近日，自然资源部公布低效用地再开发试点第三批典型案例，广州市增城区仙村镇上境村村镇工业集聚区改造项目作为“工改工”模式的优秀实践入选其中。该项目通过规划引领、编用协调、高效审批等多维举措，系统破解土地利用低效、产业形态落后和原有规划难以落地等突出问题，实现了土地效益、产业能级和区域价值的显著提升，为全国低效用地再开发提供了可复制、可推广的“广州样本”。

上境村片区原以居住和公共服务功能为主要规划方向，但实际存在大量布局零散、产业低端的村级工业园，土地利用效率不高，与广州市划定的西南工业园一级产业区块要求不相适应。为贯彻落实国家关于盘活存量用地、推动产业升级的战略要求，广州市规划和自然资源局增城区分局（以下简称“增城区分局”）以规划先行、前瞻布局的思路，系统开展规划重构，为片区转型制定了清晰的实施路径。

上境村村镇工业集聚区改造前航拍图

规划引领，走出用地困境

通过控制性详细规划调整，将片区主导功能优化为以工业为主，工业用地规模增加至37.15公顷。积极推行“工业上楼”，容积率提升至4.0，显著提高土地集约利用水平，为高端制造业发展提供了空间保障。

编用协调，保障项目落地

规划编制与万洋科技城项目紧密衔接。结合项目实施方案优化用地布局和路网结构，将政策试点转化为可落地的空间方案。规划过程严守生态保护和安全生产底线，避让永久基本农田，衔接河涌水系保护要求，并开展交通、环境等专项评估，确保方案科学可行。

产城融合，优化功能布局

规划着力构建“产、城、人”融合发展的新型产业园区，形成“一轴三区”的空间格局。以仙城大道为主轴，串联智能智造、文体娱乐及生活配套等功能，打造活力集聚带；划分智造科技产业区、居住配套区和绿色生态休闲区，规划保留7.24公顷居住与商业用地，增加公园绿地与公共服务设施，推动单一工业园向集生产、研发、居住、休闲于一体的综合性产业社区转变。

提质增效，塑造园区形象

通过多方案论证，建设高标准厂房和研发空间，提升产业园整体形象与产业承载力。营造功能复合、绿色宜居的产业社区，实现工业载体品质与空间环境品质同步提升。

万洋科技城项目效果图

审批提速，激活市场活力

增城区分局主动服务、靠前指导，大幅压缩审批时间，为万洋智能网联汽车产业基地二期项目实现规划条件当日办结，帮助企业节约成本、抢抓市场机遇，有效优化区域营商环境。

成效显著，树立转型标杆

在规划引领与政策保障下，万洋科技城项目聚焦智能网联汽车零部件、汽车电子等产业，建设高标准厂房、研发中心及智慧园区系统，总建筑面积约111.2万平方米。目前已封顶厂房约36.93万平方米，引进企业92家，其中高新技术企业18家。改造后，预计年产值将达80多亿元、年税收达3.34亿元，分别增长约60倍、62倍，提供就业岗位超过2万个，土地效益、产业能级和区域价值实现跨越式提升。

上境村从低效分散的村级工业园向现代化产业社区的成功转型，充分体现了“规划引领、机制创新、市场运作”在盘活存量土地中的核心作用，为全国低效用地再开发提供了具有参考价值的实践范例。（来源：广州市规划和自然资源局增城区分局）