【导语】央行宣布，不限购城市首套房商业贷款首付比例调低至25%。同时，住建部、财政部、央行发文全面推行公积金异地贷款业务。经济之声《央广财经评论》楼市观察：利好政策频出，房地产市场将何去何从？

　　央广网北京10月1日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，金九刚过，银十又至。今天是十一长假的第一天，而房地产市场却在此时接连收到了两大政策红包。

　　就在昨晚，央行宣布，在不实施限购的城市中，将个人首套房商业贷款首付比例调降至25%，比现行标准再降低5%。央行还要求，各派出机构应根据辖内不同城市情况，自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。与此同时，住建部、财政部以及央行昨天联合发文要求，全面推行公积金异地贷款业务，切实提高住房公积金使用效率。通知指出，2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。此外，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产，全面推行异地贷款业务。

　　从去年9月30号开始的新一轮楼市刺激政策实施以来，每一次的政策出台都会给楼市成交带来一定的促进作用。有观点认为，尽管每次政策针对的对象各有不同，但这种差别化的楼市刺激政策会有利于购房者对于楼市心理预期的回暖，此外，通过持续的刺激政策，楼市也会有继续向好的可能性。

　　利好政策频出，房地产市场将何去何从？今年3月30日住建部、央行、财政部等连发"大招"，出台以营业税全额征缴期"五改二"为核心的"3·30新政"。时隔整整半年之后，国家四部委再度发力，给楼市送出的这一黄金周"礼包"，释放出了什么信号？这一次政策的力度相比之前如何？

　　知名房地产专家韩世同：我觉得这个政策肯定是利好，但是它的力度可能不是太大，可能大概是跟上一次公积金的首付下调到2成的政策差不多。因为这一次下调的幅度只有半成，但是它是商贷。其实最强的政策就是2008年的救市政策，它是商业性贷款下降了两成，而且优惠利率可以打7折，相比于一轮前的放松房贷和半年前“3·30”的一系列政策可能还是属于微刺激了。

　　央行发布的政策，把个人商业住房贷款首付比例调至25%，这个比例对于购房者的吸引力，交3成的话可能交不起、但是降到2.5成就能够交的起的这部分人不是太多，一般交得起2.5的人咬咬牙、一蹬脚3成也就交得了的，所以这个幅度不是太明显。

　　控制风险度就是，其实交3成所谓的理由就是当房价波动是在30%之内，对银行按揭贷款是非常安全的，不会出现风险。要是现在房价变动25%的话就是有一定的影响。

　　经济之声：这个政策有一个前提条件就是在不实施限购的城市来实行。为什么会有这样一个划分？

　　韩世同：这个我们因城施策，这也是这届政府采取的不同于上届政府的一个做法。针对一二线和三四线的城市，甚至这一次主要还是针对限购和非限购城市的差异性。在“3·30”的时候我们看到它出台的时候开始是没有差别的，但是后来发现限购的城市都不落地，“3·30”要把购买第二套房的首付门槛由6、7成降到4成，但是在限购城市基本上就没有完全的落实，这一次它就主动差别化对待了。

　　经济之声：很多人很担心，这不是不是今后差别化楼市刺激政策的一个实施标准？也是城市选择适宜信贷政策的标准之一呢？

　　韩世同：很难说是标准化，但是这一次的政策力度很明显是希望刺激那些二三四线城市的成交，促进成交这个意图是非常清晰的。

　　我觉得适宜性的政策基本上还是由央行统一发号施令的，但是可能各地有一定的调整的空间，但主要还是受到央行整体的部署。但是一二线城市和三四线城市分化的情况比较严重，希望各地能够掌握这个尺度，我觉得它不一定是一个标准化的操作。

　　我觉得单靠这个政策可能带来的影响还并不是太大，但是实际上，现在包括一年以来，包括一年前的“9·30”，包括过去的一年当中多次降息降准，尤其是6月份以来的两次双降、"3·30"政策还有之前的公积金政策调整，这些政策已经形成了叠加效应了，使得楼市现在应该是整个优于整体的经济环境经济形势表现，甚至比股市的表现强的多。现在又有这样的一个刺激的话我觉得会表现的更加好。但是我们要防止这些政策别引渡到提升房价而不是再生扩大成交这个方面去，其实我一直强调新政应该是救量不要救价，你要拉升房价的话，其实有可能使得这些政策措施达不到扩大成交的效果，这种效果我觉得是无效的效应。

　　经济之声：再来看几个部委有关加快公积金使用额度的政策。以北京为例，90平米以内的公积金最多可以贷款120万，但是北京一套普通商品房的总价都在200万以上，那就要首付80万相当于四成。也就是说，首付要可以拿出80万才能享受公积金政策。实际上在一线城市，想要充分使用公积金的额度还是一个比较难的问题。

　　韩世同：北京的款额度已经是最高的了，因为像广州家庭贷款最高限额是80万，200万的房子在北京它其实是公积金贷款贷到120万，不足的80万可能要到商业性贷款，就是组合性贷款。这一部分120万它其实交的首付应该是120万的20%，就是公积金部分20%，然后剩下的不足60万的这部分占到25来交首付，那么它形成了一个组合。但是这个其实各地还是有差异的，运用率如果达不到85%的话，就要提高它的额度，就是北京是最高，广州已经是公积金的运用率很高了，它经常存在余额不足。主要还是针对于中小城市，有一些可能家庭贷款可能是30、40万，40、50万的就要求它提高，是这个意思。

　　经济之声：从这个释放出的信息我们还可以看到一点就是它的不限购。是不是各个地区也在这样的一个基础上有充足的动力去完善这个政策的空间呢？

　　韩世同：它这个政策是一个方面，它主要还是要促进多用公积金去来满足购房贷款来促进成交。因为商业性贷款它贷的太多的话占比太高的话，加大银行的金融风险，但是公积金的贷款贷的再多再大，跟整个金融系统的连接度不高。

　　经济之声：到底是节后是买房还是买股票，您怎么看？

　　韩世同：股票显然态势不是太明朗，目前买楼的确是一个好的时机。我们看到一年以来的所有政策都是在不断鼓励刺激买房，甚至有文章显示，买房的话要比一年前买一套标准一点的100多方的要省了50多万。