央广网北京5月10日消息 “当前，构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。”在近日召开的第五届TOD创新论坛上，中国城市轨道交通协会会长张燕友如此表示，同时，他也指出在项目推进过程中仍存在不少痛点，需要全行业不断探索实践，完善解决。

京投发展·第五届TOD创新论坛正是以“新时代的全要素TOD+”为主题，探讨在高质量发展的要求以及新市场环境下，TOD项目的模式进阶。作为TOD领域的深耕者，京投发展的慢闪思维为行业提供了新思路。

国内TOD繁荣发展 京投发展TOD智慧生态圈持续进阶

近些年来，国内轨道交通高速发展，中国城市轨道交通协会统计数据显示，截至2022年12月31日，中国内地累计有55个城市投运，城轨交通线路超过一万公里，达到10291.95公里。庞大的轨道交通网络，为TOD的繁荣提供了土壤，相关企业更是积极投入其中。

在这一领域，京投发展称得上“老将”，曾开发过以西华府、公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等为代表的多个地铁停车场上盖综合开发项目。“TOD智慧生态圈”的理念也是由京投发展在第一届TOD创新论坛上提出的。

京投发展总裁高一轩介绍，上述概念着重强调对城市、对地铁、对市民的价值。不过，他也坦言，尽管关注到了以人为本，但对市民的价值在那个时代“并没有成为唯一的主题”。

此后几年中，京投发展“TOD智慧生态圈”理念经历了数次升级。据介绍，2019年京投发展提出五个TOD发展的相关核心竞争能力。

2020年京投发展有了更深层的思考，“如今，客户需求产生了巨大变化，也正是疫情的影响，让我们静下来，慢下来，反思在一个快速发展的时代，哪些东西我们做得还不够好，哪些东西已经落后于时代。”高一轩表示。

发展至2021年，京投发展已经“学会”用社会学的手段洞察当前时代的问题，并探索相应的解决方案。而其意识到的核心问题包括自然环境的疏离、情感生活的匮乏和精神生活的单调。

这直接影响了京投发展TOD商业逻辑的转变——从产品中心主义向用户中心主义转变，从单维价值向多维价值的创造转变，从功能化的产品向生活方式的转变。“这是用来指导京投发展在过去的五年，TOD的迭代更新之路上的一个指导性原则。”高一轩说。

在疏离和错过之间慢下来 檀谷打开京投发展TOD新思路

今年4月15日，一场春日歌会在北京檀谷慢闪公园举行，带来了约2700万的全网流量，慢闪公园迎来又一次高光时刻。此前，在一档高关注度综艺节目中，檀谷以商业升级策划改造方案课题的形式走进公众视野。檀谷慢闪公园，便是京投发展TOD商业逻辑转变的产物，而其核心词是“慢”。

“快钱的时代一去不复返，我们意识到必须要慢下来，”如高一轩所言，“四通八达的地铁生活给我们的效率提速，但是在这种疏离和错过之间，我们确实渴望一处心灵的公园。”这便是慢闪公园的灵感来源。

檀谷坐落于北京西山腹地，森林覆盖率高达98.5%，负氧离子含量高出市区40%。自然环境优渥的同时，檀谷营造的独特商业空间更成为一种生活方式的代表。

（檀谷慢闪公园，企业供图，央广网发）

目前，檀谷集合了超级物种超市、业主食堂·山家店、爱康诊所、单向空间、洛嘉儿童、一尺花园、Hi PET宠物空间等特色商业，为谷邻带来高品质生活体验。值得一提的是，檀谷并非传统标准式的商业业态，而是有众多跨界主理人的参与和共创，许知远、阿乙、俞敏洪等都曾参与其中。

“这些内容运营是非常有活力的，它可以让用户与我们产生强大的黏性，变100人来1次的逻辑，为1万人来100次的逻辑，在北京西六环一个很偏僻的小山里面，给了人们来的理由和停下来的意义。”

在高一轩看来，慢闪更像是一个过滤器或萃取器：“商业的试错成本很高，‘闪’的意义就是用相对低的成本在场景当中试探它的生存能力。” 生存能力高的将会成为相对永久与固定的存在，生存能力低的则成为临时出现的存在，而临时出现也能为城市带来美好，“就像街头艺人一样”。

慢闪思维赋能北熙区 TOD智慧生态圈迎来升级版本

从檀谷开始，“慢闪”为TOD项目打开了另一种可能。而在另一个城市级项目——北熙区的打造中，这一理念则得到更充分的演绎。

北熙区项目所在的东坝地区，是国家“两区”建设的重要政策落地区，“一带一路”倡议的战略承载，也拥有“第二三里屯”的城市级商业定位。在这样一个城市级项目中，京投发展强调在功能形态的基础上，进行更高价值的发掘，以慢闪思维赋能TOD。

“我们这样一个国家经历了物质大发展之后，必然进入情感社交，也必然进入精神的追求和自我的实现。”高一轩介绍，用户主义是慢闪思维指引项目开发的首要体现。京投发展跳出传统TOD大盘的思路，从场景、触点、需求、痛点四个层面对用户需求进行分析，并通过对需求、年龄、时空三个维度结合触点捕捉，形成产品价值和服务价值的分类与排序。

完成顶层设计之后，北熙区重点发力城市审美，摒弃传统的工厂厂区氛围，利用天然高差打造立体美学，把交通核心的功能和城市界面有效衔接起来，成为城市美学的新地标。而带有功能性的景观设计，则打造了室内外交融的景色和感官层次，便于人们沉浸于自然与城市之中。

作为城市级生活场，空间场景的设置是整个项目的功能核心。北熙区做了一次大胆的尝试，将两个站点TOD和一个车辆段TOD用绿谷连接，融合园林化的景观设计和体验性的商业设计形成空间场景集合，让绿谷构成完整的慢行系统，既是街区，又是公园，还是通路。可以说，绿谷是慢闪公园的升级版、放大版和TOD版。

场景之上，更重要的是内容运营。据了解，北熙区将延续檀谷的共创方式，而值得关注的是，北熙区城市生活实验室为项目开辟了“第三空间”，与孟京辉、许知远等共创伙伴，花厨、Body Soul、儿艺等流量品牌合作，预告北熙区未来生活方式。真实运营的1402咖啡厅等设置，更让这里超越传统的营销功能，成为生活方式的直观体验场。

（第八届单向街书店文学节在北熙区城市生活实验室举办，企业供图，央广网发）

这样一个充满新鲜感的TOD物种如何变现，或者其模式能否复制，是很多业内人士关心的问题。对此，高一轩回应：“正因为它慢，所以有很长的生命力。”在他看来，慢下来能够实现真正的价值兑现，价值兑现的过程也是让京投发展再次快起来的过程。

至于能否复制、市场空间如何，高一轩则认为，慢闪思维不是锦上添花，而是从底层逻辑上“指导我们进入一个新世界”。他表示：“我们系统性地把它作为工作方法来积累，其对项目的赋能是持续性的。”

作为北京创新文化的高地，慢闪实现了自主运营、有序孵化。备受瞩目的TOD智慧生态圈升级版本的北熙区，得到慢闪思维的加持，正在加速建设。对于实现TOD全域的创新，京投发展表示“充满信心”。