原标题：从“住有所居”迈向“住有优居”西安市制定出台《关于开展危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的实施方案》

为全面践行人民城市理念，消除住房安全隐患，改善居住品质环境，探索危旧住房自主更新、原拆原建模式，根据相关文件精神，结合西安市实际，近日，西安市住建局等三部门制定出台《关于开展危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的实施方案》。方案以消除建筑结构安全隐患、补齐住房功能短板、完善公共配套设施、激发社区活力为目标，实行“一项目一方案”，稳步推进一批条件成熟的城镇危旧住房自主更新、原拆原建项目，实现从“住有所居”到“住有优居”跨越。

推动居民从“要我改”转变为“我要改”

《方案》的基本原则中强调业主自愿，政府引导。充分尊重产权人意愿，引导发挥产权人主体作用，支持自筹资金、因地制宜自主更新。政府发挥街道办、社区作用，成熟一个、启动一个，推动形成改造共识，给予政策支持，引导项目推进实施，避免因改造资金、审批手续、业主意愿变更等问题造成项目“烂尾”风险。

严守红线，集约配套。危旧住房自主更新按照不增加户数、不改变建筑用途、不突破用地红线的要求进行原拆原建，集约用地优化空间布局，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，完善小区人居环境。

建立“市级统筹、区县落实、部门指导、产权人自主”的工作体系，统筹国有平台、社会资本、社区党组织、物业、业主代表等多方力量，构建共建共治共享工作格局，推动居民从“要我改”转变为“我要改”，稳妥有序推进项目实施。

聚焦保障人民群众生命财产安全和改善居住条件，消除房屋安全隐患，完善厨卫等基本功能，提升居住品质。健全与城市更新相适应的土地、规划、不动产登记等配套政策，构建产权人自主更新的危房解危模式。

同时，《方案》严格落实《西安历史文化名城保护条例》等法律法规要求，严禁以危旧住房自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物、历史建筑，不随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居，禁止拆真建假。不得以危旧住房自主更新名义变相搞房地产开发和拆建别墅，不搞劳民伤财的“面子工程”“形象工程”。

满足条件的危旧住房可纳入试点范围

据了解，危旧住房自主更新、原拆原建，是指由房屋产权人申请，以消除安全隐患、提升住房品质、完善配套设施、改善人居环境为目的的更新改造活动。主要适用于本市行政区域内，国有土地上，产权清晰、权属合法，并满足下列条件之一的危旧住房：

经房屋安全鉴定机构按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定，评定等级为C级（局部危险）、D级（整体危险）的住房；国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史遗留的非成套住房；房屋年久失修、安全隐患较大、使用功能不完善、配套设施不齐全、产权人自主出资改造意愿强烈，经区县政府认定可实施自主更新、原拆原建的既有住宅；已纳入国有土地上房屋征收、土地储备计划的，不纳入试点范围，按照有关规定办理。本方案不适用于单一个人产权。

将从7个方面加大政策支持

记者了解到，《方案》按照工作目标、基本原则、试点范围、组织方式、工作流程、政策支持、筹资方式、保障措施八个部分整体设计，明确试点工作全链条安排。工作流程分为前期准备、建设实施、交付使用三个阶段。

在前期准备阶段，对符合试点范围、有初步意愿的危旧住房，公开征集试点项目，由属地住建部门建立《自主更新、原拆原建项目储备库》。需提交入库申请书、《房屋安全鉴定报告》、土地房屋权属合法证明文件。

由自主更新主体征询业主更新意愿和出资意愿。评定等级为C级、D级的危房及非成套住房，依据《民法典》规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意且有出资意愿，签订《自主更新、原拆原建意愿书》。

在建设实施阶段，实施主体开展工程招投标，委托勘察、设计、监理、施工等企业。实施主体应严格按照经审查合格的施工图及规范标准组织实施，严禁超建、加建或不按图施工。区县资源规划部门应在建筑定位放线、基槽验线等关键节点现场指导。项目完工后，实施主体应按“多测合一”要求，组织勘察、设计、施工、监理、产权人或产权单位等主体进行竣工验收。

在交付使用阶段，联合验收通过后，施工单位会同实施主体整理完善工程资料，向自主更新主体进行移交，并签订项目移交书。此外，交付使用后，属地街道指导产权单位或产权人完善物业服务、缴纳物业专项维修资金。房屋产权人定期开展房屋体检，鼓励购买房屋安全保险。

同时，将加大政策支持。从用地、规划、消防、人防、文物、不动产登记、资金支持等7个方面给予政策支持。其中，相关部门应指导试点项目申请政府奖补资金，主要包括：城镇保障性安居工程危旧住房改造资金、中央预算内投资城镇老旧小区及城市危旧住房改造资金、超长期特别国债加装电梯资金以及其他奖补资金等。对有条件的项目，在征得产权人同意的前提下，实施主体可引入第三方资金，参与试点项目的建设与运营。

原拆原建费用原则上由产权人自筹并自行过渡

按照“业主自筹、政府支持、社会参与”的原则，在属地政府和自主更新主体的监管下，实施主体用好“自主更新、原拆原建”改造资金，确保“取之于民、用之于民”。

实施主体应依据审定的施工图精准测算工程费用，主要包括：工程勘察、文勘、工程设计、节能评估、施工图审查等项目前期费用；房屋拆除、建筑及室外工程建安等工程费用；建设单位管理费、工程监理费等管理费用；以及预备费、税费等其他费用。预算编制完成后，房屋产权属国有的，实施主体应报请自主更新主体进行预算审核；房屋产权属个人的，属地政府可协助自主更新主体进行预算审核，审核无误后，应向业主进行公示。

原拆原建费用原则上由产权人自筹并自行过渡。房屋产权属国有的，产权单位负责根据预算制定资金筹集方案，落实改造资金，并做好承租人工作。不同意改造的，经商议可调配其他住房进行安置；房屋产权属个人的，在属地政府监督下，实施主体测算业主出资金额并予以公示。

自主更新主体设立街办、自主更新主体及银行三方共管的资金专用账户，并督促产权人按出资金额及协议约定按时足额缴存。

项目开工建设前，应完成约定比例的改造资金预缴缴存，未达到资金预缴归集比例要求的，不得启动工程招标及施工建设。对已签署意愿书但逾期不按约定缴存资金的产权人，由自主更新主体会同街道开展催告；由此造成项目资金缺口，经研判确实无法弥补的，项目应当暂缓实施或者退出试点库，严防项目烂尾。

对极少数房屋产权人不愿改造、出资或难以筹集资金的，可由实施主体或引入第三方采用出资购买、产权置换等方式实施更新，产权归出资人所有。对于符合保障房条件，政府优先提供保障性住房。

在更新改造期间，原则上由业主自行过渡。对名下无其他住房的、符合保障性住房申请条件的业主，可向属地住房保障部门申请公租房、保障性租赁住房作为临时过渡用房。发生的过渡安置费用由申请人自行承担，并在过渡期结束后依法依规退出保障性住房。（记者梁璠）