央广网北京2月20日消息（记者丁华艳）据经济之声《天下财经》报道，楼市去库存再发力，房地产交易环节契税和营业税双双下降。财政部、国税总局、住建部昨天发布通知，降低房地产交易环节契税与营业税。分析认为，在宽松政策基调下，2016年楼市去库存有望进一步提速。

　　改善大户型房产最受益

　　通知要求，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，政策调整，受益最大的是改善、置换的大户型房产。

　　胡景晖：首次置业90平方以下，税收1%的优惠政策，原来很多城市都有。但原来很多城市的规定是：90-140平方，契税1.5%；140平方以上契税3%。但这次，把140平方以上的3%契税取消了。实际上促进的是改善、置换的大户型，消费总价比较高的房产契税基本降低了一半。因为，要想享受这些优惠税收政策，需要把原本手里的小房子卖掉，所以这个政策一方面促进新房库存的消化，另一方面也促进二手房存量的盘活。

　　销售2年以上住房免征营业税

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，减免力度也不小。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，

　　杨红旭：二套房契税以前基本都是按照3%收的，现在有些差别化的优惠。面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，跟首套房的待遇一样；面积为90平方米以上的，由3%减按2%的税率征收契税。

　　此外，在营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　第三套组合拳根本目的还是去库存

　　2月以来，相继调整个人住房贷款最低首付比例，上调住房公积金存款利率，再到昨天税费政策也开始发力，楼市政策组合拳已经打到第三套。胡景晖认为：政策的根本目的还是房地产去库存，在宽松政策基调下，2016年楼市去库存有望提速。

　　胡景晖：这个政策最主要的意图还是要去库存，消化二三线城市的新房库存，鼓励大家进行改善；第二，还涉及到营业税的改革，不单单是考虑新房市场，对于二手房市场也降低了流通的税费。特别是，原来满两年能否免征营业税，普通住宅和非普通住宅区别对待。这一次，不管普通住宅，还是非普通住宅，只要满两年，都免征营业税。既促进新房的去库存，也促进了二手房的流通。实际上，这个政策对存量和增量市场的交易，都做了刺激。

　　北上广深暂不享受部分优惠

　　值得注意的是，通知特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市除了享受“个人购买家庭唯一住房”契税的政策外，暂不享受其他优惠。对此，中国房地产业协会副会长胡志刚分析，这四个一线城市，当前面临的首要问题是房价上涨压力较大，而不是去库存，这也体现了差异化的楼市调控思路。

　　王一鸣：待售房去库存要6-7个月时间

　　分析认为，我国房地产库存，主要集中于部分二线城市及三四线城市，由于前期过度开发透支了需求，导致这些城市成交低迷。那么，我国的房地产库存，到底有多大？

　　在昨天召开的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣给了一串数据：其中，仅仅是待售房去库存也要6-7个月时间。

　　王一鸣：到去年12底，待售面积是7.18亿平方米，按照去年全年销售面积12.8亿平方米测算，目前中国房地产库存消化需6-7个月；然而如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。

　　库存高企已经抑制了房地产开发投资积极性。据国土资源部统计，2015年全国105个主要监测城市土地供应总量减少，房地产开发用地面积不及2014年，房地产开发投资增速降为近年来低点。

　　王一鸣：8条建议助力房地产去库存

　　房地产去库存，除了货币政策和财税政策发力，还要多管齐下，综合发力。对此，王一鸣给出了8条建议：

　　王一鸣：第一，在三四线人口净流出地区，控制房地产用地供给量；第二，提高保障性安居工程的货币化安置比例，去年这个安置比例是28%，如果能提高到50%，可以消耗掉一大块库存；第三，发展批量化租赁市场，我跟万科聊过，现在的障碍是，外来人口租房的价格不能太高，但是商业融资的利率太高，如果政府能够给一点补贴，这个盈利模式就可以做出来了。

　　此外，王一鸣还建议：在试点的基础上，推进住房按揭贷款利息抵扣个人所得税；房地产政策给地方政府更大的自主权；对于消化库存压力较大的商业用房、办公楼，实行资产证券化；拿出一些公积金，探索建立城市住宅政策性银行，主要帮助缺乏抵押物、信用不高的农业转移人口，获得按揭贷款；鼓励农业转移人口买房等等。

　　王一鸣：2014年有购房的外地务工人员只占1%，如果在提高一个百分点，也能消耗相当一块库存。现在有的地方已经在做，比如安徽，农民工买房，政府给补贴。同时，契税是否可以降低？贷款能否给贴息？都可以考虑。