央广网西安8月29日消息（记者苏睿楠 刘昱）分类定价、“一费制”收费、惠民减免、信用考核……近日，西安市发展和改革委员会联合市住房和城乡建设局、市市场监督管理局正式发布并施行修订后的《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》针对公摊收费不透明、空置房收费争议、停车费用高、服务与收费不匹配等痛点问题精准施策，全面规范物业服务收费秩序，切实降低居民居住成本。

分类定价+“一费制”落地 整治公摊乱收费顽疾

《办法》首先确立分类定价机制，根据物业类型和业主自治情况，分别适用政府指导价与市场调节价。其中，未成立业主大会的普通住宅小区执行政府指导价，按服务等级划分为一级、二级、三级、等外四个层级，高层住宅一级服务最高2.2元/㎡·月，多层住宅对应执行相应限价标准，兜住民生服务底线；非住宅物业、公寓、已成立业主大会的小区及增值特约服务则实行市场调节价，由双方协商约定。

针对群众投诉量最高的公摊电费、电梯费重复收取、账目模糊问题，《办法》全面推行“一费制”，将小区照明、景观、消防、安防、电梯等公共设施设备的能耗及运维费用统一纳入物业服务费成本，实现基础物业费、公摊电费、电梯费“三费合一”，严禁物业企业单独列项、重复收费。

西安市住建局物业管理处处长赵海洲介绍，为配套收费透明化要求，西安已聚焦物业治理全生命周期监管，密集出台《西安市住宅小区公共收益管理办法》等21项制度文件，创新推行公共收益与服务支出“双晒”机制，目前已有6029个小区落地实施，严格公共收益单独建账、定期公示，从资金端堵住收费不透明的漏洞。

“以前交物业费，除了基础费用，还有公摊电费、电梯费，名目多也算不清。”家住雁塔区某小区的胡悦女士告诉记者，“我平时物业费都按时交，但一直说不清具体都包含哪些费用，物业开的发票明细也很模糊。我就想知道每个月交的钱具体花在哪了，是保洁、安保还是设备维护。我很期待《办法》落地后能明确物业费对应的服务清单，把钱的去向说清楚，我们业主交费也更踏实。”

西安华晟物业管理有限公司工作人员李先生向记者介绍：“我们在航天基地服务的这个小区是2022年开始入住的。地下停车场一直都是前半小时免费。如果临时停车的话，4小时以内收费2.5元，每12小时按7.5元封顶收取。物业费也是根据政府指导价2.2元每平方米，包含电梯费等等。此外，除了每个月6元的清洁费外，不再收取其他项目的物业费。”李先生同时表示，“《办法》刚出来，目前没有接到相关通知。”

多项减免政策精准发力 空置房、临时停车享减负

聚焦居民居住成本痛点，《办法》打出一揽子惠民减免组合拳，其中空置房收费打折、临时停车免费两项政策最受市民关注。

根据《办法》，实行政府指导价的普通住宅小区，业主房屋或自有车位空置1个月以上，经物业服务企业登记确认后，空置期间的物业服务费、停车服务费均可按合同约定标准的70%交纳。办法同时明确禁止物业企业以房屋空置、业主欠费为由断水断电，保障业主基本居住权益。

停车服务方面，《办法》明确配置公共停车位的住宅小区，临时进入车辆停放30分钟以内不得收取费用；执行公务的军警、消防、救护、环卫等特种车辆，以及残疾人专用车辆按规定停放的，均免收停车费。收费周期上，物业服务费和停车服务费统一按月计收，预收费用原则上不得超过三个月，进一步降低业主资金压力。

家住碑林区的年轻业主崔瑞娟对停车收费问题格外关注，日常生活中停车开支一直是她最头疼的生活成本之一，也因此对《办法》充满期待。“平时临时进小区停个十几二十分钟可能就要收费了，很麻烦也不划算。”她说，“等《办法》落地后，30分钟内停车免费，临时送东西、接人、取物件都不用掏钱，非常人性化。”

“红黑榜”建立价质联动 倒逼服务提质升级

为破解“收费涨、服务降”的行业顽疾，《办法》建立物业服务企业年度考核制度和“红黑榜”信用监管体系，首次实现服务质量与收费标准直接挂钩、动态联动。

按照规定，对连续两年考核优秀、纳入行业红榜的物业企业，履行规定程序后物业费可适度上浮10%；对年度考核不达标、服务质量滞后的企业纳入黑榜，连续两年列入黑榜的，将依规降低物业服务等级、下调10%收费标准，形成“优升劣降”的鲜明导向。

据悉，目前西安已在全市全面推行“红黑榜”动态监管机制，构建以业主满意度、投诉处置率、公共收益规范度、企业信用记录为核心的综合评价体系，累计发布“红榜”项目176个、“黑榜”项目111个，对22家问题企业予以信用扣分，对14家违规企业依法实施行政处罚，清退3家严重失信失责企业，形成有力监管震慑。

三级监管体系全面收紧 调价程序全程规范

《办法》同时构建起市、区县、街道三级联动监管体系，明确各部门职责边界：发改部门负责统筹收费政策制定、指导价标准核定；住建部门负责行业服务标准制定、服务质量监督和信用管理；市场监管部门负责查处超标准收费、价外加价、明码标价不规范等价格违法行为，形成多部门协同治理格局。

调价流程也被严格约束。实行政府指导价的小区，物业企业不得单方面擅自调价，确需调整的须在街道、社区监督下公示成本明细与调价方案，经业主共同表决通过、完成行业报备后方可执行，从制度上杜绝随意涨价。

记者从西安市住建局了解到，为打通政策落地“最后一公里”，西安建立了“党委统揽、市级专班统筹、区县属地主抓”的治理格局，将物业服务管理纳入基层党建重点任务，建立镇街、社区两级物业服务联席会议制度，推行“街道吹哨、部门报到”工作机制，推动公安、城管、住建、消防等部门联合执法进小区，实现小区问题“看得见、管得住、治得好”。

同时，全市畅通群众诉求“快应快办快答”渠道，打造“物业码大姐、诉求马上解”品牌，设置12345政务热线物业诉求专属处置平台；依托小区微信群、网格员队伍前置收集诉求，推动治理从“被动接诉”向“未诉先办”转型。此前开展的物业服务“百日行动”中，全市累计排查整改各类问题隐患8.5万件，有效解决了一批群众反映强烈的物业顽疾。

西安市雁塔区某小区内张贴“物业服务百日行动”宣传海报（央广网记者 苏睿楠 摄）

专家解读：新规直击行业痛点 落地关键在执行闭环

针对《办法》的亮点与落地，陕西省社会科学院专家王晓勇表示，此次新规直击西安物业领域收费不透明、质价不匹配等长期痛点，“一费制”从制度层面约束多头收费乱象，依托政府信用兜底收费透明度，空置房减免、临时停车免费等条款则体现了物业管理向服务思维的转变，兼具制度力度与民生温度。

王晓勇同时指出，政策落地的核心在于执行闭环与监督长效化。他建议“红黑榜”机制要明确标准、细化规则，优先保障业主基本权益，同时建立多方参与的联评机制，形成“居民提意见、物业做改进、政府强监督”的良性运转，真正以业主满意度检验政策成效。

据了解，下一步西安将以行业监管和基层治理深度融合为抓手，谋划启动物业服务管理质量提升三年行动，瞄准“专业化物业企业覆盖率、物业企业规范运行水平、行业监管和问题化解质效、基层治理能力显著提升，物业领域投诉量显著下降”的“四提升一下降”目标，持续推动政策落地见效，让改革红利真正惠及千家万户。（应采访对象要求，文中部分人名使用化名。）