基层治理，重在小区；小区之治，首在物业。

在武汉市江夏区，面对不同类型小区的复杂矛盾与多元诉求，一场以党建为引领的“红色物业”治理变革正持续深化。从酬金制的阳光透明，到共管制的多方共治，从国企物业的精准服务，到民营物业的焕新提质，江夏区以问题为导向，通过组织部门统筹、住更部门落实、多部门配合联动，采取社区“名书记”组团攻坚、重点小区领导包保，用一把把“金钥匙”打开了一个个老旧小区、矛盾小区的“心锁”，让居民在家门口收获满满的幸福感。

酬金制：“阳光账本”让问题小区蝶变全国样板

从武汉市提出“红色物业”品牌以来，江夏区积极探索物业管理创新机制，逐渐走出了一条江夏特色的治理路径。

2018年之前，江夏区凤凰社区三和光谷道小区是远近闻名的“问题小区”。电梯困人、五百余户房屋渗漏、消防系统瘫痪、绿化带沦为“黄土高坡”，业主与前期物业矛盾尖锐，物业费收缴率不足30%，陷入“服务差—不交费—服务更差”的恶性循环。

今年2月，第二例“酬金制”在江夏经济开发区育龙湾小区落地。

改变始于小区换届。在区委组织部、区住更局和凤凰社区党委的指导下，新一届业委会选举中，一批热心公益的党员业主被推选出来。社区党委还推动党支部与业委会交叉任职，定期召开三方联席会议，为后续改革搭建了组织基础。

2018年，在社区党委和小区党支部的共同推动下，业委会决定放弃传统包干制，推行酬金制：所有物业费、公共收益存入共管账户，实行“双钥共管”；建立“预算业主定，决算大家审”的刚性制度，每年预算经业主大会表决通过后方可执行；物业酬金与服务质量、业主满意度挂钩，由业主成立考核小组全程监督。小区每月公布财务报表，所有收支凭证全公示，年度第三方审计报告完全公开。

推行初期，业委会曾遭遇“业企勾结”的谣言质疑。破局之举是一场极致的“透明行动”——业委会主动召开“澄清会”，将物业选聘全流程记录、所有成本测算依据、财务账目底稿毫无保留地摊在业主面前，接受质询与核查。“让群众用眼睛验证”，这场会议成为重建信任的转折点。

酬金制相关问题

八年运行下来，数据最能说明问题：物业费收缴率从不足30%跃升至近100%，基础设施全面升级，曾经瘫痪的消防、电梯系统得到修复，小区还涌现出“妇联小组”“老年协会”“护花队”等15支居民自发组织的社团。小区先后荣获“武汉市园林小区”“中国幸福社区多元共治范例奖”等多项荣誉。

小区业委会副主任、党员陈红英总结：“酬金制不是追赶时髦，而是绝地求生。阳光透明，加上党组织的居中协调，才能重建业主与物业的信任。”

如今凤凰社区党委书记裴治国被评为武汉市社区名书记，同时作为江夏区“名书记组团”的团长，主动领题“酬金制试点推广”的课题，带领区内其他社区因地制宜推广小区治理经验。

共管制：一张考评表让“十差小区”一年逆袭

2023年，纸坊街三潭社区嘉和世纪华庭小区被列入武汉市“十差小区”。下水道堵塞返水、电梯故障频发、门禁缺失，业主投诉不断，物业费收缴率不足30%。

纸坊街党工委组织社区书记赴省内外多地学习经验。街道工作人员介绍，酬金制和信托制虽能规避包干制缺点，但对业委会能力要求较高，不适合老旧小区直接套用。最终，在社区、业委会、物业三方反复研讨下，2023年底，三潭社区联合小区业委会创新推出“共管考核制”，重新选聘佳家兴物业入驻。

核心做法是：小区所有物业费、公共收益存入社区、业委会、物业三方共管账户；物业不先拿一分钱，只有通过业主考评才能领取服务费。业主满意度达到80%及以上，物业可全额领取物业费；达到90%及以上，还可获得公共收益10%的奖金；未达标则按比例扣减。

纸坊街三潭社区嘉和世纪华庭小区的服务提升。

制度设计并非一蹴而就。三潭社区网格员许洁洁介绍，初期曾参考酬金制，但考虑到公正性，最终确定由全体业主参与考评。“确保考评结果真实反映居民诉求。”

入驻后，物业主动提升服务：每年两次大型疏通下水道，每月两次电力维保和电梯维保。68岁的居民刘乐告诉记者，以前电梯隔三岔五停摆，反映也没人回应；现在物业及时更换零件、每周维保，“很少再出问题”。去年夏天他家空调噪声大，物业第二天就上门解决。“像我们快70岁的老年人，换灯泡都不敢做，物业事无巨细，值得点赞。”

“以前物业和业主是对立的，打电话催缴业主直接挂。现在服务做好了，业主自然认可。”物业项目主管胡春花说。2025年，该小区被评为江夏区优秀物业示范项目，物业费收缴率从不足30%跃升至95%以上，预缴率超过50%。

国企物业：混合型社区的“一老一小”精准解法

作为区属国有企业，除了肩负国有资产的保值增值责任外，还挑起了构建和谐社区的社会责任。

学府社区花山学府小区集还建房、商品房、人才公寓于一体，是典型的复合型社区。还建小区老年居民多、留守儿童多，人才公寓年轻住户需求又不一样。如何精准匹配？社区与江夏国控集团旗下的国有物业企业万宜合物业选择聚焦“一老一小”。

学府社区花山学府小区里的青年之家。

社区牵头搭建“社区党组织+业委会+物业”三方联动机制，设立红色议事厅，定期召开党群联席会。万宜合物业组建了20余名党员干部构成的“红色突击队”，负责清理楼道杂物、粉刷墙面、走访慰问孤寡老人。

面向老年群体，物业常态化开展免费理发、健康义诊、上门慰问、防诈宣讲、电路检修等服务。面向少年儿童，开设假期托管、课业辅导、趣味阅读、安全科普等活动。同时推出免费磨刀、送春联、应急维修、代喂宠物等便民小事。“服务阵地建在居民家门口。”小区高标准打造了党群驿站、文化活动中心。

学府社区花山学府小区里的图书角。

针对人才公寓年轻住户，物业精准对接需求。“通过摸排，发现大家的需求集中在节假日喂养宠物，我们就组织值班人员上门喂养。”万宜合物业项目经理薛云平介绍。

民营物业：16年老旧小区“逆生长”

物业行业蓬勃发展离不开行业主管部门监管指导，江夏区住更局充分发挥物业行业党委党建引领作用，运用物业行业“红黑榜”机制、正反面典型案例通报等，充分发挥激励约束和警示教育效应，一批民营物业企业逐渐脱颖而出。

走进江郡华府小区，一块红色展板格外醒目，上面清晰写着东原物业2025年促成水改完成、提升绿化品质等工作总结，2026年计划也全部公示。

闲置凉亭被改造为党群服务驿站。

说到水改，业委会副主任赵晓英拉开话匣子：“小区2010年建成，老物业管理后期绿化荒芜、停车混乱，更麻烦的是原管道材质差导致频繁爆管，夏天停水停电是家常便饭，最多一周没水用，不少人熬不住直接卖了房。”

转机从2021年东原物业入驻、业委会深度联动开始。“我们和物业几乎每天都在‘找茬’：白天巡场查设施，晚上摸黑找路灯问题，业主群里收集诉求，每月开三方联动会汇总解决。”业委会主任戚瑞光介绍，业委会7名成员中有2名党员，牵头发动小区党员业主参与监督，形成“业主提问题、业委会汇总、物业落实整改”的闭环机制。

水改是困扰业主十余年的“头号硬仗”。业委会、物业多方奔走、向政府部门申诉后，江夏区将小区纳入老旧小区惠民改造工程，前年启动施工，去年下半年全面完工，从市政管网直连入户，彻底告别停水困扰。

改变一点点发生：小区新增100余盏高杆灯，实现夜间全亮灯，更换数十个单元门、翻新电梯轿厢，补植绿化超千平方米。11号楼架空层被改造成专业乒乓球场，成立小区乒协，20余名业主免费教孩子打球。闲置凉亭被改造为党群服务驿站。“以前要打乒乓球找不到地方，现在小区里就有专业场地，周一周三周五是未成年班，周二周四周六是成人班，运动氛围可好了。”业主张女士说。

“以前业主是‘用脚投票’卖房走，现在是‘用脚投票’买房来。”赵晓英说，采访当天还有业主到物业咨询购房，称赞小区环境好、交通便利。

11号楼架空层被改造成专业乒乓球场，几乎每天满台。

今年2月，第二例“酬金制”在江夏经济开发区育龙湾小区落地；“共管制”也已在纸坊街道多个社区。在前不久召开的江夏区“红色物业”工作推进会上，印发了《江夏区“红色物业”提质增效三年行动计划》和包保联系点安排。区住房和城市更新局相关负责人表示，将常态化开展红色物业建设，实现物业服务领域突出问题专项整治和深化红色物业工作的协同联动，加快“阳光夏”透明化物业服务品牌的打造和“酬金制”、“共管考核制”、“信托制”等创新做法的复制推广，实现居民投诉量稳步下降和群众满意度同步提升。

区委组织部相关负责人表示，“红色物业”是党建引领基层治理的生动实践，下一步将以三年行动计划为纲领，聚焦群众急难愁盼，推动红色物业从“试点出彩”向“全域精彩”转变。（记者杨晓雨 通讯员龙丹 樊建飞）