村里的土地又厉害了！
国土资源部、住房和城乡建设部联合印发
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
（以下简称《试点方案》）
用集体土地建住房来出租
既缓解了城市住房紧张
又让村集体和农民都受益
能让农民收入大幅提高？
城郊农村户口价值大增？
真的吗？
1、哪些地区的集体建设用地能建租赁住房？
根据《试点方案》，第一批试点城市有13个：
北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市
为什么是这些城市呢？因为这些地方的租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强。
试点预计将在2020年年底之前结束。
2、什么样的土地可以用于这类项目的建设？
对于建设租赁住房的集体建设用地，《试点方案》明确，项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆在接受采访时特别强调：“耕地、农用地肯定是不行的，必须是村集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地，目前主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部、城市内部也有一些零散的集体土地。”
租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。
3、集体建设用地建租赁房，怎么建？
《试点方案》提出：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
具体租赁环节，则按合同来：完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
特别强调，集体租赁住房出租，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。
在此次试点改革之前，如果要在农村集体经营性建设用地上搞开发建设，必须先通过征地的方式，将集体建设用地征为国有土地才能进行，而此次试点建租赁房，没了征地环节，直接利用存量集体用地去建设。这就拓展了集体土地用途。
中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示：“我国对农村集体经营性建设用地提出改革的总体方向是实行城乡一体的建设用地市场，这个设想已经提出来十多年了，但成效并不是很明显，重要原因就是在操作上有一定的难度，土地没有盘活，农民也很难从中获得收益。而此次改革可以缓解城市住房紧张、把住房成本降下来，更为重要的是盘活农村集体经营性建设用地市场，农民也能从土地开发中受益。”
4、试点地区的农民会如何受益？
（1）农民收入会提高？这个可以有！
《试点方案》在开篇就提出，此次改革有助于拓宽集体经济组织和农民增收渠道。
具体是怎么让农民增收的呢？
“农村集体经营性建设用地的规模很大，如果能开发出租赁市场，农民不仅可以短时间内获得土地的增值收益，更为重要的是，租赁市场的收益是长期的，农民的受益也会是长期的，不同于过去农村土地征收的一次性补偿。而且，这个改革必须要跟农村产权改革配套起来，核心是让集体经营性土地能够通过股份化，来量化到农民头上。”李国祥表示，“在整个开发过程中，农民应该有知情权，要能够享受到利益的分配权。这样的话，农民的利益才能得到保护。 ”
具体来解释一下，用集体土地建租赁住房不像征地的“一锤子买卖”，租房是长期的，租金也就是长期的，收益则也是长期的。在农村集体经营性建设用地的开发过程中，如果农民集体经济组织将土地股份化，把股份量化分配给农民，农民个人就成了租赁房的股东，可以获得长期、稳定的收益。
李国祥还强调：“除了折股量化到农民的技术性工作之外，在整个股份占有、分配当中，应该到农村土地产权交易中心公开交易，避免暗箱操作，一方面让农民充分拥有决策权，另一方面也让农民监督农村集体经营性建设用地开发租赁市场，做到公开、透明、在阳光下操作，这样才能让农民充分分享利益。”
《试点方案》还提出，要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系。这也意味着，改革不仅要保障集体的利益，也要保障农民个人的利益，而且尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力。
（2）城郊农村户口价值大增？这个要谨慎！
有媒体认为，集体土地建租赁房，会使大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层；这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。
按照上面的分析，试点改革让农民成了“股东”，的确能够长期受益。既然是用这些村里的集体建设用地建房子，那相应农民获得的收益也应该要尊重。不过，光靠建租赁房就能让农民暴富，可没那么绝对。
如何保证该拿钱的农民真正拿到钱、想钻空子的人无处可钻？李国祥提出：“对集体成员的界定以及集体成员的进入、流出，一定要规范化运作，避免已经离开农村、不再依赖农村土地的人分享现有集体成员的权利。农村集体经营性建设用地开发收益的分配和享有，应该严格界定在集体成员内部，这个也是法律所规定的。只要依法办事，同时结合实际推动改革，特别是把农村产权改革和农村集体经营性建设用地租赁市场开发好好的结合起来，才能避免不良现象的发生，特别是少数人侵占农民的利益。”
一方面，相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%。
另一方面，农村集体经营性建设用地始终没有充分盘活，农民也难以从中受益。
今年以来，租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色。利用集体建设用地建设租赁住房，既能降低租房者的成本、使其租有可居，又能增加拓宽农民增收渠道、促进集体土地优化配置。
现在，13个城市已经率先试点，让我们拭目以待！
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北京5个集体用地租赁住房项目年内入住
北京的试点工作早在多年前就已经展开。从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。据了解，今年年底前，北京市集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。
以海淀温泉镇351项目为例，作为海淀区创客人才公租房试点项目，其着力于解决周边高新技术人才住房压力问题，统一面向在海淀区办理工商注册和税务登记、符合产业发展方向的创业单位和人员出租。
今后五年，北京将进一步加大集体用地租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
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