（视频来源：上海市奉贤区融媒体中心）

早春的头桥街道，暖意不仅在风里，更在行人舒展的眉梢间。

收纳师陈柳华正带着团队在吴慈英老人家中帮忙整理衣物。吴阿婆脸上洋溢着温暖的笑容：“我年纪大了，腿脚不方便。街道的年轻人常来帮我通马桶、修灯泡、收拾屋子，比自己小孩想得还周到。”

蛋糕店老板王永亮用“花瓣积分”为邻里兑换甜品，他说：“这里的社区像个大家庭一样，大家常常照顾我生意，我也尽力去回馈大家。”

这样的温馨日常，在头桥街道的老旧社区已成常态。谁能想到，一年多前，这里还深陷“三无”困境：因历史原因房屋“无产权”、想自治却“无合法主体”、想引物业却“无企业愿来”，开放式小区布局杂乱、治理责任模糊，是基层治理的“硬骨头”。

2024年7月，上海第108个街道——头桥街道揭牌成立。面对辖区24个住宅小区中81%的集资房占比，街道没有走“临时整治、应急补漏”的老路，而是以党建引领为核心，打出“连片治理、贤人主理、酬金制服务”组合拳，探索出专属老旧社区的治理新路，让社区从“管不了”到“管得好”，居民从“旁观者”变成了“当家人”，更在无业委会的情况下，实现了85%的物业费收缴率。

温馨日常在头桥街道的老旧社区已成常态 （央广网发 上海市奉贤区供图）

破局：连片治理，重构治理单元打破碎片化

“过去单独一幢楼，或者单独一个弄堂就是治理孤岛，物业公司看不上，自己也弄不来。”老居民的感慨，道出了老旧社区治理的核心痛点。传统以“单一产权小区”为界的治理思维，早已适配不了头桥的复杂现状，打破物理和治理的双重“围墙”，成为破局第一步。

头桥街道以党建微网格为依托，按照地域相邻、情况相似的原则，将零散的集资房、宅基房、自建房整合为若干治理片区，把“碎片化”的治理空间，重构为“片区整体”的治理新单元。党组织同步嵌入各片区，成为统筹协调的“主心骨”，既放大了治理的规模效应，也为引入专业化物业服务，扫清了最关键的障碍。

赋能：贤人主理，激活居民自治内生动力

治理单元整合后，谁来牵头管事，填补业委会缺位的自治空白？头桥街道的答案，是依法界定“权利人”，公开推选“贤人团”，让居民成为自治的主角。街道在法律框架内明确，集资房所有人为房屋“权利人”，享有相应治理权责。在此基础上，全新的自治组织“小区议事管理委员会”应运而生，代理运行业委会职能，成为党组织、物业与居民间的关键桥梁。

党组织、物业与居民间的关键桥梁发挥作用 （央广网发 上海市奉贤区供图）

议委会成员的选拔，核心在“贤”。党组织牵头，通过群众推荐、组织面谈、审核把关、权利人投票等严谨程序，把政治可靠、热心公益、有群众威信的退休党员、热心阿姨、商铺店主等“贤人”选出来。“党组织搭平台，我们为街坊发声办事，心里有底气。”议委会委员翁英的话，道出了一众居民骨干的心声。

“贤人”主理，更有“贤法”护航。街道建立“有商有量”议事协商机制，大到选聘物业、小到停车方案，均经充分调研讨论后民主商定，形成《住户公约》；同时创新“四方联动”机制，街道城建中心、居委会、议委会、物业公司联合办公，构建“物业先响应、难题吹哨、四方协同处置”的闭环，让居民诉求件件有着落。

增效：酬金制服务，构建质价相符服务生态

有了治理单元和自治主体，如何引入并留住物业企业？头桥街道的抓手，是片区整体招标，落地“酬金制”物业服务模式。

以往单个老旧小区面积小、收费难，对物业企业缺乏吸引力。街道以连片后的片区为单位“打包”招标，通过路演竞选、群众提问、多轮比选，最终由权利人投票确定入驻企业，而超95%的权利人，都选择了“酬金制”模式。

对于“酬金制”，居民有最通俗的理解：物业酬金按实际成本核算，全程公开透明；奖励金与服务绩效挂钩，干得好才拿得多；企业赚多少，居民满意度说了算。这一模式，让物业企业的收益与服务质量深度绑定，从“管理者”真正转变为“服务者”。

入驻物业不仅签订服务承诺制，还推出“物业服务+”增值服务，为高龄独居老人送餐、检修电路、收纳整理等，让服务更有温度。物业中心也不再只是办事窗口，更成了居民下棋聊天的睦邻点。同时，全过程监督机制同步建立：每周专报、每月账目公开、每季度由党组织、议委会和居民代表联合评估，让物业服务始终在监督下运行。“酬金制让我们和居民成了一家人，目标都是把社区服务好。”三祥物业经理曹志豪如是说。

“物业服务+”增值服务让社区温情满满 （央广网发 上海市奉贤区供图）

蝶变：治理难点变幸福亮点，人心聚则治理顺

治理模式的创新，最终化作了居民看得见、摸得着的获得感。以大庆路南片区为试点，头桥街道的治理成效格外亮眼：物业服务满意率高达97.25%，2026年物业费收缴率快速攀升至85%，累计解决房屋漏水、环境脏乱等历史遗留问题556个，新增及规范停车位90余个。

数字背后，是社区氛围和居民心态的深刻蝶变。头桥新村的议委会委员和居民组长带头缴物业费，还创新“组团缴费享奖励”模式，点燃居民参与热情。从物业选聘表决，到议委会成员选举，再到服务满意度测评，居民的知情权、参与权、监督权，贯穿治理全过程。

“从‘你们做得不到位’到‘有活动记得叫我’，居民真的把社区当成了自己家。”头桥一居党总支书记薛华燕感慨。蛋糕店成了“暖心服务点”，热心居民当上了自治委员，收纳师回归服务社区老人……越来越多的居民，从“事不关己”的旁观者，变成了主动出谋划策的“治理合伙人”，“贤城贤治”的风尚，在社区深深扎根。“最大的变化，是人心的变化。”头桥街道党工委副书记王捷表示，这正是基层治理最珍贵的成果。

头桥街道党群服务中心 （央广网发 上海市奉贤区供图）

启示：头桥经验，为老旧社区治理提供答案

头桥街道的探索，看似破解的是无业委会老旧社区的物业难题，实则回应了超大城市基层治理“为了谁、依靠谁”的根本命题，为开放式老旧社区治理，提供了从“问题应对”到“模式供给”的系统方案。

这份“头桥经验”，核心有四：一是党建引领是根本保证，把方向、定规则、搭平台、聚合力，不大包大揽、不放任自流，确保治理创新不走偏；二是连片治理是关键路径，尊重现实重构治理单元，破解规模不经济、治理碎片化困局；三是贤城贤治是活力源泉，践行全过程人民民主，让“贤能”脱颖而出，激活居民自治内生动力；四是酬金制模式是重要创新，建立质价相符、激励相容的市场化机制，让老旧社区物业服务拥有可持续生命力。

作为新晋街道，头桥街道的实践，是基层主动破题、担当作为的缩影。它用“绣花功夫”啃下治理硬骨头，把工作着力点放在居民最关心的利益问题上，让老旧社区实现了环境的“微更新”，更完成了一场深刻的治理“逆生长”。而这份经验的核心要义，始终是与群众想在一起、干在一起——这，正是打开老旧社区美好治理的“金钥匙”，也为上海乃至全国同类型社区的治理，提供了充满温度的参考。（来源：奉贤区融媒体中心）