在广州市纵深推进全域土地综合整治的过程中，建设用地整理作为关键一环，面临着普遍性的推进难题与实施瓶颈。花都区迎难而上，将村镇工业集聚区升级改造作为建设用地整理的主战场和突破口，以系统性思维统筹“全域规划、全域整治、全域提升”。面对“布局散、效益低、权属乱”的“工业锈带”，花都区没有选择零散修补，而是以模式创新、政策赋能和利益共享为驱动，探索出一条以“政府搭台、村企合作、多方共赢”为特色的建设用地整理新路径，为全市全域土地综合整治中“地从哪里来、地如何整、利如何分”的共性难题提供了“花都样本”。

模式破题：多元改造路径激活全域存量空间

花都区现有村镇工业集聚区图斑五百余个，总面积约18平方公里，占全区现状工业用地的三分之一，是实体经济的重要载体。但这些园区布局分散、形态破旧、效益低下，且权属复杂、历史遗留问题多，成片连片开发难度极大。为破解这一困局，花都区摒弃单一路径，因地制宜探索出多种可复制、可推广的改造模式，为全域土地综合整治推进注入新动能。在全市率先探索的“储改结合”模式，以新雅街广塘村项目为代表，将政府收储、村级工业园合作改造与留用地开发统筹结合，实现国有与集体土地的统一规划、统一改造和统一运营，有效解决了留用地落地兑现难这一全域整治中的普遍痛点。该项目一期引入万洋集团投资5亿元打造“万洋临空科技城”，达产后预计年税收较改造前增长约60倍，成为花都区实施“百千万工程”的生动实践。

政策攻坚：“1+N”体系打通全域实施堵点

建设用地整理的顺利推进，离不开全域层面的政策统筹与精准赋能。花都区构建了全市首个区级工改“1+N”政策体系，并成功争取市级出台全市唯一、单独面向花都区的低效用地再开发支持政策，形成了覆盖全域、贯穿全程的政策保障网络。在降低成本方面，由政府支持解决部分城市主干道及大型公服设施的建设成本，并通过低效用地政策为企业节省新增建设用地报批费用，仅新庄村一个项目就节省了350万元。在提升效率方面，推行并联审批、五证联办、容缺审批和“带方案”出让等方式，将项目从拿地到开工的周期大幅压缩。在促进招商方面，将村园项目的产值和税收门槛降至同地段储备用地标准的三到五成，并放宽工业物业分割转让限制，有效吸引了成长性好、潜力大的优质中小企业入驻。这套政策组合拳，为全域土地综合整治中的建设用地整理提供了可操作、可落地的制度保障。

要素流动：从低效“锈带”到全域高效“秀带”

通过系统性的全域建设用地整理，花都区成功将零散低效的“工业锈带”转变为连片高效的产业新空间，促进了土地要素在全域范围内的优化配置和高效流动。全区近期重点推进34个工改项目，总面积约8.5平方公里，改造后预计可提供产业空间总建筑面积约1500方平方米，年产值较改造前提高五倍，税收提高十二倍。土地容积率从现状平均0.6提升至2.0到5.0，土地利用效率实现质的飞跃，有力支撑了全域土地综合整治“产业集聚发展”的总体目标。

花都区村镇工业集聚区改造项目分布图

在全域产业升级方面，岐山村项目围绕新能源汽车、储能和电子信息等产业精准招商，已引入未来独角兽企业蓝海机器人等一批研发智造型企业，将产业配套半径缩短至5公里以内，实现了从“零散出租”到“产业集聚”的跨越，成为全域整治中“以整治促集聚、以集聚强产业”的典型案例。茶塘村项目则聚焦绿色食品产业，通过构建食品产业全链条生态，打造粤港澳大湾区“菜篮子”基地，推动产业由传统塑料制造向绿色食品成功转型，实现了全域生态保护与产业发展的协同共进。

岐山村项目改造前后对比图

共享共富：“物业换空间”书写全域民生答卷

让群众共享发展红利是全域土地综合整治的终极目标。花都区在全域整治框架下建立政府主导、市场投入、村镇支持的多元利益共享机制，通过“物业换空间”等创新模式，让村集体和村民获得长期稳定收益，推动城乡要素平等交换和全域共同富裕。岐山村项目通过置换高标准厂房，使村民人均分配增长近40%。新庄村项目改造后，村集体租金收入从每年42万元跃升至900多万元，实现了超20倍的跨越式增长。

同时，花都区将全域整治与农村人居环境整治、美丽乡村建设有机融合。新庄村依托河涌生态打造近零碳园区，茶塘村清退散乱污企业并增建公园和文体设施，曾经杂乱的“工业锈带”正蝶变为产业兴旺、生态宜居的“生活秀带”。这些实践充分体现了全域土地综合整治“全地域、全要素、全周期、全链条”的系统治理理念，实现了经济效益、社会效益和生态效益的有机统一。

新庄村项目改造前后对比图

示范引领：为全域整治提供“花都样本”

在广州市全域土地综合整治深入推进的当下，花都区以村级工业园改造为突破口，用创新的模式、精准的政策和共享的机制，成功将低效存量空间转化为高质量发展的增量动能。其探索出的“花都模式”，不仅为自身“十四五”收官画上圆满句号，更为全市乃至全国其他地区破解土地瓶颈、推进全域建设用地整理提供了可复制、可推广的宝贵经验。下一步，花都区将继续深化全域土地综合整治，以更高标准、更实举措推动“良田比较连片、村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美”的整治目标全面落地见效。（来源：广州市规划和自然资源局花都区分局）