“最聪明的投资，是把握住关键的机会。”——《投资家的100句财富箴言》

近几年来，社区商铺随潮流逐渐兴起，被称之为“最后一公里的商业”，与整个社区关系紧密每个人都离不开这“生活最后一公里”其始终是日常生活的刚性需求因此，社区商铺越来越受广大投资客的追捧，逐渐成为财富增值的新宠。

澜山望·润街社区商铺（澜山望·润街供图）

社区商铺四大价值优势

根据研究机构预测，未来10年我国社区商业消费将逐渐占据社区消费零售总额的三分之一（数据来源：金融界网站），那么社区商铺究竟有哪些优势？

首先是生存率高。社区商铺与人们生活密切相关，经营范围渗透居民衣食住行，如24小时便利店、干洗店、早餐店、宠物店等，涵盖多种业态，满足多元经营需求，且毛利率，生存率高。

第二是收益性稳。曾有人说，社区商业经营的是365天生意，稳定是其最主要的特征。小区作为居民生活的载体，乃消费最频繁和集中的地方。中、大型社区一般拥数千户家庭，上万人流量，为社区商业提供成千上万消费需求。

第三是离客户近。社区商业覆盖小区及周边居民生活最后一公里，让商家与顾客拥无缝对接近距离优势，使社区商业更易衍生符合主流趋向的一站式消费模式，提高社区商业到店率。同时，其还将增加更多元经营模式，例如便捷配送等。

第四是复购率高。社区商铺相对其他类型商铺，其特性是为本社区及周边社区常住民提供消费服务，那么和周边的业主粘性更强，且提供的产品可持续，进而产生复购，随着经营时间越长，那么老业主客户基数越大，进而生意更好。

“一铺稳三代”成为趋势

然而，社区商铺固然好，但也有两个最大的风险点：一是能否租出去，稳定收租；二则是整体有没有运营服务，需要避免同质化恶性竞争，提升商家的存活率，那么这就需要选铺的技巧。

澜山望·润街实景（澜山望·润街供图）

针对目前重庆的社区商铺，先来看看几个有关的“灵魂拷问”。

首先是在重庆，买商铺会增值吗？ 答案是肯定的。

前段时间，某楼盘因为不可抗力需要退房退铺处理，公开信里，政府相关部门，在法律文书里第一次体现了“商铺增值”，增值数据为8.59%。当然这里提到的是新楼盘商铺，本身具有一定的增值空间。

第二，商铺的增值，只是跑赢通胀，原来的“一铺养三代”，已成为“三代养一铺”？

事实上，好的商铺能带来资产安全性、收入稳定性、回报长期性，需要我们去选择可以“一铺稳三代”的商铺。优质的商业地产，不能是坑，而去尽量追求稳。

以下几个商业门面的投资案例就能说明：优质的商铺，是有能力一铺稳三代的。

案例A，约113万入手，月租金约6000元，租给了开沙县小吃店的，年化收益率约6.3%；案例B，约80万入手，月租金约6500元，租给了开诊所的，年化收益率约9.75%；案例C，购入约80000元/㎡，如今租金为1300元/㎡，年化收益率约19.5%。（备注：以上为真实案例，受市场和区域影响，租金仅供参考）

这3个买铺案例，有的有暴击，有的平稳，但趋势一致：尽量把自己绑定到较稳健的商业大船上，获得长期稳定的现金流。

华润商业的黄金占比

撕开上述3个案例的匿名标签：案例A、B是凤凰城·润街商铺；案例C来自二十四城·润街。

这些线索，能不能表明华润的商业是艘稳定的商业大船呢？光看案例不行，还需要更多条件来分析。

要想寻找“一铺稳三代”的秘诀就在无限接近稳字。

在重庆，华润商业一向美誉度极高，目前有1座万象城、2座万象汇、10个润街，不停朝“稳”字努力。

它的商业模式分为两条线：一条称之为“铁三角”，比如凯旋天地、二十四城、凤凰城，以“品质大盘+购物中心+润街”的综合类型，形成高度聚集的商业集群，三者的完美闭环。

一条称之为“两点一线”，比如10个润街，是“住宅+社区商业”，锁定1公里范围内高频次消费客群。

澜山望·润街效果图（澜山望·润街供图）

但无论哪一条线，华润商业的底层逻辑都一样：讲究黄金商业比。

住宅用地和商业配套的占比，到底多少合适呢？2014年有文件规定，住宅用地与商业配比要求商服设施面积占比不低于10%。剔除服务设施的面积后，在地产业界，约6%以内的商业占比被认为是黄金商业比，供给小于需求，商铺不会饱和。

华润的住宅商业比，尽量去守住6%这道黄金线，设计上就尽可能避免商铺之间的过度竞争，比如华润澜山望·润街，商业占比约5.5%。

澜山望·润街值得珍藏

目前，华润24城·润街、凤凰城·润街已成功展现了润街的繁华，同时展现了华润的招商实力和信誉。澜山望·润街作为华润向南的首个润街产品，将以专业的招商团队和过硬的产品力实现入市必火。

澜山望·润街·美食街，呈现出9大亮点：一是地段优势，双黄金十字路口，干道临街铺；二是低商住比，5.5%的商住配比；三是唯一性，区域唯一的餐饮美食街，也是6大社区10多万人消费聚集地；四是稀缺性，区域唯一的润街，全业态、全时段经营；五是大外摆，非常规的大外摆，使用率高；六是学校铺，学校“零距离”，双校环伺，上万师生汇聚于此，价值兑现；七是轻轨铺，离轻轨站口100米，10多万人出行必经之路，超级流量；八是医院铺，区域位置社区医院即将开工，距离50米，未来升值潜力巨大；九是租约铺，目前租约90%，品牌租约铺，区域唯一特色美食集中街区，吸附强大消费客流，为投资者保驾护航，稳定收租。

目前，澜山望·润街美食街，已入驻大批品牌商铺，比如“姚脑壳鲜烧牛肉”“喵记石锅鱼”“灯晃小酒馆”“李火火火锅”“悦串”“高端红酒庄”等，另有精酿啤酒、淄博烧烤、望山茶楼、连锁牙科等品质商家火热装修中……

澜山望·润街美食街实景（澜山望·润街供图）

根据澜山望·润街正在装修并即将开业的几位商家介绍，他们都是做了20多年的老餐饮人，有的家住巴南，在这边开分店；有的商家是看中轻轨即将修通，周边居住人群庞大，觉得有一定潜力；有的商家则是自购商铺做生意。总体来说大部分商家觉得润街未来有很大的潜力和发展机会。

根据美食街项目进展情况来看，在年内大部分餐饮商家皆可开业，同时轨道18号线即将通车，该区域即将入驻大量业主，届时美食街必将热闹非凡。目前根据项目情况来看，整体润街已经达到销售尾声。

据项目介绍，今年将会出完最后一批商铺压轴商铺，或许是项目最为核心的一段商业。其对面是小学，侧面是中学（规划），轻轨临项目100米左右，花溪工业园区近在咫尺，同时局部也是双黄金十字路口，4大组团出入口环绕，数万人流集中汇聚于此，极具吸引力的美食街铺，大部分带租约，回报率6%以上，收益相对比较稳定。

润街以品质，不负全城期待，以匠心和热情，致敬每一位人士，巴南唯一润街美食街，建面30-80㎡租约铺火热发售中。（余小米）