“这里，将精准导入新能源产业链企业，深度契合全县新能源汽车产业布局。”在湖南省长沙县001号地块，项目负责人望着眼前这片土地信心满怀感慨道。这片曾经因市场变化和资金问题闲置3年的地块，因用好用活土地储备专项债，即将化茧成蝶。

在宁乡市，则通过多轮优选、科学测算、部门联动，高效完成5个地块收储，共计拨付资金21.31亿元，有效缓解企业流动性资金压力的同时，为园区开发建设、重大项目落地提供了坚实的用地要素保障。

宁乡经开区一角（鲁应龙 摄）

长沙经开区以“集成创新破局增效——政策链+治理链集成联动打造土地高效利用标杆”，获颁湖南省土地盘活增效十大改革创新案例荣誉。3年累计盘活低效用地5065亩，激活闲置物业196万平方米，成功转型升级近30家企业，以7％土地贡献全市20％规上工业产值。

长沙经开区俯瞰图（长沙经开区管委会 供图）

今年以来，湖南省释放出加速盘活存量闲置土地的强烈信号，成功发行三批土地储备专项债券，合计发行金额238.54亿元。作为核心实施区域，长沙市将前两批发行中获批的资金，精准投向24宗、约1456亩存量闲置土地的收储整理。通过用好用活土地储备专项债，激活存量闲置土地，亮点频出，多个经典个案不断呈现。目前，长沙正加速推进第三批土储专项债支持的9个新项目收储工作。

穿透式联审 筑牢风控防线

今年2月，长沙发布土储专项债收储征集公告后，吸引了大量申报单位，涉及存量土地90余宗，资金需求逾300亿元。如何从海量项目中选出“优质股”？

“长沙开展多部门联审，给每块地做‘全面体检’。”长沙市自然资源和规划局工作人员介绍，该局联合发改、财政等部门创新构建了“三线穿透式审核”体系：先看“基础”，重点关注地段优质、重点困难企业及收益自平衡的地块；再评“潜力”，根据成熟度和风险收益比动态淘汰低效项目；最后定“底线”，以“项目收益覆盖倍数”为刚性门槛，并贯穿“收储、出让、资金回笼”全周期。

望城区W49项目地块脱颖而出，它毗邻海归小镇、湘商总部基地，旁边还有湖南师大附中新校区在建，“区位优势+预期收益”双突出，最终入选。

长沙以“准入有门槛、审核有依据、退出有保障”的闭环设计，实现土地资源盘活与财政资金安全的双赢。此外，还创新推行“20%签约预付+80%交付结算”的分期支付模式，成功将收储全流程压缩至6个月内，显著提升了效率，也为第三批9个新项目加速实施奠定了坚实基础。

双轨定价 助力政企共赢

收储定价既受政策上限约束，也受市场下限约束。随着土储专项债发行加速，如何兼顾资金效益与企业权益，一直是地方收地过程中面临的核心挑战。

为加快项目落地，长沙深耕政策空间，创先推出“集体决策+政企协商”双轨定价机制，将规范化决策与市场化议价深度融合。一方面，通过专业评估、集体决策确定基础收储价格；另一方面，建立灵活的政企协商渠道，在基准价上动态调整补偿方案，有效回应企业关切，化解其对“折价收地”的顾虑。

开福区长房地块便是双轨定价机制的典型实践。市土地收支专班依据政策框架，综合原始成本与市场趋势确定评估价，确定了收储补偿基准价；在后续协商阶段，政企双方经过多轮深入沟通，就该价格达成了共识。

“这种紧密互动的模式，既符合‘收储价格就低确定’的政策，又尊重了企业合法权益，也确保了财政资金安全。”长沙市土地储备中心负责人表示。

空间重构 激活地块新动能

土储专项债作为盘活存量土地的关键工具，不仅要解决土地闲置问题，更要推动城市功能优化与产业升级。天心区南湖片区在湘江沿岸布局商业项目，既优化“山水洲城”天际线，又激活片区产业；开福区鹅秀地块经土储专项债收储后，导入城市更新项目，带动片区功能重塑。

长沙市土地储备中心最新数据显示，得益于高效的工作机制与创新举措，前两批24宗地块收储效率显著提升：其中20宗已提前完成收储任务，剩余4宗预计7月底全面收官。

“土储专项债不是简单收储，而是通过空间重构实现资源增值。”长沙市自然资源和规划局负责人表示，“空间重构、功能适配、债务平衡”的创新实践，为破解城市更新与产业转型协同难题提供了可复制的“长沙样本”。

随着第三批土储专项债9个项目的获批，长沙将进一步探索“土储专项债+城市更新”联动模式，释放土地资源潜能，为房地产长效健康发展注入新动能。（张成）