央广网北京5月15日消息 4月底，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。公募REITs由此成为了市场各方目前最为期待的投资品种之一。什么是公募REITs？它的流动性、风险性、收益性怎么样，我们普通投资者如何参与？财富雅谈邀请泰达宏利基金公司REITs业务负责人宋鑫为您详细解读。

　　冯雅：您首先用通俗易懂的语言阐述一下，REITs一种什么样的投资？

　　宋鑫：REITs从英文翻译过来，实际上叫不动产投资信托基金。从定义上来讲，它实际上是通过发行一种收益凭证的方式，来购买一定底层的不动产，底层的不动产由专业第三方进行管理，而上面的基金由专业管理人进行管理。底层不动产产生的现金流，我们按照一定的比例分配给份额持有人，这个是相对官方的解释。

　　通俗来讲，比如我们经常去的购物中心，它价值可能几个亿，我通过发行一个证券化的产品，把它分成几亿份。对普通投资者来说，比如我买了公募基金，我就可以享受到商场通过稳定现金流带来的收益，这是其中一个方面，固定的收益。另外一方面，如果未来商场有升值空间，我把商场进行资产处置，还可能带来一部分的超额收益。所以REITs实际上是一个固定收益加超额收益，两部分组成的一个金融产品。

　　冯雅：公募REITs和我们平常买的公募基金有什么不一样吗？还是说是完全相同的？

　　宋鑫：公募REITs也是公募基金的一个种类，我们之前买的有股票型基金、债券型基金、混合型基金，还有货币基金。公募REITs跟这几种基金相比，它最大的不同就是投的底层资产不一样，它投的是不动产。从这次试点范围要求来看，不动产又做了一个限制，主要集中在基础设施这个领域。

　　它的交易形式是一个公募基金的产品加上ABS，因为ABS现在在我国的交易所已经实现了，而且发行规模还比较大，所以现在通过公募基金这个载体，使这种ABS面向散户来发行，也可以实现多年的证券化产品对底层资产的一个控制，大概就是这个意思。所以本质上来讲它还是公募基金。

　　冯雅：如果我们从流动性、收益率、还有风险性这三方面来考量，公募REITs有什么特点？

　　宋鑫：我们先说一下流动性这个问题，公募REITs首先是一个封闭式基金，未来如果持有人要退出，不能像普通基金那样赎回，它只能在二级市场进行基金份额的转让，所以未来流动性有多大，我觉得可能要看未来公募REITs市场有多大。

　　如果这个市场未来能到像美国市场那样，比如过了万亿美元，它未来的流动性相对而言可能会好一些。按照国内的研究机构对我国未来商业不动产市场规模的预测来看，基本上是在4到6万亿，基础设施可能在10到20万亿。

　　所以我个人理解，流动性可能一方面跟市场的规模有关，另外一方面跟这次试点项目在未来几年运行的状况有关系，如果运行比较好，产生的利息都比较稳定，大家对这个产品的投资热情比较高，自然而然就会促进它二级市场的流动性。

　　从收益率上来讲，主要分为两个部分，一个就是固定的派息，派息就是靠每年产生稳定的现金流造成的分红。美国包括新加坡和香港，固定收益率差不多在每年4%-6%之间，这是一个相对稳定的收益率。

　　从国内来看，可能我们更关注未来公募REITs的底层资产是什么，底层资产现金流直接决定了未来公募REITs产品的收益率。这次试点范围已经限制在基础设施，除了我们通常理解的高速公路，水热电气、垃圾焚烧、污水处理，还有三种比较新的业态。

　　第一种就是我们日常生活接触比较多的仓库物流，比如顺丰、菜鸟、京东，另外一种是跟大数据化、大信息化有关的数据中心，最后一种是这一两年在全国各地也发展得比较好的工业园区，还有科研园区。

　　从这几种业态的资产特性上来讲，一方面，它的现金流是比较稳定的，另一方面，后三种新的业态，相对商业地产，现金流收入可能还要略高一些，基础设施类的，现金流的年化收益率可能相对会低一些。但是我感觉这次试点项目，肯定是优中选优，资产的品质肯定比较好，而且现金流相对稳定。所以我大致估计对投资者来讲，每年应该有一个4%-5%之间收益水平。

　　第三个问题就是波动率的问题，我个人感觉未来公募REITs的波动率应该是介于股票型基金和债券型基金之间。因为不动产本身就具有抗风险性、相对稳定性，所以反映它上层公募基金的波动性相对也会小一些。

　　冯雅：它和我们传统的哪一类理财产品是比较类似的，比如债券或者银行理财，还是私募基金？您觉得我们能不能把公募REITs理解成是一种地方债券？

　　宋鑫：我个人不太认同这样的说法，因为不管是债券还是银行理财，其实它都是一种债券，发行人到期要还本付息，银行理财目前来讲可能还有类似于保本的性质在里面。

　　公募REITs是一种股权投资。没有人对这个产品未来收益能够做出保障，比如什么时间能给持有人进行本金的偿付，每年按年进行利息的支付，这个是与目前市场的其他产品一个比较大的区别。

　　您提到能不能把它理解成为一种地方政府债券，我觉得也不太能这么理解，因为地方政府债券发行人是地方政府或者地方政府平台，但REITs的发行人实际上是公募基金管理人，它是一个公募基金产品。

　　第二点，地方政府债券也面临着到期偿付的问题。公募REITs实际上是一个期限相对比较长的公募基金，所以作为公募基金管理人，也不能保证，这个产品到期就一定能给投资者进行本金的偿还或利息支付分红，只能根据底层不动产带来现金流。我们根据市场情况或者投资行为，为大家进行收益的创造。