央广网北京3月12日消息（记者张子雨 王吉星）据中央广播电视总台经济之声《视听大会》报道，房地产行业成熟度高，是一些稳健投资者的重要选项，投资者怎样判断上市房企的投资价值？行业的下一个风口在哪？经济之声财经编辑子雨对话投资人程郡。

毛利率的不同维度

不同业务模式的上市公司，毛利率水平有明显差别。投资者可将上市公司细分为商业住宅、写字楼、商场以及厂房和旅游地产等类型，在同类公司中加以比较。

横向对比同类公司的毛利率。毛利率越高，则说明公司的经营能力更强；

纵向对比同家公司的历史毛利率变化趋势。毛利率趋势能说明公司的产品定价和成本要素等信息。

产品定位影响毛利率。上市房企主攻中高端产品还是普通产品，位于一线城市还是其他城市，都会给上市房企的毛利率带来影响。

看懂“三费”玄机

“三费”，即营业费用、管理费用和财务费用。程郡认为通常上市房企的“三费”分为两种风格。

现金流型房企，“三费”一般较高。他们普遍采用高周转、高杠杆模式实现规模增长，销售费用高，利息支出高，因此财务费用高；

利润型房企，“三费”一般较低。它们看重利润，更注重项目的运营效率，再加上品牌效应加持，营销费用相应减少，因此毛利率较高。

养老地产未来可期

“随着经济复苏和行业筑底企稳，地产行业将会重新步入平稳发展阶段，未来行业将保持中速发展”。程郡预判，中期来看，房地产行业将回到2019年的水平，大幅上行可能性较低。长期来看，地产行业会持续优胜劣汰、转型升级，在产业洗盘中胜出的优秀企业会走得更远，获得高于平均水平的利润。

人口老龄化程度日益加深，养老地产市场成为一大发展契机。养老地产以复合型养老居住模式为主，提供养老养生的综合服务。新概念、新业务的出现将会引发一轮新的投资热潮，行业赛道会更加拥挤，竞争更加激烈，谁能提供更好的产品，才能在未来胜出。程郡提示投资者，任何一家企业单凭概念是走不远的。分析上市房企的投资价值，要从财报本身寻找切入点。