统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。不过，随着越来越多楼盘假按揭、重复按揭案件的风起，炒楼风波的盛行、楼价的泡癎增长和银行本身一些不规范操作弊端的显现，令原先曾被认为相对风险较小的个人房贷业务风险系数徒高，相关不良信贷压力日益增大。

　　自从去年的121文件公布，银根收紧的大势开始令房地产金融市场压力重重。今年以来，在国家进一步加剧的宏观调控政策下，越来越多的银行大规模压缩房地产贷款业务。今年“五一”前夕，某些银行更在短时间内停止了房贷。此外，也有不少读者纷纷向本报记者反映，称近期办理个人房贷经历了不少麻烦，甚至申请被银行拒绝。种种迹象表明，个人房贷正面临着推出以来最大的市场变化。
　　
　　置业安家是广大老百姓的头等大事，而大多数老百姓买楼，都必须依靠个人房贷的支撑。因此，个人房贷政策变化的一举一动，都牵挂着广大老百姓的心。近日，本报记者就专门针对个人房贷，尤其是处于“风头浪尖”上的二手房的个人房贷，到相关商业银行与按揭代理公司展开深入调查采访，为广大读者第一时间提供个人房贷的最新形势。
　　
　　背景事件：办房贷“惨”被查身家
　　
　　近日，黄小姐在东山区又买了一套二手房，计划投资收租，因为之前买房时曾在自家附近的民生银行办过按揭，对其服务还算满意，黄小姐第二次买房时还是找上了民生银行。谁知一上门却被银行职员告之，该支行目前已暂时不受理二手房按揭业务。无奈之下，黄小姐只有再找一家，没想到连跑了附近的几家建行、工商行、农行的支行，办理个人住房按揭的人员都不约而同地告诉黄小姐，总行已暂时停止了他们办二手房按揭的权限，要黄小姐到其他支行或广州分行总部去办理。黄小姐一听傻了眼，这究竟是怎么回事呢？真没想到现在办个二手房按揭也这么难！
　　
　　在朋友介绍下，黄小姐找了家按揭公司帮忙向某银行申请贷款。按该行的要求，黄小姐除了要如以前办按揭一样提供自己和先生两个人的收入证明外，还被要求需提供自家名下的所有银行存折、其他物业和资产证明等文件，以证明自己的“还款实力”。另外，该行还要求上门“家访”。那天，银行职员到黄小姐家来“家访”，那位带着摄影机的先生不但要求与黄小姐合影，还将黄小姐家东照西照留了不少“证据”，按黄小姐的原话说：“就差将我家的床单掀起来看看我们在被子里干什么啦！”最后，这位先生还要求黄小姐必须亲自到银行去一趟，见一见他们的“主管”。
　　
　　前后花了一个多月，黄小姐交齐所有资料，又经过两轮评估，最后还被那位主管“审问”了一个多钟头，黄小姐才好不容易将购房款贷了下来。但令黄小姐意外的是，原以为可以贷到八成总额的，最后批下来的却只有七成。
　　
　　新形势一：办房贷须“家访”验明正身
　　
　　近段时间来，越来越多二三次置业的市民们发现，和以前各家银行为争夺个人房贷按揭生意，便民措施花样翻新，快速放款广告成风，优惠减费层出不穷的日子相比，如今到银行申请购房贷款可真是越来越难了。
　　
　　以前，申请个人房贷时，各家银行只要求申请人提供个人及共同供款家人的收入证明。如今，不管是一手房还是二手房，除了收入证明外，还都要求申请人提供自家名下所有银行存折、其他物业和资产证明等文件，以证明自已的“还款实力”。
　　
　　另外，不少银行还要求上门“家访”。上门家访的人不但带着摄影机，有的还带着录音笔，将自己在申请人家里的所见所闻都记录“做证”。除了家访外，申请人及共同还款人还被要求一定要亲自上银行去见部门主管，与部门主管交流，以最后判定其日后的还款能力。
　　
　　最关键的是，虽然按规定目前房贷的最高额度是：住宅项目最高可贷款八成，商业项目最高可贷六成；但实际上，已有越来越多的发展商资质有限的一手楼被评定为只能申请到最高七成按揭，二手楼的评估更是越来越严格，而且绝大部分最高也只能申请到七成甚至六成。商铺等写字楼项目更甚，普遍只能申请到四五成，再加上日益高涨的楼价，不管是自住买家还是投资客，压力都比原先要大得多。
　　
　　新形势二：二次按揭将只批五成
　　
　　在房贷政策调整中，银行加强对个人房贷风险控制的表现最明显。首当其冲的是要收严申请人的条件和合同价格的审核，力求通过重整工程流程将审核过程做细做透，以事先规避风险。而据消息人士透露，一直备受市场与购房者关注的“二次按揭者最高只能申请到五成按揭”的政策，估计下半年将很快在国内推行。
　　
　　一位工商银行的老员工告诉记者，国内个人房贷业务初起时，大多数银行是委托律师来做个人还款能力评估。这位老银行人忆起当年不无感叹地说：“当时那些律师上门‘家访’时也是带着相机的，不但带相机，还带着录像机呢，将申请人的情况一一拍录下来，拿回来再让我们审核。”后来，房贷业务增长迅速，业界竞争加剧，大多数银行为简化手续，都纷纷收回了对申请人的资格评估工作，资格审核还一度放得很松，只要有收入证明就行了，“家访”也就让人淡忘，其实目前的做法只不过是部分回到以前的慎重态度而已。
　　
　　对严审合同价格，不少银行业内人士深有感触。因为拿合同价格大作文章“虚高估价”，是不少办假按揭的发展商和二手房贷假买家的惯常做法。为降低风险，严格合同价格审核，加强房产评估控制是必行之路。
　　
　　至于贷款额度，不少银行业界人士认为，个人房贷刚开始实施时，贷款额度也只有六七成。目前我国不少城市的楼价已一涨再涨，不少业内人士担心恐怕会再出现前几年楼价大“崩盘”的现象，如果现在不将贷款额度下调，到时楼价下滑，“负资产”者增多，最后吃亏的还是银行。
　　
　　新形势三：二手房贷列入监控黑名单
　　
　　对一手房贷款，由于大多数属批量业务，事前控制相对有把握，目前各大银行在严格资质审核、优化流程加强风险控制的同时，仍实行加大业务拓展力度的政策，鼓励各分行、支行对一手房贷业务的开展。而被认为过程控制较难、风险系数最高的二手房贷市场，却成为各银行又爱又怕的“烫手山芋”。各大商业银行纷纷收回各支行二手房放贷权、加强对二手房贷的控制。
　　
　　据悉，早在今年四月份，银监会已将二手房贷列入监控黑名单，而从今年五六月份开始，建设银行、工商银行、农业银行等各大银行纷纷收紧个人房贷业务，各大银行在广州市的不少支行都先后被遏令停止二手房房贷业务。六月份，民生银行更宣布全面暂停二手房按揭。按民生银行办公室主任邓华明的说法，停止二手房贷款业务只是其内部调整措施之一，即使目前也在部分支行恢复二手房贷，但该业务已被列入该行“重质不重量”的“严格控制”之列，“只有确实优质的公司才合作，优质的项目才放贷”，而且“相关的工作流程和中介伙伴的准入条件都正在重新调整之中”。
　　
　　新形势四：按揭代理业面临大洗牌
　　
　　据记者了解，在各大银行纷纷出台的重整个人房贷操作流程方案中，重新选择合作伙伴、重新制订按揭公司准入条件、重视按揭公司资质、选择信誉良好的中介公司，成为银行归避个人房贷特别是二手按揭风险的一大重要举措。而银行出台的个人房贷新政策，亦令按揭业面临大洗牌。
　　
　　亿达按揭业务总监黄意辉指出：目前我国的按揭中介市场正处初起阶段，本身并不够规范，很多按揭中介本身不仅不具备担保风险的能力，业务操作极不规范，甚至还利用所谓的“专业知识”看准银行房贷流程漏洞，与申请人勾结，帮助申请人“假按”、“多按”，给商业银行带来巨大的风险隐患。在中介公司业务竞争日益白热化的今天，之所以出现如此局面，主要是一些不良中介为了抢占更多的市场份额，不讲游戏规则，恶意竞争所致。
　　
　　黄意辉认为，目前各商业银行在选择房产中介公司建立合作关系时，都更注重审查房产中介公司的资质。银行收缩银根，加强放贷资格审查，对按揭业来说是大好事。银根收缩政策下，按揭业将面临大洗牌。黄意辉还表示，专业的按揭服务公司主要是靠对银行贷款流程的熟悉和良好的信誉度，来为贷款者提供专业服务的，其价值主要体现在为贷款者节省时间、减少风险，而并非帮助贷款者“走后门”、“钻漏洞”。
　　
　　而德赛按揭业务总监黄美华也表示，目前各大银行对房贷政策的调整，对资质过硬、操作规范的按揭公司来说是一大利好，将进一步促进优质按揭公司的发展，而对一些以不良手法取得市场的按揭公司来说，日子肯定会越来越难过。从这一点上看，银行收紧房贷对按揭业是一大好事，正是进一步规范按揭业市场，真正实现优胜劣汰的良好时机。
　　
　　新形势五：“三高”项目受严控
　　
　　房贷政策的收紧对近期二手房地产市场交易也造成了影响，各大房产中介公司已普遍感到这种压力。不少中介公司反映，从4月下旬开始，由于银行收紧了对投资性购房的贷款限制，确实对一些投资客产生了影响，但对于普通百姓购房、换房及一般的交易来说，其影响并不大。
　　
　　对风声越来越“紧”的个人房贷，不少老百姓都表示担忧，担心自己正常购房也办不到按揭。对此，银行业界人士提醒消费者，目前银行业内调控的方向仍然在高端、高价、高投资性类型的“三高”风险项目及人群。只要贷款有正当的职业和稳定的收入，一样可以申请房屋信贷。无论是本地人或外来人士，购房还款能力和每月实际收入都将成为银行考核贷款人的重要指标。因此，稳定的收入和还款能力是审核的关键因素。