高房价何处是归途？(民生视线·2014民生对话·住房篇)

　　—访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

　　一元复始，万象更新，希望在人们心底萌动。

　　十八届三中全会绘就全面深化改革蓝图，激发着每个人对更加美好生活的无限向往。新一轮改革的起步之年，民生领域将奏出怎样的全新乐章？百姓“住有所居”的梦想能否在这一年更好地实现？物价能否延续温和上涨的走势？经济增速放缓的背景下，就业会有哪些变化？

　　《民生周刊》从今天起推出系列报道，围绕民生领域的热点难点问题，对话权威人士，回应百姓诉求，共同展望2014。

　　大城市楼市为何这么火

　　—此轮房价上涨，投机投资性需求不是主要推手，刚性需求量较大，楼市分化格局加剧，置业人群年龄下移

　　记者：刚刚过去的一年，楼市十分热闹。一线城市房价快速大幅上涨，而三四线城市交易相对惨淡，“地王”与“鬼城”并存，“房姐”、“房产税”、“小产权房”等涉“房”的词语都成了年度热词。如果请您总结这一年的楼市，您会如何评价？

　　秦虹：2013年的楼市呈现三大特点。

　　一是商品房销售增长很快。全年新建商品房销售面积预计达到13亿平方米，同比增长20%左右，商品房销售额的增速预计为30%左右。不仅如此，40个重点城市今年前三季度二手住房交易面积同比增长了83.4%。

　　二是楼市分化格局更加明显。到11月份，北上广深4个一线城市房价同比涨幅均超过20%，70个大中城市平均房价上涨不到10%，如果把全国657个城市的房价平均计算，估计同比上涨还不到5%，还有一些城市的房价是下跌的。一二线城市和三四线城市之间，以及三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化。

　　三是开发企业资金状况良好。房地产开发企业的投资额、销售额和资金到位额三大指标显示，目前开发企业资金状况整体处于近几年来情况较好的时期，尤其是大企业资金到位情况特别好。

　　记者：为什么大城市楼市这么火爆？

　　秦虹：此轮房地产市场上涨与2005年、2007年及2010年的市场上涨相比还是有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，自住性需求，特别是刚性需求量较大。2011年新“国八条”实施之后，全国49个城市实施了限购政策，全国范围内购买第三套住房不贷款，这些政策在抑制新增的投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，只能说明市场供应难以满足需求。

　　为什么去年以来大城市楼市火爆，一个重要原因是，与人口的不均衡流动有关。一二线城市各种资源相对集中，就业机会多，流入人口较多。相对来说，供应却没有实现稳定增长，导致供求关系失衡，房价上涨。

　　其次，去年以来我国的信贷政策比较稳定，货币环境相对宽松。到去年11月末，广义货币余额107.93万亿元，同比增长14.2%。这对资金需求量大、资金密集性强的房地产行业来说是有利的。

　　第三，首次置业人群在低龄化，说明市场叠加了部分未来需求。受惯性思维影响，大家普遍认为房价仍会上涨。为了提前锁定交易价格，购房人群年龄下移的倾向十分明显。这在一定程度上实际是透支了未来几年的需求。

　　最后，楼市是诸多社会问题的集中体现。大城市房价高企既是区域、城市发展不均衡、公共资源配置不均衡的必然表现，也是居民追求货币资产保值增值的选择，所以，在我国居民购房是把住房改善与追求私人财富的积累并重考虑。此外，房地产市场更受到土地供给制度、财税制度等的影响。