【导读】房企疯抢北京住宅土地，宅地供应“僧多粥少”，“面粉贵过面包”成为市场常态。经济之声《央广财经评论》本期观点：房企要冷静，拿地需谨慎。

　　央广网北京7月10日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，2015年上半年的土地市场以多家房企近身肉搏争抢而高调结束，截至6月底，北京土地市场成交38宗土地，土地出让金额为685.4亿元，同比下降近四成。进入7月，房企依旧为抢夺地块使尽浑身解数。

　　7月7日，随着北京大兴区瀛海镇区一个地块成功出让，13天的时间里，开发商为拿下大兴区的8宗地块付出了110.7亿元的现金。而比百亿元土地出让金更让人印象深刻的是拍卖现场激烈的竞争，开发商相互鼓掌，甚至大打出手的情况也接连出现。

　　在7月7日的大兴区近期最后一块土地的拍卖中，包括北京城建、龙湖首开联合体、碧桂园、恒大、保利、金融街、天恒、金地信达联合体、融创大兴城建联合体、中水电平安招商联合体、金隅、中铁建、中粮等13家房企及房企联合体参与了现场竞价。最终，龙湖首开联合体经过32轮的报价，以25.95亿元配建8.99万平方米限价房的代价获得了这个地块。

　　不过，有业内人士说，这个地块剔除限价房后，剩余商品房面积只有1.69万平方米。土地供应“僧多粥少”，开发商积极抢地也就不足为奇。但是，从目前市场表现来看，部分热门区域的销售情况一直处于不温不火的状态。拿地之后，当“面粉贵过面包”成为市场常态，房地产企业还会继续“打肿脸充胖子”吗？到那时，恐怕情形不容乐观。

　　对此，资深房地产专家韩世同作出了分析和评论。

　　经济之声：上半年北京土地市场的变化引起业内关注。中原地产市场研究部统计数据显示，截至6月底，北京土地市场成交38宗土地，土地出让金685.4亿元，是最近三年同期最少的一次。您怎么评价这个数据？

　　韩世同：北京近期土地供应偏少，是引起土地市场极端火爆的主要原因。去年北京土地市场有一定的萎缩，是由于一手市场表现不太好带来的，但是今年二季度市场已经出现回暖复苏的状态，如果不加大供地的话，显然就后续乏力了。

　　经济之声：应该说春江水暖鸭先知，房企是对房地产市场的冷暖最敏感的群体，他们去抢地，是不是意味着对房地产的后市非常看好？

　　韩世同：我觉得肯定是非常看好。但是开发商也有走眼的时候，目前出现的地价比房价贵的情况，可能是由于瀛海那一带的规划等等，尤其它比较接近市区。其实黄村的地价相对而言没有那么高，主要由于土地市场供不应求，造成了过高的估价。如果市场出现和去年一样的状况，这个高地价、高房价的结果未必能够出现和达成。

　　经济之声：作为政府来说，调节房地产市场，是从一级二级市场联合发力。在这个时候没有大规模批地，是不是也出于对市场稳定的考虑？

　　韩世同：北京有一个比较特别的情况，前两年北京推出了7万套自住型商品房，有点类似于限价房。这次推出的土地里边，大量的商品房项目都配建了限价房。这就造成了一个比较难以估判的情况，可能未来形成商品化的市场，政府任由它的价高价低，本地的居住需求可能是通过限价房来供应的。

　　经济之声：限价房对房地产企业意味着什么呢？

　　韩世同：限价房造成保障房的占比扩大了。商品房市场价格可能非常高，但是它只面对少数人的住房需求。更大量的住房需求，可能是由政府的带保障性质的供应、限价房形式的供应来解决。

　　经济之声：从房地产企业来说，这种居高不下的拿地成本，如果往后期来看，风险是不是会比较大？

　　韩世同：风险非常大。万一市场没有因为地价成本的上扬，导致商品房价格也大幅度上扬的话，可能面临亏损的状况。北京到目前为止还没有出现难以消化的地王，但是实际上广州2013年“面粉比面包贵”的地王，都面临亏损销售的境况。

　　经济之声：对于开发商来说，在北京抢到一块地意味着什么呢，有没有特殊含义？

　　韩世同：还是要看成本和销售价格。你抢到一个未来可能会亏损的项目不是一个好事情，不如到二三四线城市找一块地，我觉得这样更划算一些。

　　经济之声：对于房地产二级市场的表现，您觉得目前我们房地产市场会怎么样？

　　韩世同：我们看到一二三线城市的成交都有所回暖，因为不断降息降准，还有新政策出台，成交的确有好转，甚至一线城市已经呈现了房价有可能上扬的状况，但是这些状况并不是市场自身发展趋势带来的，更多是靠政策来推动的，一旦这种力度强度不够支撑的话，那这个市场是向上还是向下，还是需要密切关注的。我一直强调救市应该救量，不要救价，扩大成交优于价格的上扬，。一旦价格上扬的话，成交消失，对于稳增长是没有作用和意义的。

　　经济之声：在救市的方向上，应该怎么控制呢？

　　韩世同：这方面还是要引导。像去年四季度的时候，开发商积极促销再加上政策的配合，成交大幅上扬。今年一季度，一线城市出现了成交回落的状况，显然开发商在促销这方面不够积极，不够努力。二季度加强了促销的强度、力度，加上降息降准的配合，成交量是有提升的，有了成交量，有了资金回收，有了税收，这个事情就好办了，整个经济活跃度就会回暖。

　　经济之声：为什么货币政策宽松直接影响到房地产销售层面？

　　韩世同：一方面利率降低，买家的购买能力提升了。另一方面银行愿意更多的支持房地产的个人房贷和企业的贷款。还有一个就是购房者担心房价上涨，目前其实是带有一定的恐慌性购房。几大因素共同造成一二线城市的成交回暖。三四线的成交有回升，但是它并没有反映到价格上，因为它的库存压力依然比较大。