央广网北京8月6日消息（记者王晶 实习记者赵润艾）随着城镇化进程加速，流动人口规模不断扩大，新市民等住房困难问题凸显。就此，近期相关部门已多次就房地产调控和住房保障问题表态，并陆续推出一系列举措，加快发展、建设保障性租赁住房。

资料图：2010年12月27日，湖北襄阳市郊区，建设中的保障性住房。（图片来源：CFP）

租赁群体借助公共交通出行 保障性住房重在选址

“将发展保障性租赁住房作为‘十四五’期间住宅建设的重点任务，就是要破新市民、青年人买不起房又租不到好房的困局。”

近日，在中国社科院生态文明研究所、社科文献出版社等联合召开的“保障性租赁住房与房地产业发展”研讨会上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强向记者表达了上述观点。他认为，完成新型城镇化就是要让新市民真正地在城市里，长期变为城市居民。

“未来房地产行业大力发展和规范住房租赁市场是必然，这也是未来房地产发展的重要方向。”他表示。

不过，国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松以北京、上海、深圳为例，也向记者指出目前租赁市场供给结构性不足的问题。

他直言，虽说人口向大城市流动，但是不同城市的差别非常大。像北京、上海、深圳这样的一线城市，人口总数不是特别多，但是还存在住房总量不足的矛盾，而对大多数城市来说，即使在过去十年人口流入了两三百万，但是由于过去大规模建设新房，户均住房总量仍然是充足的，有的在1.1套以上，有的甚至接近1.2套。

问题在哪儿？

“可能对新市民、对年轻人来说，希望能够支付得起住房，而住房面积不一定大。但是大多数成套住宅面积都是相对比较大，所以这就造成一方面我们有供给，另外一方面从总价来说，又超出了租赁群体的支付能力。”邓郁松分析，这也就是为什么近期相关部门陆续出台的房产政策当中，要强调因城施策。同时，他还特别指出，要明确区分租赁群体和购房群体。“购房群体收入成本很高，可以接受房屋位置离居住单位距离相对较远，可以通过买车来弥补等等，但是大部分租赁群体是借助公共交通出行，所以保障性租赁住房的选址很重要。”

租金也是备受关注的问题，中国社会科学院原城市发展研究所所长牛凤瑞从用户和社会这两个角度分析，一方面，保障性租赁房的租金一般应该低于同地段的市场租金水平，满足城市低收入、住房困难户和新市民住房基本需求；同时在满足住房维修更新的条件下，尽可能减少财政负担。

牛凤瑞建议：“保障性租赁住房的建设选址应该在交通方便、便利、公共服务设施较为完备，距离就业中心不宜过远的区位。在保证居住功能的同时，配套面积不宜过大，建筑标准不宜过高，以增强收入提高后的家庭退租的意愿，建立合理的退出机制以提高周转率。”

城镇化进程仍在释放动能 租赁需求孕育万亿元级市场

“对一个特定的人来说，他来到这个世上，住房的阶梯是什么？”

邓郁松向记者出抛出这个问题。他认为，对新市民、年轻人来说，他到了一个大城市，可能短期内收入水平有限，选择租住保障性租赁住房，若干年之后随着收入水平提高，这些人可能会选择租住更大的房子或者买房、成家立业，会有改善住房需求。

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，流动人口长期稳定，从而带来的租赁需求也孕育了万亿元级租赁市场。“主要是因为城镇化发展仍然有需求要释放，今天住房的改善，老房子改为新房，这种需求仍然在推动租赁市场向深入迈进。”

他进一步解释到，今天新时代下的这些流动人口或者新市民，他们对在城市里长期居住的愿望比父辈更强，他们需要在这个城市里生根发芽，抚养子女。在他们居留意愿更强的情况下，包括他们的举家迁徙比例也在提高的基础上，他们对于长期稳定的住房需求在提升，这些未来大部分需要通过租赁解决住房需求。

邓郁松说：“我们整个住房体系一定是让所有的群体都能够看到，都有一个稳定预期，能够到一个城市里来，能够住得起、住得好。促进住房的正常合理流动，对满足居民的需求，对提升居民的满意度，我认为是非常重要的。”

近期，住建部相关负责人透露，住建部将继续指导人口净流入的大城市等从确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制等方面加快发展保障性租赁住房。“‘十四五’期间，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。”该负责人表示。

许小乐预测，预计未来十年至二十年，居住领域产生的GDP对经济增长的贡献会发生变化，房地产对经济的拉动作用，将从投资效应慢慢转变为消费拉动。

破解青年住房困局 保障性租赁住房建设或将提速

长期以来，我国住房市场存在“重购轻租”的现象，如何租到房、租好房是许多人最关心的问题之一。

记者梳理发现，目前地方推动发展保障性租赁住房明显提速。例如，北京市将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房，纳入保障性租赁住房规范管理；深圳市进一步完善住房保障体系，正在抓紧起草关于发展保障性租赁住房的实施意见等。

就此，牛凤瑞认为，推出保障性租赁住房的政策，这是多渠道保障租购并举的住房制度应有之义。不过，他也强调一点，要严格政策边界，防止浑水摸鱼。

他认为，住房的保障性质决定了其服务对象是低收入的或者新市民群体中的住房困难群体。其建设必须是财政兜底，以国家持有为主体的非营利性。社会公平必须居于优先地位，住房的租赁性质决定了它的非卖性，特别是住房产权的非保障性。

而针对保障性租赁住房的建设，可能会引来诸多“搭便车”现象，牛凤瑞接受央广网记者采访时谈到，“既要欢迎非营利性社会资本或社会资金进入，以实现多渠道保障，又要拒绝盈利性社会资本进入，还要与一般租赁住房、公共租赁住房区别开，特别是要与拆迁安置房、人才房或者将来可能建设的行政官员的官邸区别开来，切勿混为一谈。” 牛凤瑞建议，多数情况下，农村集体经营建设用地也不宜用作建设保障性租赁住房。

同样，保障性租赁房建设的总体规模要适度，牛凤瑞表示，既然是保障性住房，针对的是少数群体，就应该以满足城市低收入、住房困难户和新市民住房基本需求，这个数量为上限。建设规模过大、财政负担加重，不利于统筹兼顾社会保障体系和公共服务体系建设，也将降低中国城镇住房整体质量水平。

记者获悉，据住建部的消息显示，目前40个城市计划2021年筹集建设93万套保障性租赁住房。今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。