广告打出的高额回报，的确容易吸引众多路人的目光。

记者胡雪柏摄

    日前，楼市再次兴起带租约售房的销售模式，许多商铺、酒店式公寓和投资型住宅将此作为卖点。开发商承诺买房者买一套房，可以坐享超过8%的投资回报，这对于投资型买家来说的确充满了诱惑。但是，“带租约”的营销模式，真的会令投资者一本万利吗？目前这种模式的市场反应如何呢？记者调查了市场上带租约的销售及投资回报情况，发现由于市场和投资者的不成熟，这种模式还存在不少问题。

    高额回报诱人

    不可否认，带租约售楼的营销模式的确让房子热销，很多投资型买家看中了开发商或口头或书面的承诺而买入房产。在记者调查的多个有带租约或者承诺高回报的项目，销售人员几乎是众口一词说这种策略令该项目销售非常火爆，连续夺得该地区同类项目的销售冠军.

    其实，带租约的作法最早出现在美国，后来流行于日本、中国香港。在市场发育成熟的房地产市场，“带租约售楼”、“返租”等营销策略，在收益性物业销售中的确能起到一定的作用。

    90年代初期，“包租”曾经风靡一时，开发商大包大揽投资后的高额收益，导致炒房人远远超过住房人，最后建设部不得不叫停“包租”，并明文规定开发商不得承诺“包租”。但是，加息之后，虽然增加了投资房地产的成本，但是股市的低迷，基金的不佳，存款利息依然偏低，投资渠道偏窄，对于大部分人而言，不断上涨的房地产依然是较好的投资方向。成本增加后，风险自然也随之增加。个人购买投资最大的风险就是很难保证出租期的连贯性，由开发商代租，省却很多个人出租的麻烦，可以坐收回报。开发商就是看到了业主的这种心态，所以投其所好，以高回报来吸引投资者。

    因此，承诺了稳定“投资回报”的售楼方式卷头重来。记者了解到，目前在市场上销售的承诺回报率的项目，基本没有开发商自己直接承诺的，而是由销售公司承诺或者代理公司承诺，既满足了市场的需求，又不违背政策。

    投资风险重重

    任何有投资经验的人都清楚，任何投资都有风险，房产投资也不例外。

    据记者了解，采取包租形势售楼，大连万达做得最早，规模也比较大，在全国各地都有这种模式，但是其操盘的状况并不是特别理想。

    最近，不断有业主反映一些楼盘包租售房，出现财务危机的情况。例如延庆某项目，开发商售房时曾经许诺，代客出租房屋，以后每月固定返还租金，然而开发商现在已经拿不出钱来了；CBD某高档物业，承诺在两年内，每月给付高额租金回报，两年后全额回购房屋，然而这些房屋却没有出租出去，开发商仅仅给了两个月租金回报，就没钱付了；前两年销售火爆的产权式商铺“巨库”，如今也陷入生意清淡投资者极度不满的境地，最近，“巨库”又传来数百个业主转让产权的风波；而此时，前几年在北京风靡一时的秦皇岛某产权酒店，因开发商携款而逃，投资者还在无止境的官司中纠缠。

    对此，北京银拓投资有限公司总经理、东方瑞景副总经理郝建军告诉记者，当初东方瑞景也提出过包租的宣传口号，并由物业管理公司来操作，负责将业主买的房子出租出去，可是后来，物业公司经过评估，发现包租有很多不易操作的地方，就没有实施。原因是业主的要求很难满足。在租赁旺季，业主不希望物业公司代租，因为自己租更能租个好价钱，可是租赁淡季又希望物业公司能把自己的房子租个好价钱。并且对于租金的回报到底是多高也是众口难调。风险比较大，所以就没有实施。虽然包租的宣传打出后促进了房子的销售，可是从理性的立场来讲，还是没有坚持这种销售路线。

    其实，很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用“包租套现”的开发模式，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪做他用。华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多。这种投资心态更加大了商铺包租的商业投资风险。

    虽然目前包租或者带租约的营销模式在市场上比较受消费者欢迎，但是背后的风险还是需要投资者考虑。

    酒店公寓市场大

    目前，在承诺投资回报的项目中，酒店式公寓所占的比例较大。据北京锋华兴业房地产经纪有限公司总经理鲁应红介绍，金桥国际公寓的出租率在87%左右，运营情况良好，这证明酒店式公寓（产权酒店）这种产品形式在北京有很大的市场。

    据鲁应红分析，酒店公寓的市场是来自于几方面因素：第一，开发商以投资回报吸引买家比较容易，能较快回笼资金；第二，迎合了投资者的需要。专门作投资的项目一般面积都不会很大，投资者首次投入资金较小（大多在十几万元），而回报却比较高，很多小业主都比较相信开发商的承诺；第三，运营商愿意接受这样的项目。因为酒店式公寓（产权酒店）的产权是各个小业主的，而业主购买项目时交纳了公共维修基金，所以对于运营商来说，没有固定资产的折旧成本，同时物业管理费也由业主分摊了很大一部分，所以运营商经营这类产品的成本比经营正规酒店的成本要低60%以上。

    与此同时，伟业商业策划管理顾问有限公司董事、总经理蔡宇翔提醒，投资酒店式公寓的风险是很大的，除了北辰、天鸿等大型的资金雄厚的企业开发的可以信赖以外，投资其他的普通开发公司的项目，即使在合同中约定了投资回报保证也是没有绝对保障的。因为房地产市场是一个风云变幻的市场，谁也不能保证一个公司可以长久持续地发展，如果开发公司都倒闭了，那么合同的约定也就成了一纸空文。

    但并不是说这种形式的产品不可以投资，作为投资者应该对项目的情况，对酒店经营商的情况，曾经代理过的项目的状况做一个详细的调查，选择合适的项目进行投资，其回报还是相当可观的。

    “投资回报”弊端

    投资回报或者带租约售房让房子一度热销，这是开发商喜欢看到的。可是由于我国房地产市场并不成熟，“带租约售楼”、“返租”等营销策略一旦不能兑现，将给投资型买家造成巨大损失，同时也使开发商不仅在信誉和形象上受到伤害，还可能承担经济责任。

    专家分析说，目前有关部门又没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则，而且由于售后包租的回报标准是建立在当时的市场情况下的，万一日后整个市场出现价格变化，商铺租赁不景气，包租就很容易变成难以兑现的一纸空文，这是许多冲动型买家事先难以预料的。

    郝建军认为，目前不但是市场环境不成熟，很多投资者的心态也不成熟。特别是一些中低档的投资。小业主对于投资的风险评估不足，轻信了开发商高回报率的宣传就把钱投了进去，结果一旦出现问题就会非常恐慌，开始大量抛售，这对于市场的影响很不好。这种由小业主组成的投资业态是很不成熟的。开发商许诺的租金回报都是在一种非常理想的状态下的情况，可是投资评估是各种因素的一个综合的评估，而非理想模式。过高的回报许诺与现实操作有很大的差距。

    比如著名的投资失败案例“巨库”，当初在宣传策划时可谓十全十美，可是结果却是一败涂地，由于市场定位的错误，现在巨库的生意非常惨淡，基本上没什么人光顾。许多商户开始退租或者抛售租位，损失巨大。据一位在巨库投资的商户李先生称，再这么下去，赔得就太多了，开发商所许诺的高额回报根本就没有兑现，他已经准备把铺位卖掉了。可是在这种状态下也卖不出什么好价钱，真是让人一筹莫展。
    某些开发商为规避风险，委托中介公司与业主签订带租合约，貌似合理，实际上也有问题。有的开发商会同时跟很多中介签委托合同，暗中补贴租赁差价给中介，将已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高额的投资回报率刺激着业主又购买了这家开发商的另一处楼盘。一旦租赁期满，业主就会发现原来自己的那套房根本租不到那么高的租金，后悔都晚了。(记者赵丽萍　冷翠华)