央广网北京12月23日消息（记者 费权）租客梁某通过平台看中一套两室一厅的房源，现场核实后与住房租赁企业签约，支付了租金与押金。然而，当他准备搬入时，却发现客厅已被隔断成另一个房间，两居室竟悄然变成了三居室。认为公共空间大幅减少、严重影响居住品质的梁某要求解除合同并退款，却遭企业拒绝。最终，法院判决支持梁某解除合同，住房租赁企业须退还押金及剩余租金。

这是北京市第三中级人民法院在12月23日召开的“涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会”上通报的案例之一。近年来，随着住房租赁市场快速发展，相关纠纷也呈上升趋势。2022年1月至2025年11月，北京三中院共审理此类纠纷566件，其中2025年1至11月达188件，数量逐年增长。

从“甲醛房”到“合同陷阱”，租房纠纷集中在六方面

据三中院党组成员、副院长朱平介绍，引发纠纷的原因主要集中在六方面。

排在首位的是“住房租赁企业提供的房屋不适租”，占比达25%。包括房屋甲醛超标、空调噪音、漏水、违法群租等情况，直接影响承租人正常居住。在另一起典型案例中，租客因房屋甲醛超标导致孩子身体不适，经检测多处空间甲醛含量超标，法院最终认定住房租赁企业违约，支持租客解约并索赔。

“租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾”占比10%，成为第二大多发问题。例如逾期交房责任不清、提前解约约定缺失、房屋改造标准不明、交接清单不详等，都易引发后续争议。

此外，部分住房租赁企业利用“合同名称与性质不符”来规避责任，占比3%。一些企业与房东签订名为《委托管理协议》《资产托管协议》的文件，内容却实为租赁关系，试图借此主张任意解除权。法院在审理中明确指出，判断法律关系应依据合同实质内容与实际履行情况，而非单纯看合同名称。

格式条款问题同样值得警惕。一些企业通过制式合同限制租客权利，例如约定“合同期满后不得与房东私下签约”，被法院认定为排除对方主要权利，违反合同自由原则，相关条款无效。

在资金安全方面，尽管《北京市住房租赁条例》明确押金应通过第三方专用账户托管、超三个月租金应纳入监管，仍有企业未严格执行，导致租客房东两头受损。同时，住房租赁企业“超期转租”现象亦不时发生，引发产权人、企业、次承租人之间的复杂纠纷。

北京800余家企业签约，17.1亿元资金纳入监管

面对市场乱象，北京市住房和城乡建设委员会近年来持续加强行业治理。市住建委二级巡视员庞瑞敬在会上介绍，北京在全国率先出台地方性法规《北京市住房租赁条例》，并配套多项政策文件，从备案管理、资金监管、互联网房源信息规范等多方面完善治理体系。

针对群众反映强烈的“押金难退”“租金被挪用”等问题，市住建委大力推进资金监管制度。截至目前，全市已有800余家租赁企业与监管银行签约，54.8万笔租赁合同的17.1亿元资金纳入监管。庞瑞敬提醒市民，租赁时应主动确认押金及超三个月租金是否进入监管账户，避免财产损失。

在纠纷化解方面，市住建委优化12345热线办理流程，为头部企业开通热线转接，提升问题解决效率；同时加强行业调解，今年通过协会等单位调解的纠纷成功率超过60%。针对毕业季、返工季的集中租房需求，北京连续多年开展“惠民租房”活动，今年已筹集房源56.45万套（间），签约11.95万套（间）。

法官提醒：签约前多核实，履约中留证据

围绕纠纷预防与化解，三中院民三庭庭长全奕颖向租赁各方提出具体建议。

对住房租赁企业，法院提示应依法备案、诚信经营，如实告知房屋产权、性质等关键信息；对合同中减轻或免除自身责任的格式条款，应作出显著提示与说明；同时应建立内部投诉处理机制，及时化解矛盾。

对承租人，建议审慎选择租赁企业，签约前通过住建部门官网、企业信用系统等渠道核实企业资质与信用状况；认真审阅合同条款，明确租金、押金支付路径与监管要求；交接房屋时制作详细清单，记录家具家电状况；租金支付尽量转账至企业账户而非个人账户。

对房屋产权人，除应选择正规企业合作外，也需明确房屋交接标准、恢复要求，并履行房屋修缮义务，确保房屋安全适租。遇到租客违约，应通过书面催告等合法方式主张权利，避免采取停水停电等过激行为。