央广新媒体评论员 | 葛丰

　　近日有媒体报道，深圳一楼盘备案价格高达37.6万元/平方米，但在深圳市规土委约谈开发商后，该备案价格又即刻“秒降”至17.6万元左右/平方米。

　　这当然是一个极端甚至离奇的案例，不过以其为缩影，房地产价格“高备低卖”早已是行业心照不宣的“通行”潜规则了，而至于其原由，则除了开发商摆弄噱头作营销手段外，更普遍的动机无外乎是——尽可能减少新建商品房销售价格备案管理可能给自己后期价格调整带来的麻烦乃至限制。

　　此类数字游戏是屡见不鲜的“上有政策，下有对策”又一例而已，而这种管理者与被管理者反复展开的博弈经常可以概述为：管理者基于某个本意良好的初衷（譬如遏制房价过快上涨），直接介入到市场运行自发秩序中去（譬如要求开发商先行进行价格备案，并且此后只许降价不许涨价），随后被管理者基于逐利本性很快采取相应对策（譬如设置虚高备案价格），再随后管理者被迫再次进行反制（譬如对备案价格进行审核，再譬如对降价幅度也开始进行限制）……，如此周而复始，原本相对简单且动态平衡的经济生活因之不断呈现碎片化、短期化。

　　其实这种修修补补的行政管制引出的麻烦，诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨在其《政府在市场经济中的角色》一文中早已有过精彩论断。他认为，通过政府规制等办法以试图解决相应的市场失灵，效果并非总是很理想。

　　我们仍然以房地产价格备案为例来看这个问题:备案管理的有效性未必通得过市场客观规律无情的检验，譬如这种不断被动应对的限价措施对于手握信息优势的开发商而言，很容易通过层出不穷的变通手法予以规避，即使最不济，他们还可以通过捂盘方式消极对抗。

　　再譬如备案管理作用范围不可能扩展至二手房交易，但在统一市场中，二手房市场的涨跌情况却必然深刻影响到新建楼盘，也就是说，只要二手房市场价格继续上涨，一手房市场价格即便表面上被限制住，但是很快，这些新盘也会以其他方式跟进补涨，如购房者长时间地排队、为买到所谓平价房收买销售人员、有“门路”者拿到房号后加价转手等等。

　　解决“高备低卖”，指望房地产商的觉悟显然是不靠谱的，也不能完全依赖政府的干预。如何取得好的平衡，让买房者别再操碎了心，让开发商不敢再“任性”，需要智慧。