，有人放出不能让穷人购买商品房的话，说到底就是希望用此言论来操纵房价。

    还有，中低收入民众该不该买房？这本来是民众自己的决定，本来是政府通过政策来调整的事情，根本与房地产开发商没有关系。但是，为什么有的房地产商要大张旗鼓地来代替民众与政府来决策呢？除了希望通过这种方式来操纵房价之外，还在于借这种方式来减少企业的社会责任、还在于一些人本身就有歧视弱势民众的情结并试图通过这种方式来激化富人与穷人之间的矛盾。

    比如，房地产商以低廉价格获得国有的土地，本来这块土地或是国家所有或是要企业承担社会责任，如，在香港批出的土地就得按照政府批出土地时的要求使用，如果要改变用途，其土地的价格也不同。但是，内地的情况则不是这样，房地产商获得土地之后，就成了其企业之财产，任何改变都是它们自己的事情，根本不需要多增加成本。如一些小区规划的改变、绿地减少，有哪一个开发商为此付出代价呢？如果不把住房保障制度与商品市场化完全对立起来，开发商这种巧取豪夺与获得暴利随时都会被民众所识破及引起纷争。而开发商这样做，则可以把真正的问题掩饰起来，让民众在雾里看花。

    对于后者，在此就不多讨论了，其实明眼人一看都十分明白。

    总之，商人的这些言论，问题的实质就在于如何来操纵房价，如何让房地产商的暴利获得不被民众所识破，如何来摆脱企业的社会责任，否则，本来是市场与政府的事情为什么要商人来如此大张旗鼓张扬？其实，为了建立一个完善的住房保障体制，政府完全是有能力在土地政策(规定土地用处及规定建筑房子大小)、信贷政策(严格的信贷风险管理)、税收政策(如对投资者与豪华住房者苛重税)、住房政策(限定购买)来做好的。如果这样，中低收入者买房与否应该是个人的事情了。