引发房价上涨的因素仍然存在

    按照北京市统计局的历年数据，北京市的商品住宅平均价格一直稳中有降，只有2004年前三季度出现1.8%的小幅上扬。大地顾问认为，实际情况是近年来通州的房价从2000元／平方米左右跃升到现在的4000元／平方米左右，大兴的房价由1800元／平方米左右跃升到现在的4500元／平方米左右，朝阳区京通路和朝阳路、朝阳北路的房价从3500-5000元／平方米跃升到现在的4500-7000元／平方米，还有望京、万柳、西四环、丰台镇等都有不同幅度的价格上涨。

    大地顾问认为，从理论上探讨，房价上涨不外乎以下几种类型：需求拉动型、供给短缺型、投机刺激型、土地增值型。

    2004年以前，房价上涨基本上是土地增值型，非常正常也非常健康，房价涨幅大的区域都是市政基础设施改善最明显的区域。区域基础设施改善，土地价值自然提升，土地价值提升，房价也自然上升。

    但是，2004年以来的房价上涨类型属于供给短缺型。由于土地供应短缺，在需求正常增长的情况下，土地供给相对不足?导致商品房供应相对不足。从政府的统计数据上看，2004年前三季度，北京市新开的商品住宅面积下降了4.8%；与此同时，北京市房地产投资新开项目440个，比上年同期减少45个。这是近年来首次出现的新开商品房面积和项目数的负增长！

    而与此形成对比是，商品房销售持续升温。根据北京市统计局的数据，2004年1-9月全市累计销售商品住宅1034.3万平方米，增长25%，实现销售额480.5亿元，增长27.3%。根据北京市房地产信息网的数据，2004年1-8月商品房预售额达931亿元人民币，而2003年全年的预售额才864亿元人民币。

    据大地顾问分析，土地供应短缺的局面在2005年不会有大的改观，而需求则仍然会保持强劲增长势头，因此大地顾问判断2005年的住宅价格依然会延续2004年的上涨趋势，以15%左右的幅度上涨。

    土地制度趋稳

    8.３1前后一些业内人事估算已经批出2亿平方米建筑面积，有观点估算已经批出1亿平方米建筑面积。按北京市土地局分三批公布的可以继续协议出让的288个项目计算，则大致有4164.8万平方米建筑面积。但这些都不是有效供给。到目前为止，288个项目到底有多少可以按政府规定的时间交纳了出让金，还是一个未知数。据称至少有20多个项目无奈放弃了。根据北京市统计局2004年第三季度公报，由于土地政策调整的影响，造成一段时期内房地产开发中的各项先行指标出现下降。其中，本年购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；2004年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%。这组数据说明土地供应在下降。

    那么另一条获取土地的通道——招拍挂呢？且不说政府有没有能力每年组织近3000万平方米建筑面积土地的招拍挂工作，这相当于平均每个工作日组织近15万平方米建筑面积。若项目平均规模15万平方米，相当于每天要卖出去一块土地。

    即使政府能够很快时间内高效地整理出那么多的土地，有实力通过招拍挂方式获得土地的发展商也没有那么多。以每个项目15万平方米建筑面积，每个项目2500元／平方米的土地费用计算，一个项目的前期费用需要3.75亿元人民币的资金投入。北京的发展商，再加上有意进京投资的外资和外地发展商，有多少能够在银根紧缩的前提下拿出这么多的资金来进行土地竞买？更不用说取得土地后还需要大量的后续建设资金。

    大地顾问据此得出结论，在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱的情况下，即使土地供应充足，土地有效需求也不足。因此，目前的问题是政策与行业发展水平不相适应。从1949年到1978年，中国确立计划经济模式用去29年。从1978年改革开放到2004年，中国用了26年建设市场经济体制，美国等国家仍然不承认我国的市场经济地位。而这一次，政府却准备用几个文件以及“一刀切”的做法，一年之内就完善土地市场的运行机制，可谓难上加难。

    因此，大地顾问预计，迫于房价上涨的压力，政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给。大地顾问认为，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛是明智的政策选择 。

　　房价摆脱环线

    2004年11月公示的《北京城市总体规划?2004-2020年?》提出了“两轴两带多中心”的新城市布局，突破了1993年提出的按照市区?即中心城市?、卫星城?含县城?、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局的传统概念。在新的规划理念下，北京城市规划由多条环线围绕一个城市中心转变为多个城市职能中心点状布局的概念，环线在城市规划中的重要地位逐渐衰减，因此从2005年开始，环线对界定房地产区位概念的价值以及价格定位体系的重要性日益模糊衰退。新的城市规划给北京房地产区位价值的评估和价格标定从宏观上制定了新的游戏规则。同时新规划也为开发商指明了城市发展的方向，降低了开发商的拿地风险。

    1999年，北京市规划委员会组织编制了《北京市区中心地区控制性详细规划》，提出在旧城区之外重点建设三大功能区：中关村科技园区、CBD商务中心区和奥运村地区。

    北京三大主要城市功能中心CBD、中关村和奥运村随着城市建设的发展对北京房地产格局影响越来越大，尤其是2005年之后，以这三大主要中心为首的城市功能中心将再次重新标定城市区位价值和价格定位。他们对区域房地产影响力的辐射覆盖面非常大， CBD的影响力决不仅限于大北窑及附近的区域，它的影响力东到通州、南到亦庄、西、北影响到东二环沿线商圈和朝阳公园、燕莎及望京区域；而中关村的影响力覆盖了西部、西北部海淀和西城的大部分区域，东至八达岭高速沿线的上地、回龙观、西三旗等地，南至丰台甚至大兴、房山的部分区域；奥运村从2005年开始更是热中之热，随着奥运会的临近，相关城市配套设施及道路建设的投入加大和速度增快，它所覆盖的区域房地产价值将从2005年开始迅速飙升，它的影响力除亚运村以外，南到中轴路沿线区域，北至昌平天通苑等区域，以及北四环、北五环沿线甚至望京都能感受到奥运村对房地产价值的影响。

    在这三大主要功能中心以及诸多副中心(例如金融街、朝阳公园等)的影响下，重新定义了北京的房地产格局。环线对房地产区位价值和价格的影响已经被涵盖在功能中心的影响力之下，整体房地产价格体系也不再以环线为标准。按照原来的思维，二环比三环贵，三环比四环贵，但在这几大功能区影响下，已完全颠覆原有价值评定标准。例如二环的幸福家园单价7500元／平方米，三环的富力城单价9300元／平方米，而东四环外的观湖国际刚开盘就已经卖到9300元／平方米，现已涨到10000元／平方米。

    另外，这三大功能区的建设还处于方兴未艾的迅速成长期，它们的规划建设完善还需要很长时间，因此它们对辐射区内的房地产价格的影响力还远没有发挥到最大。从2005年开始，随着北京整体建设速度的加快，在这三大功能中心、诸多副中心的影响下，北京房地产价格潜力巨大，远没有到位，将有非常巨大的上升空间和非常强劲的上升力度。

    存量市场活跃

    2004年对房地产来说是个政策年，无论是“121”、“8.３1”还是“0.27”对中国房地产的影响都不会仅限于价格，其对市场结构的影响也将逐步显示出来。由于供需矛盾，部分需求在增量房市场得不到满足时将转向二手房市场，将使2005年的存量房市场空前繁荣。

    由于“121”和“0.27”加大了开发商的融资难度，“8.３1”又放慢了土地的上市的速度，因此2005年中国的增量房市场将出现供应萎缩的状况。与此同时，由于宏观经济的稳定发展和国际游资的介入，还将酝酿出大量的需求。据建设部和房地产协会有关人士透露，2004年中国房地产竣工增幅的回落速度已经快于销售增幅的回落速度，住房市场出现了多年未见的“商品房卖得比造得快”的现象。2004年前三季度的供求比例是0.85∶1，而2002年供求比是1.2∶1，2003年供求比是1.13∶1。2005年由于宏观调控力度加强和土地供应的速度放慢，因此2005年的供求差距还将拉大。

    供求失衡不但会改变商品的价格，同时也将促进市场结构的调整，部分在一级市场中得不到有效满足的需求将会在二级市场中得到消化。2004年北京的二手房交易量已达到39000套，而2003年北京二手房交易量是21000套，交易量增长了18000套，增幅为85.7%。二手房全年交易均价为3300元／平方米，与2003年二手房交易均价——3066元／平方米相比，上涨了234元／平方米，增幅为7.6%，部分地区二手房售价甚至只比新房便宜600-700元。而二级市场的整体的市场供求比在2004年达到了1∶8左右。从这组数据可以看出二级市场在2004年已经开始放量增长，再加上可能转移的一级市场需求，2005年二级市场的需求将更加旺盛。

    从上两组数据中我们虽然看到一、二级市场的供求比都出现了供小于求的趋势，甚至二级市场的需求缺口更大。但是值得关注的是，二级市场之所以一直供应短缺，其中最大的原因是上个世纪中国人的居住主要是福利性住房，私有产权的商品房非常少。中国的住房改革是从上世纪90年代才开始逐步实施的，因此即使已经私人认购的公房其产权变更仍需要相当长的时间才能完成，而央产权的已购公房在2004年前国家是不允许上市的。2004年以后有产权遗留问题已购公房已经基本得到解决，大量的房改房开始陆续上市，到2005年这些已购公房的房源还将继续大量释放，这些有效供应将使二级市场本身的供求矛盾得到很大的缓解。

    一方面，回龙观、天通苑等大批1999年左右销售的经济适用房到2004年后将陆续达到“居住满5年以后方可上市”的交易条件，都将大量进入二级市场。这些次新房的进入将大大满足中低收入家庭、拆迁户以及首次置业者等购房群体的需求。另一方面由于加息周期的到来和对宏观调控带来的不确定因素增加，部分投资客出于对资金风险的防范，会出售部分已购商品房继续扩充二级市场的供应。根据北京市各大经纪公司的统计，2004年以来，二手房源中次新房的比例已经开始明显增加，尤其是进入11月以来，次新房的比例已经高达40%以上。

    基于对北京房地产供求的信息准确把握和对宏观政策影响的深入分析，大地顾问认为在供需两旺的双重作用力下，2005年以后二级市场将会更加活跃，逐渐成为房地产市场的主角。（如斯/文）