央广网北京10月15日消息（记者孙莹）据中央广播电视总台中国之声《新闻晚高峰》报道，近年来，为了规避房屋限购、信贷政策，“顶名”购买经济适用房等政策性保障住房，借用购房指标购买房改房、拆迁安置房等特殊房屋，或者隐蔽财产、逃避债务等目的，借用他人名义出资购买房屋，将房屋产权登记在他人名下，约定房屋权益实际由借名人享有的情况屡见不鲜。

　　而北京二中院调研发现，借名买房导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况，对财产的静态、动态安全都会造成风险隐患，进而引发大量诉讼。借名买房容易引发哪些纠纷？房屋权属到底如何确定？法院对此类案件有何建议？

　　北京二中院曾经审理过一起肖家兄弟借名买房案，肖某1起诉主张涉案房屋是他为降低购买商品房首付款比例，借用肖某2名义购买，以借名买房为由请求肖某2将房屋所有权转移登记到自己名下。双方未签订书面借名买房协议，肖某2则否认双方存在借名买房约定。北京二中院民一庭副庭长蒋春燕介绍：“法院经审理认为，根据付款转账情况，有理由相信诉争房屋的首付款、贷款均由肖某1一方支付和偿还；诉争房屋的预售合同上预留了肖某1的电话，多份收房单据、票据上均由肖某1签署，且预售合同、房产证、票据原件均由肖某1一方持有，房屋亦由肖某1居住至今，而肖某2对上述情节未能提供合理解释。”

　　法院认定诉争房屋为肖某1借肖某2名义所购买，支持了肖某1的诉讼请求。对于此类缺失书面协议情况下借名买房法律关系，法院判断的一般原则是什么？蒋春燕分析：“法院一般通过考察购房款由谁实际出资、房屋实际由谁占有使用和管理、购房合同及房产证等文件由谁持有以及双方对于借名买房动机等问题的合理解释等四方面因素，综合判断双方当事人之间是否存在借名买房约定。”

　　北京二中院民一庭庭长肖大明介绍，2016年至2020年8月，他们法院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件。涉及案由众多，法律关系复杂。“案件类型涵盖婚姻家庭继承、物权、合同、侵权等纠纷项下30多个具体案由；诉讼主体涉及借名人、出名人、房屋出卖人、房贷金融机构以及债权人、出名人的继承人或配偶等多类当事人；借名买房糅合房屋买卖、借名登记、委托合同等多重法律关系。同时，由于民事主体之间资金往来性质多变，导致借名买房与民间借贷、赠与、共有、继承等其他法律关系不易区分。”

　　离婚诉讼中，最大的财产分割争议之一就是房屋产权，法院审理的一起案件显示，孙先生起诉与宋女士离婚，庭审中，宋女士表示，诉争房屋是哥哥宋某东为办理公积金贷款买房而借用她的名义购买，之后，宋某东起诉要求判令宋女士和孙先生协助他办理房屋产权过户手续。孙先生则表示不知道也不认可宋女士兄妹签署的借名购房协议，更不同意协助办理过户手续，要求认定该房产系自己与宋女士的共同财产。法官周梦峰介绍：“法院经审理认为，涉案房屋的购买事实发生在宋女士与孙先生夫妻关系存续期间，房屋虽然登记在宋女士一人名下，但孙先生作为配偶为涉案房屋隐性共同共有人。而借名购房合同并没有孙先生的签字，孙先生明确表示对借名购买的合同不予认可。宋某东与宋女士之间的借名约定仅对合同相对方发生效力，而不能对抗合同约定之外的第三人，也就是孙先生。”

　　法院认为，宋某东借用宋女士购房资格及公积金贷款资格购房，无疑已经涉及了出名人配偶孙先生的切身利益。法院未支持宋某东的诉讼请求。借名买房涉及出名人配偶利益的案件，法院通常作法是什么？周梦峰介绍：“为防止当事人双方恶意串通虚构借名买房事实转移房产，侵害配偶等财产共有人权益，法院往往采取更加严格标准。”

　　肖大明提示，借名买房，出名人失信毁约，受利益驱使意图侵占房产，拒绝履行约定将房屋所有权转移登记给借名人，或者擅自将房屋出卖、抵押；出名人配偶或者法定继承人主张对房屋享有财产权益等是常见的借名人承担的风险。肖大明说：“出名人对外负债时，房屋可能被债权人申请法院强制执行；借名购买保障性住房不仅可能被法院认定协议无效，借名人同时还可能承担缔约过失责任。”

　　对于出名人而言，允许他人借名买房，自身购房及贷款资格将被占用，影响将来购房或贷款；一旦借名人逾期或无力偿还房贷，出名人将承担违约责任，个人征信也将产生不良记录。肖大明介绍：“出名人因违约失信引起诉讼，或因其他原因造成借名人财产损失的，需要承担赔偿责任。”

　　总之，借名买房纠纷多，还是别惹这个麻烦。周梦峰说：“因为它毕竟出现登记权利人和实际权利人不一致的情况，是与物权法规定的登记公信原则不符的，会产生风险，遵守法律政策要求，理性购房。”