央广网北京5月6日消息 据经济之声《天下公司》报道，深圳市土地房产交易中心最近挂出一宗试点商品房现售的商住地块，意味着深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。

　　作为较早接触预售制度的城市，在房价高企背景下试水现房销售，这一动作不出意外地又被解读为深圳调控楼市的新举措。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，现房出售而不是期房出售，对开发商拿地作出了一个非常大的界定，“资金实力不够的企业就没法投标，没法通过预售取得一大块建设资金；能够避免出现企业抢地的现象，有助于调控楼市，降低拿地热度。”

　　这次试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处，土地面积3.5万平方米，使用期限70年，采用招标的形式出让。地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地，备受瞩目。过去两年，龙华新区地王不断，房价飙涨。

　　不过，深圳市规划和国土资源委员会回应说，现房销售是为了解决期房销售中出现的“货不对板”“项目烂尾”等问题。（“货不对板”指开发商所提供的精装修材料、材质和品牌与承诺不符，是开发商最惯用的蒙人手段。）

　　天下公司了解到，这是深圳首次试点商品房现售。在此之前，深圳和全国其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，商品房预售制，其实是为当年缺少发展资金的房地产企业引入的资金杠杆，撬动了整个行业十几年的发展。杠杆的作用表现为两方面，“一是开发商拿到开工证之后，就可以拿到开工的贷款；二是购房者在缴纳两成或者三成的首付之后，银行也会放款给开发商。”

　　商品房预售制度的“创始人”是香港的霍英东先生。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并且提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今天普遍采用的一种售楼方式。就像陈云峰所说，商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力，取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。

　　特别是对于中小型开发商而言，可以说是“压力山大”。看一下各大媒体的新闻标题就知道，比如说《预售是否即将落幕？中国地产业大考来临》《商品房现售来了，倒霉的是建筑商吗？》更直接的还有：《深圳试点商品房“现房”销售，业内认为将砸中小房地产商饭碗》。

　　巧合的是，当年内地预售许可制度的试点先锋也是深圳。换句话说，作为中国商品房预售制度最早诞生的城市，深圳如今又充当了现售制度试点的“排头兵”——深圳此举也被外界认为颇具“信号意义”。

　　其实深圳并不是第一个出现现房销售案例的城市。去年上海黄浦区推出一幅小规模“袖珍”地块——五里桥街道纯住宅地块。地块起始总价3.55亿元，起始楼板价36828元/平方米，是当时上海市自2003年以来起始单价最高的一幅宅地。

　　根据合同规定，地块内建成房屋不得预售，必须以全装修现房销售。规定此要求有利于项目未来整体上市，以免造成因供应紧张或是阶段性上市而造成的高房价和房价不断上涨局面。对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，深圳、上海等地的政策，是预售制度收紧的信号。

　　不过一位地产业内人士告诉记者，当年上海地块出让，制定的“特殊”合同，是为了让某家房地产公司顺利拿到地块；因此并不像深圳的试点具有典型性。不过这一说法并没有得到官方证实。

　　自深圳出让龙华地块作为试点商品房现售开始，争论了近10年的问题再次成为业界焦点。有声音认为，商品房现售对控制房价不利，也许只是降低某些城市土地竞争的压力。也有人认为，预售制实行了22年，随着市场的变化，制度需要作出调整，而商品房现售代表了一种大方向。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示，商品房现售是未来趋势，但是当前可能不是推广现售制度的最佳时机。第一，从期房到现房，大概需要两到三年的时间，意味着从期房改为现房的地块，两到三年内没有房屋供应；在一些房屋供大于求的城市，可能会产生恐慌情绪。第二，在三四线城市，开发商以中小为主，资金实力很弱，如果实行现售，80%的开发商都会倒掉。所以，“目前要在全国推开现售制度的话，时机不是特别好。”