央广网北京5月7日消息（记者曾卫 佟亚涛）据经济之声《天下财经》报道，房地产行业最近迎来重磅消息。深圳市加速供给端去杠杆化，率先试点现售商品房制度，引发了房地产行业关于“预售制”存亡的讨论。有从业人员表示，现房销售如果全国推广，部分城市会迎来房企大洗牌。

　　而北京市通州区则在抑制炒作需求上发力，进一步升级楼市限购政策，把商住房纳入限购范围，这也是全国范围的第一次。

　　供给端去杠杆化：深圳试点现房销售，解决“货不对板”

　　深圳市土地房产交易中心最近挂出一宗试点商品房现售的商住地块，位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米。深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

　　据深圳市规划和国土资源委员会通报，深圳将率先试点现售商品房制度。深圳市规划和国土资源委员会房地产业处主任科员古强告诉记者，试点现房销售是为了解决现在房屋销售过程中出现的“货不对板”等问题。

　　古强：例如预售中“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。

　　抬高拿地门槛，房企迎来大洗牌

　　中国内地的房屋预售制度是上个世纪八十年代从香港引入的，深圳市也正是当时首个接触预售制度的城市。目前，全国各城市的商品房预售比例普遍在80%以上。在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，现房销售制度的好处是显而易见的。

　　陈云峰：从买房人角度，他买到的就是实实在在的房子，就不会出现交了预付款，开放商跑路的情况。第二个好处就是房子是摆在这的，避免了宣传和实际之间的偏差。

　　不过，对于开发商来说，商品房预售如果要改为现售，相当于抬高了他们的拿地门槛。这对于资金实力并不强的开发商来说，可以说是一个灾难。陈云峰预计，现房销售制度如果短时间内全国推广，部分城市会迎来房企大洗牌。

　　陈云峰：对于三四线城市，去库存的压力很大，如果要实行必须把房子建成之后才能回收房款，那80%的公司都会倒掉。所以我认为全面取消预售，在时机上不是很好。

　　现房销售是大势所趋，短期内不会全面铺开

　　针对现房销售试点进一步推广的问题，深圳市规划和国土资源委员会表示，将对试点项目进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前，深圳市仍然开展商品房预售审批工作。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，无论如何，现房销售是大势所趋，但短期内不会全面铺开。

　　杨红旭：预售制度的慢慢收紧或者提高门槛是大势所趋。但是在国家政策真正调整之前，全国的主流还是预售制度。少数城市、少数项目和地块会这样去尝试，可能会有一段时间两种出让方式并存的现实。

　　通州限购升级，商务型公寓限定三类人群

　　而在北京通州区，6号开始楼市限购政策进一步升级，把商住房纳入限购范围，这也是全国范围的第一次。通知明确，只有三类人可以购买北京通州的商务型公寓，条件是：有北京户口但没有住房或者只有一套房的，没有户口必须交纳社保和个税五年以上的。

　　《通知》还要求，新建的商业、办公项目，只能出售给企事业单位、社会组织等，不能出售给个人。中原地产首席分析师张大伟认为，北京通州区限购的再次升级，将抑制市场上60%到80%的商住房的成交。

　　张大伟：商业办公项目之前起码有一半是销售给个人的，这一半基本就不符合购买资质了，占目前市场成交量的40%左右；商务型公寓可以个人购买，但是必须要有一定的限购政策，这个（被限制的）比例大概也在30%到40%左右，叠加起来我们会发现，大概有60%到80%的比例不符合购买的要求。

　　挤出投机炒作需求 促进副中心楼市平稳

　　就在去年8月，通州曾经出台住宅限购政策，对普通住宅销售限制。但是，投机炒作开始转移到商住房领域。数据显示，今年3月，通州区商住房共成交1272套，比去年3月大涨14倍。一些开发商也私自改变规划，把商业用途变成居住用途。

　　北京市住建委有关负责人说，商业、办公用房被改为居住使用，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

　　杨红旭认为，通州再次升级限购政策，将进一步挤出房地产市场的投机炒作需求，促进区域房地产市场的平稳健康发展。

　　杨红旭：现在基本是把被挤压到商住房的需求进一步抑制。因为通州市要建设城市副中心的话，不能任由房价炒作、楼市炒作，这样的话不利于城区的功能定位、城市的开发建设，和房地产的健康发展。