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更新一幢楼宇，激活一片街区

不是“一刀切”变得更高端，而是因地制宜为功能服务

建成近20年的商办楼宇“中港汇·黄浦”更新后，办公空间出租率从更新前的14%跃升至85%；始建于1936年的“古象大楼”更新后，从封闭的办公楼变身为激发周边街区活力的“功能锚点”。

上海是中国商办楼宇最为集中的城市之一。在政策的东风下，越来越多商办楼宇开始探索更新改造。

“中港汇·黄浦”“古象大楼”近两年相继完成更新，一个大刀阔斧地改，一个轻量化地改，重新面市后，市场接受度都很高。记者日前走访了两幢楼宇，看看它们如何通过更新实现“翻身”，又对上海其他商办楼宇更新有何借鉴意义。

围绕产业精准改造

步入位于打浦路15号的“中港汇·黄浦”，一层是装潢气派的五星级酒店大堂；二层是由低效办公区域改造而来的“广慈思南·中港汇黄浦生命港国际创新中心”——专注于生命科学产业的孵化空间与共享实验室；再往上是酒店与办公区域。

“中港汇·黄浦”前身为一家星级酒店。2019年底，酒店原址被香港沪港联合控股有限公司收购并着手进行改造。“楼宇更新不仅仅是硬件设施的提升，更要围绕产业进行精准改造。”香港沪港联合控股有限公司中国区房地产董事总经理张涛告诉记者，酒店周边两公里之内有3家三甲医院，距离最近的瑞金医院仅700米，在吸引生命科学企业方面有着天然优势。

锚定生命科学产业赛道，香港沪港联合控股有限公司斥资近2亿元对楼宇进行内外焕新，更是“砍掉”了一半数量的客房，调整为办公区域。

更新后的“中港汇·黄浦”填补了该区域高品质办公楼宇的短缺，“广慈-思南国家转化医学创新产业园区”运营方主动找到楼宇方，一举租下了8个楼面。楼内入驻企业既有医润博康、上海市数字医学创新中心、广创临床科研转化中心、MERCI肿瘤临床诊疗创新中心等产业基础设施类机构，也有沛嘉医疗、北京泰德制药等知名前沿医疗和生命科学企业。

“中港汇·黄浦”跃升为税收“亿元楼”，办公区域平均租金高于周边同级别楼宇15%。2025年酒店业态全年出租率达到87%，酒店17个会议室有七成以上常年被医学行业会议预订，有15%的客房订单来自医疗行业人士。

因地制宜为功能服务

位于九江路69号的“外滩FTC”，前身为“古象大楼”，此前由于长期承担低效商务办公功能，空间封闭、设施老化，楼宇价值未能充分发挥。

“楼宇更新并不是‘一刀切’让楼宇变得更高端，而是要因地制宜为功能服务。”黄浦区城市更新推进办副主任钱峰说。

“古象大楼”的更新目标是补足、补强外滩地区的产业生态功能。由于“古象大楼”地处外滩历史风貌区，黄浦区对其更新选择了“轻量化改造”。在不改变建筑主体结构与外观的前提下，增加了建筑的开放度，在一层打造了通透的入口和商业外摆空间。内部则采用模块化、可拆卸设计实现功能切换，打造了路演、发布中心、混合办公与孵化空间、闭门研讨与艺术展示空间等，精准匹配互联网优质内容创作者与金融科技生态企业的需求。

更新后的楼宇有了一个更现代的名字——“外滩FTC”，意为“趣味、潮流、创造”在此汇聚。一家入驻其中的初创金融科技企业负责人告诉记者，“在外滩FTC能碰到专业的投资者、科技企业资深人士以及跨领域的专业人士，还有政府提供的集成式政务服务。对企业来说，这里意味着机会。”

“外滩FTC”在去年7月开放，迅速成为承载“金融科技+互联网优质内容创作”综合生态的重要载体，截至今年3月底已吸引95家企业落地。

“外滩FTC”的更新也激荡起九江路街区的活力氛围。一墙之隔的一幢商务楼宇正在对底层楼面进行更新，计划与“外滩FTC”打造连通的共享空间；同街区的另一幢大楼也对更新跃跃欲试。

面向未来差异化需求

近年来，上海因地制宜探索了多种商办楼宇更新方式，有不动结构、不改产权的轻量级改造，有硬件焕新的中量级改造，还有结构重置或功能性改变的重量级改造。无论哪一种更新模式，都有三个核心经验被楼宇运营方与政府部门反复提及。

其一，楼宇更新绝非简单装修升级，必须紧扣产业定位与区域发展。

“城市与区域中缺什么功能，以更新来补足、补强，这样的楼宇一定有市场。”苏河美欣公寓运营方告诉记者。苏河美欣公寓从纯办公性质转变为保障性租赁住房，月租金在1万元到4万元之间，因填补了上海高端保障性租赁住房的空白，公寓一面市就被抢订一空。

其二，良好的政企合作关系在楼宇更新中起到关键性作用。

“中港汇·黄浦”在楼宇更新中遇到多产权人的难题。黄浦区城市更新推进办、属地街道打浦桥街道与楼宇改造、运营方一起创新了“产权方主导＋小业主协同”机制。针对更新成本高的问题，黄浦区给予楼宇改造扶持补贴，并在政策上支持楼宇业态兼容转化，街道则做好各方资源对接，为楼宇更新和运营赋能。

其三，推动楼宇更新，不仅要着眼于当下的存量楼宇“去化”，更要面向未来。

不少业内人士认为，“科创回归都市”正成为一种趋势。未来，可能需要在写字楼内配套建设共享实验室、高速算力中心，满足生命科学、数字科技等领域企业的研发需求；需要对部分楼宇预留“制造业上楼”专属楼层与承重设计，兼顾初创科创企业与成熟科技企业的差异化需求。建议政府部门与市场机构，以“功能前置”的更新思路来定位上海中心城区的楼宇更新。（记者唐烨）