央广网北京12月29日消息（总台记者钱成 周洪）据中央广播电视总台中国之声报道，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用，被称为房屋的“养老金”。近年来，随着较早一批实行维修资金制度的小区逐步老化，维修资金日益消耗与房屋修缮需求增多的矛盾愈发凸显，如何续筹维修资金也是每个老旧小区在重大项目更新时不得不面对的问题。如何推动续筹维修资金工作破题？上海市的部分小区进行了有益探索。

上海市徐汇区凌云街道梅苑二居春华苑小区建于上世纪九十年代，共有8栋楼，276户业主。经历了30年的风雨，即便是当时交付标准较高的商品房小区之一，现在也成了老旧小区。

2016年街道启动片区治理，作为街区一体化改造的一部分，梅苑二居春华苑被列入了“三旧变三新”旧住房综合改造的名单，得到了政府相关补贴。

凌云街道梅苑二居委书记张君平介绍：“由政府出资，小区经历了‘三旧变三新’的过程。改造的内容包括（房顶的）平改坡改造、美丽楼道改造、雨棚更换等，以前小区的地砖有很多破损，这次也更换了新的。”

事实上，这笔补贴可谓雪中送炭。小区最初的房屋维修资金账户有130多万元，这些年使用下来所剩无几，一直靠停车费、门面仓库租金等公共收益支撑。2018年，在创建无违先进居委期间，小区清退了门面仓库租户，公共收益锐减，续筹维修资金的难题越来越突出，但想提高物业费又面临很大阻力。如何破解？

张君平介绍：“春华苑之前的物业费是1元/平方米，持续了快十年。为了提升小区的服务质量，同时也是筹措维修资金，我们想出了一个方案，一举两得。”

这个一举两得的方案是阶梯式提高物业费的办法。张君平说：“起初有点抵触，居民觉得从1元/平方米到1.4元/平方米，涨了很多。我们经过几次业主扩大会议，让居民提出不同的方案，最后决定通过阶梯式增加物业费的办法，来合理解决问题。”

从2024年1月起，物业费调整为每月1.2元/平方米；2026年1月起调整为每月1.4元/平方米，其中物业服务费每月1.35元/平方米，专项维修资金每月0.05元/平方米。

小区宣传栏内开辟了续聘物业的公告栏

2023年8月22日，物业续聘推进会召开。2023年8月28日，春华苑业主代表扩大会议召开，再次听取业主代表的意见。张君平说，居委会、业委会现场分析各项收支，把公共收益和列支成本清清楚楚让大家看到。实际上，小区物业服务的直接人力成本就已经超支，与业主面对面深入沟通，公开透明地让大家算清楚每一笔账，这让大家心服口服。

征询期间，对于长期空关或出租的业主，居委工作人员也通过打电话的方式征询意见。

张君平说：“因为有业主不住在小区，我们也要让业主知道这次涨物业费的目的和情况。通过电话，我们联系到不在的业主，把平时的一些支出告知了他们，对比了一下十年来物业人员的工资等，他们也很支持。”

2023年9月12日，居委会组织了春华苑业主代表一起见证了整个计票过程。结果以人数同意百分比80.37%；专有部分建筑物面积同意百分比79.61%的结果通过了方案。

春华苑探索新模式的同时，徐汇另一个小区亦园也在做尝试。建于1999年的亦园，属于混合型商品房中高档小区，从2014年开始，已经历过三次续筹维修资金，新的解决思路是日常续筹。从今年开始，亦园开启了“物业费调价”的计划。经过业主代表大会表决通过，从2024年1月1日起，亦园的物业费将每月增加1.82元/平方米，从每一个1.82元中抽取0.10元/平方米补充到缴费业主的维修资金账户中，扩大维修资金的池子。

中原地产首席分析师张大伟认为，上海市这些小区解决维修资金的方式，值得借鉴和推广。

张大伟表示：“从全国来看，都存在着普遍性的问题，多年前确定的物业费标准比较低，公共维修资金的缴存额度也比较低，导致在居住一段时间之后出现了整体的物业服务标准，包括像一些公共设施的维修资金不足的问题。上海的尝试应该算是日常续筹的新模式。在通过物业费调价方案的同时，尝试从物业管理费中提取部分资金来补充维修资金，肯定是一个积极的尝试。”

上海市物业事务管理中心维修资金科科长李哲表示，在部分老旧小区，维修资金的续缴无可避免，有些小区会通过广告位出租、停车位开放获得的收入来补充资金。目前，上海市的小区通过公共收益的入账补充，约三分之二能够实现盈余，对维修资金有所补充。

李哲认为，一方面开源，另一方面节流。对这一类小区公共收益补充的同时，包括个人交款，同时也要对维修资金的使用加强监管，防止冒用滥用，交得放心，后续用得也让老百姓放心。