不断开辟新的融资渠道，对资金有着强烈渴求的中国奥园，近几年在资本布阵上可谓动作频频。

　　继2020年4月7日，中国奥园以11.6亿元收购京汉实业投资集团股份有限公司约29.99%的股本，成为京汉控股股东之后，其全资附属公司奥园健康又收购京汉控股旗下的乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。

　　4月17日， 中国文旅集团有限公司(以下称“中国文旅”)向港交所递交了招股书。经过多次股权变动，中国奥园成为它的单一最大股东。

　　99%负债1年内到期

　　招股书显示，中国文旅成立于2018年11月，地址位于中国广东省江门市恩平泉林路1号，系中国文化旅游物业开发商。其主要业务为住宅物业（包括度假物业）、景点咨询服务以及景点管理服务、酒店咨询及管理服务以及旅游代理服务。

　　主要资产为位于广东江门恩平泉林黄金小镇的度假物业的中国文旅，2019年的营收只有7亿多元人民币。招股书显示，2017年-2019年，销售度假物业收入分别为1.86亿元、2.67亿元和5.94亿元，分别占总收入的99.8%、79.8%和80.7%。

　　名义上为“文旅”，但中国文旅8-9成的营收都来自于卖房，而非文化度假产业。文化旅游业务收入在去年才刚刚过亿元。

　　从财务指标上看，中国文旅的毛利率较高，但净利润率却连续三年大幅下滑，其资产负债率却一直维持高位，其短债偿还压力极大，令人堪忧。

　　招股书显示，2017-2019年，中国文旅未偿还的银行及其他借款分别为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元，仅是2019年债务总量就增加近4.8亿元，同期，中国文旅已连续3年录得净流动负债，金额分别为1.13亿元、1.77亿元及0.20亿元。

　　从长短债上看，中国文旅上述借款都需要在两年内偿还。

　　截至2019年末，中国文旅一年内需要偿还的借款约5.35亿元，占比92.54%，1年至2年内需要偿还4310万元。至2020年2月底，借款额增加到约6.28亿元，其中，1年内需要偿还6.23亿元，更是占到总借款的99%，短债占比达到了极限。

　　中国文旅的资产负债率一直维持在高位，2018年、2019年这一数值分别632%、272.2%。2019年，中国文旅未偿还的银行及其他借款约为5.78亿元，而2019年末现金及现金等价物为4.89亿元，低于借款额。根据披露，5.78亿元借款，均为信托融资，实际利率为9.5%。

　　众所周知，受到2020年新冠疫情的影响，文旅产业无疑受损十分严重。STR统计数据显示，国内酒店的入住率从2020年1月14日的70%，不到两周时间，便跌到1月26日的17%。文旅部资料显示，2018年中国酒店业的平均入住率仅为56.2%，2012-2018年的复合年增长率仅为1.0%。

　　中国文旅在招股书中也表示，2020年1月28日，恩平政府部门发布通知，所有公众机会以及大型团体活动应立即停止，直到另行通知，为遵循该等通知，集团大部分业务已于2月暂停营运。而爱必侬泉林度假村以及众览国旅的暂停营运，将大致2020年1季度的文化旅游业务收益较2019年同期减少。

　　业内分析认为，疫情当下也并非房企扩大文旅板块时机，现金流紧张，偿债压力极大，这可能是中国文旅集团急于上市融资的重要原因之一。

　　除此之外，奥园2019年分拆上市的物业板块——奥园健康也并不被投资机构看好。

　　奥园健康生活年报显示，截至2019年末，奥园在管物业面积1510万平方米。其中，来源于奥园及其关联方的面积为1390万平方米，占比达92%。

　　奥园健康在管面积仍高度依赖母公司中国奥园，且相较其他上市的物管平台，奥园健康的在管面积仍处于末位，规模明显落后于同行，甚至被市场称为“蚊型物业公司”。

　　除了分拆的中国文旅财务状况令人堪忧之外，其母公司中国奥园同样债务压力极大。

　　2016年—2019年，中国奥园合同销售额分别为256.02 亿元、455.9 亿元、912.8 亿元，1705亿元。在看似业绩高速增长的背后，中国奥园本身的债务结构却凸显危机。

　　在高周转之下，2019年，中国奥园负债总额高达2528.84亿元，2016年～2019年负债总额分别为517.87亿元、986.8亿元及1581.24亿元，负债总额涨幅分别为39%、90%、60%、59.9%。2018年到2019年期间，仅1年时间，中国奥园负债总额一年便增长近千亿元。

　　财报显示，中国奥园2020年到期债务418亿元，去年借债957.64亿，同比上年新增65.9%。2019年1年到期短债为418.73亿，较同比上年新增76.4%，1年以上未超2年期债同比上年新增45%。

　　虽然继2020年1季度，中国奥园在境内境外融资置换后，其短债下降100亿元，且在1月份偿还了境外的4.25亿美金的债券， 但2020年下半年，中国奥园到期的贷款余额占比达到了63%，可以看出，偿债压力主要集中在下半年。

　　而由于受疫情影响，美元指数大涨，这对于海外债务占比高的中国奥园来说，下半年将面临更大的债务危机。

　　频繁发债，曾屡遭中止

　　短期债务压迫，内部资金周转承压下，中国奥园将眼光瞄准了外部融资，从2017年开始，其发债节奏明显加快。

　　据财报数据统计，2019年，中国奥园的发债总量约为117.4亿元，包括14.5亿美元优先票据和15亿元公司债，平均年限为3.5年，平均票面利率为7.75%，而到了2020年，仅2-3月两个月时间，中国奥园就已完成了两次债券发行，融资规模分别为1.88亿美元与25.4亿人民币。结合发债情况来看，从最初的2年时长，到后来的多笔4年期债券，中国奥园拉长了债务期限，其短债压力显而易见。

　　在当前监管收紧的情况下，房企发债进一步收紧已成大势所趋，中国奥园融资发债也曾屡遭中止。

　　2019年1月23日，上交所发布公告称，中国奥园非公开发行的2018年10亿元住房租赁专项公司债券，被终止审核。这也不是奥园发行债券第一次被终止审核，2015-2016年期间，奥园集团先后经历交易所4次上市预审核反馈意见，最终均以“中止”告终。

　　短债偿还压力加大，被业内称为“走钢丝”的中国奥园，急于分拆规模并不成熟的小板块上市，能否如愿募集足够资金，走出负债压力困局？（文/妙竹）