作者：林波 马千里

　　城市房地产发展风险与前景并存，三线城市尤其令人担忧，但若把握好经济发展、人口数量和市场供求等多个要素的平衡，恐怕也就不会像鄂尔多斯、酒泉那样，背上“鬼城”的称号了。

　　美国底特律破产引发国际社会广泛关注，而中国“鬼城”频出的新闻也不时见诸报端，一时间将城市房地产风险的话题推上了风口浪尖。克而瑞研究中心在对多项数据进行研究总结的基础上，对全国286个地级以上城市的各项指标进行分析，结合“改善性需求”、“房价波动指数”等指标，并重点考核购买能力、供求关系等主导市场风险的内生变量，结合GIS空间分析，对房地产市场风险进行定量化研究，对不同城市能级的风险来源予以剖析，与本刊联合发布中国城市房地产风险“红黑榜”。

　　西北区域风险集中

　　从东部沿海到内陆风险趋向强化，形成西北风险集中圈。全局而言，东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流，城市风险偏大，西部地区风险偏大，形成西北风险集中圈。东部平原往西，地形起伏变大，房地产市场风险亦随之扩大。其主要规律是自然地理格局决定人口聚集、经济发展，从而影响房地产开发。

　　从区域视角来看，城市群具有的网络化与规模化效应，使得人口与经济形成多中心布局，中心地带房地产风险较低，典型如东部沿海长三角、珠三角、京津冀、山东半岛四个城市群，房地产市场风险均相对较小；中部部分城市人口向核心城市转移，人口的大量流失令市场购买力弱化，从而使当地房地产风险放大，如人口向合肥转移的安徽亳州，向长沙转移的张家界、怀化等市均是如此；西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，另一类是陇南庆阳、固原等较为贫穷的干旱缺水地区；西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20名。

　　就轴线视角而言，黑河-腾冲线与中国400mm等降水量线相吻合，以西地区较为干旱，地形较为复杂，人口集聚能力弱，城市数量少，房地产风险较为集中；沿海、沿江T字形发展轴线城市是中国经济发展最为重要的轴线，城市经济以及人口规模较大，从而降低了房地产发展风险，沿线并无房地产发展风险前20城市；此外高铁布局对沿线城市有明显提升作用，房地产市场发展也更为稳健，如京沪、沪宁、沪杭、杭甬等高铁沿线城市经济实力较强，房地产发展风险大多较小。

　　三线城市供求失衡，风险多发

　　从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势，而拥有资源优势的鄂尔多斯等城市风险已经浮现。在经济发展与财富聚集的双方面作用下，行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力，其供求风险也往往更低。

　　一线城市经济发展水平较高，进而对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。从房价角度来看，一线城市房价增速相对更快，房价收入比偏高，在这样的大背景下，成交仍位于全国前列。考虑到一线城市发达的经济水平、激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然可控，市场风险总体依然较小。

　　二线城市相对较优的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，因而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险较小。但是近年来地方政府对城市建成区建设力度的加大，以及标杆房企的投资热衷，尤其是商业地产的兴起，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，而当下逼近一线城市的房价水平，更是进一步使得市场短期供求风险显现。

　　三线城市人口外出务工占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。而大多三线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

　　沿海城市优势明显

　　于城市聚集角度，可见市场发展前景较优的城市，大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布。具体而言，黑河-腾冲线以东，T字形轴线，高铁沿线城市前景优势更显。其规律与主要经济方向论一致，城市微观角度沿主要经济联系方向发展，房地产发展热点也沿着交通轴线分布。

　　受地理环境因素的重大影响，“孔雀东南飞”是中国区域经济及房地产开发的客观现状，黑河-腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%的人口，集中了发展前景前20强城市。在此区域内，沿江、沿海T字形发展轴线是中国对外开发开放的重心，也是中国经济发展的黄金轴线，更是中国房地产发展的生命线，前景前20强城市中只有西安、郑州、沈阳不在这条轴线之上。而伴随着高铁网络的建设，高铁沿线枢纽的城市腹地大大拓展，高铁新城建设也促成了岛状区域房地产容量扩大，西安、郑州、沈阳等高铁枢纽城市也因之受益，跃升为中国城市房地产开发前20强。

　　就新型城镇化的主体形态-城市群来看，东部多个城市群连片成面，房地产市场呈现出网络化、多中心化，而中西部省份房地产区域发展大多为单中心化分布。城市群功能集聚与扩散，是区域经济以及房地产发展的重要推手。东部沿海四大城市群是中国区域经济最为发达的地区，房地产发展前景看好，集中了12个前景20强城市，其中长三角沪宁、沪杭、杭甬Z字形轴线更是房地产龙头企业的战略要地。

　　东北地区是中国工业重镇，哈尔滨-长春-沈阳-大连沿线城市集群化态势，成为东北地区经济重心，城市房地产开发也较为活跃，沈阳位列前景第8名。中西部地区是产业转移重镇，后发优势逐步发挥，核心城市成都、重庆、郑州、武汉、合肥、长沙、西安等率先发展，形成了区域经济的增长极，以及房地产发展的发动机，吸引周边地区人口大规模向这些城市集聚，但目前仍然处于单中心化发展阶段，尚处于孤岛状发展格局。

　　人口导入催生一线城市需求

　　受益于行政资源优势及历史性因素驱动，一线城市的经济发展水平长期位居全国前列。面对城市的快速发展，常住人口总量的快速上升，为了尽快提高城市承载能力，一线城市一直在加速基础设施的投资，在此方面的投资也一直位于全国前列，但即便如此，拥挤的交通、高企的房价、高密度的居住环境仍然使得一线城市租房户数量占比高居不下。对一线城市而言，优异的城市工作环境使得大部分租户愿意留下定居，因此租房户占比的高企一方面有利于缓解住房不足的困境，另一方面也有利于为城市房地产市场提供潜在需求。

　　在人口增速方面，虽然拥有更好的经济环境，吸引了大量的外部人口希望迁徙进入一线城市定居，但受限于城市承载能力的不足、生活成本的增长，以及现行制度的制约，外来人口进入一线城市定居的难度越来越大，因此城镇常住人口增速仅处于全国平均水平附近。但从另一方面来看，一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境，吸引着大量的流动人口，远远高于全国平均水平的常住户籍人口比，大大加强了城市的内部竞争，有利于提升城市整体竞争力，为城市经济的持续快速发展创造了有利条件，也在很大程度上促进了城市刚性需求长期旺盛。因此就长期角度来看，一线城市房地产需求仍将持续旺盛，市场发展仍然未到顶。

　　中国“鬼城”引发的城镇化迷局

　　作者：顾慧妍

　　未来20年，在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。若按当下的发展模式进行，中国将会有更多的“鬼城”出现。

　　在2005年，铁岭新城的设计与规划者不会想到，8年后，这个地方会成为“鬼城”。

　　铁岭新城平日里的街道空无一人，更不要说晚上亮灯的会有多少，几乎就差一点“鬼火”来衬托诡异气氛。街边水果店里的水果多数是摆烂的；配套商铺店面的玻璃上总贴着“招租”的纸条，但早已泛黄。

　　同样的景象发生在广东惠州。每个月都会去惠州办业务的小陈这样描述那里的景象：“惠州的房子成片，但入住率极低，已经在那里买了房的，要再卖出去很难。”

　　当记者问及会否考虑去惠州买房时，小陈连连摇头：“不要说买，免费让我住，我也不去，人少得让人害怕。从惠州到深圳，商务车要花90分钟时间，如果堵车或者坐公交车，时间会更长，根本就没法达到’深圳上班，惠州居住’的效果，’深圳一小时生活圈’仅仅是幻想。”

　　铁岭、惠州、鄂尔多斯等空旷城市难道只是个别例子？英国皇家特许测量师学会资深经济学家吴俊毅认为，目前中国符合严格定义的“鬼城”数量可能为50座左右，空置率普遍超过了50%，有的地区空置情况特别严重，方圆百里没有一个人，空置率可能超过80%~90%。

　　今年以来，底特律的破产正开始警醒中国城镇化过程中出现的“鬼城”现象，过去“先建然后待增长”的进化模式是否应进行彻底转变？“造城运动”应如何避免成为“空城运动”？长痛不如短痛，是揭开“鬼城”疤痕、寻找良药的时候了。

　　原始“淘金者”梦碎

　　石建已经在鄂尔多斯生活3年多了，原本是带着美好的原始淘金梦来到这个城市，现在却有些气馁。“当初投资的就是鄂尔多斯的未来，但是等了那么久，等来的只是房，没等来人。到现在半夜谁都不敢在马路上走。”

　　石建是一家五金店的老板，他原本期盼大量居民的入住能够给自己带来致富机会，不过计划落空，现在他打算回沈阳做其他小生意。

　　到底何为“鬼城”？一般是指“资源枯竭并被废弃的城市”，属于地理学名词。若以房地产领域的角度来看，系指某片区房屋空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑有如“鬼城”而得名。

　　据一些公开资料显示，中国有如鄂尔多斯的“鬼城”数不胜数，其中的12座“鬼城”更是为海内外所共知。

　　从鬼城分布的数量来看，内蒙古排名第一，共有4座“鬼城”，分别是鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特。

　　河南共有3座“鬼城”，分别是郑州郑东新区、鹤壁和信阳。

　　江苏也有3座“鬼城”，分别是常州、镇江丹徒和无锡。

　　此外，还有辽宁的营口、湖北的十堰、云南的呈贡也进入了“鬼城”之列。

　　另外，被誉为“亚洲最大别墅区”的天津京津新城，空置率高达90%，俨然一座空城。广东惠州的大亚湾新城空置率约7成，广州花都别墅群卖了8年，周末入住率仅为五六成……这些“鬼城”的共同特点是，耗费巨资建设，豪华的政府建筑，行人稀少的街道，大量空置的住宅。

　　“买个东西还得开几十公里，除了公路之外，其他方面的交通并不发达，所应有的生活、商业配套也不完善，总之，到这里过日子，没什么性价比可谈。”石建说。

　　在政策与城市前景的驱动下，很多人希望来这些地方做原始淘金者，而这些城市，因为生产能力有限、生活配套不足、就业岗位缺乏，最终沦为空荡的“鬼城”。

　　这些“鬼城”的出现，让政府极力推进的城镇化面临巨大挑战。今年三月，国务院总理李克强在当选后的首个新闻发布会上说，城市化不仅会推动巨大的消费和投资需求并增加就业机会，还会直接影响到人民的生活质量。

　　故而有专家预计，未来20年，在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。若当下的发展模式不改变，中国将会有更多的“鬼城”出现。

　　拔苗助长的城镇化

　　在讨论中国“鬼城”出现的原因之前，我们先看看曾经辉煌的“汽车之城”底特律的破产原因。

　　底特律的症结，主要在于对汽车产业依赖度太高，故而会出现“一荣俱荣，一损俱损”的现象。

　　在对汽车产业依赖程度过高的背景下，创新能力有限，再加上政府管理方面的缺失与偏离，最?使得这个曾经异常繁荣的城市走上了破产之路。

　　中国的“鬼城”亦存在同样的情况，更令人担忧的是，有的城市尚未形成特色产业，就开始兴建大批量的住宅楼。不是根据实际需求建设城市，而是根据投资需求建设城市，出现“鬼城”理所当然。

　　“中国的’鬼城’现象，主要原因是一个新城的内部需求尚未到位之前，政府或投资者就开始投入大量的资源与财力建设设施，而按照规律来看，城市的发展首先必须要产业来支撑其生存及可持续化地发展。”吴俊毅说。

　　中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛认为，“鬼城”主要是由政府主导下的城市化所催生，而非城市自身发展到一定程度所形成的外扩。这种由政府主导的城市化，不仅会造成城市病，而且会使地方政府更加依赖土地财政，造成投资冲动更高一浪；此外，城市的产业聚集主要依靠人为，违背市场规律，不具备可持续性；单一的房地产发展模式，导致投资浪费、人口大量迁出，留下“鬼城”，底特律版的噩梦便可能在中国上演。

　　某知名房产开发商认为，目前一些地方政府或将面临为城市化埋单的巨大压力。例如北京，假设每年进京人口70万，为此市政府用于与城市化相关的支出将额外增加770亿元，相当于每年出售土地收入的两倍或税收增加25%，这已完全超出当地政府的承受能力。

　　除此之外，就业也是城市发展极为关键的因素。

　　铁岭拥有约34万人口，2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。

　　该计划原是要通过修建高速公路和铁路，将铁岭和临近的六个城市与辽宁省会沈阳相连，从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南，驱车大约90分钟。

　　当时的想法是，企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城，同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人，之后再增加两倍。

　　2009年，湿地恢复工程竣工，同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署的认可与表扬。但可惜的是，随后其引进企业创造就业的计划未能落实，没有工作机会，人们也就没有迁居至此的动力。如今的情况可想而知。

　　三四线城市“鬼城”率高

　　中国城镇化的脚步从未停止，并正在加快。

　　近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

　　这意味着，会有更多地方变为“城市”，更多三、四线城市的新区会有成为“鬼城”的风险。

　　据克而瑞信息集团研究中心发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，房地产风险排名名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而风险最高的前50名中，除了拉萨是二线城市外，其余皆是三线城市。

　　榜单显现出一线、二线、三线城市风险得分均值依次递增的趋势，这就意味着三线城市比一二线城市风险更大。

　　报告分析称，近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，使得竞争惨烈。

　　“由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。”

　　“西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作、泡沫化明显，如鄂尔多斯等；另一类是陇南庆阳、固原等最为贫穷、干旱缺水地区。西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20强。”

　　克而瑞信息集团研究中心副总经理林波表示：“有些城市可以慢慢消化，但是对另外一些城市房地产来说就可能会成为一个遗留问题，最终这些开发商可能会通过退地等方式退出当地的房地产市场。”

　　有数据称，中国287个城市的人口数据显示，大约2/3的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口，这表明人们长期在外地居住。

　　吴俊毅认为，三、四线城市的城镇化会比一、二线城市周边区域的城镇化更为耗时。值得注意的是，三、四线城市的人口均处于外流阶段，原本的人口尚且不足，新城的人口又将如何填补。

　　城镇化需要更健康的城

　　“要解决当下的’鬼城’现状，或者避免’鬼城’的出现，地方政府是关键，需要因地制宜，找到一条适合自身发展的路，而不是扎堆盖房子。”吴俊毅称。

　　中科院工业布局与区域经济研究室主任陈耀表示，任何城市推进城镇化都要有产业支撑。如果只是去搞城市建设，建了很多楼，但产业没有培育起来，缺乏就业岗位，人口就很难聚集起来。大中城市经济结构要多元化，围绕支柱产业，实现适度多元发展，不能依赖单一行业。

　　在解决“鬼城”问题上，鄂尔多斯是一个较为典型的例子。该地正在调整城市整体经济结构，希望摆脱对煤炭产业的整体依赖，并极力发展非煤产业，从而带动整个城市经济结构的完善，以此拉动城市就业与人口内迁。不过在短期内，我们还无法看到调整的效果。

　　鄂尔多斯是典型的资源主导型经济结构的城市，其新的经济增长点--非煤经济需要一个较长的培育周期，而其煤炭业发展却正处于一个快速增长期，新旧两个经济增长点的发展速度不一，两者差距会逐渐拉大并造成不平衡，故而其经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。

　　但为了发展非煤经济，内蒙古自治区、鄂尔多斯市两级政府也使出了浑身解数，出台了诸多政策，如以资源换项目。按照鄂尔多斯政府的计划，到2017年实现非煤产业占工业增加值的比重达到50%以上。为此，该市大力招商引资，正在培养产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业。

　　中国人民大学城市规划与管理系主任叶裕民指出，城市需要多元化发展，一是产业结构的多元化，二是企业结构的多元化。一定要培育大量结构多样、经营灵活的小微企业，增加城市抗危机的弹性。

　　另有业内人士表示，要注意适时培育替代产业。特别是老工业基地、资源枯竭型城市，这些地方的产业发展到一定时候要不断培育新型产业，而不能只是在原有产业上做文章。

　　除了厘清产业特色与发展多元化产业，在建设新城之时，还需要满足“人”的各种需求。城市化的根本动力是工业化，城乡人口随着工业化进程发展进行有序变化；城市化的核心，不应该仅仅是土地的城市化，而应该是人的城市化，只有能够持续增加就业和收入才能让人真正融入城市，只有市民真正具备了城市的思维方式和生活方式，城市化才能可持续发展。“人为造城”在本质上是不尊重城市化规律的急功近利，所以效果也就往往难如人意。

　　联合国开发计划署近日发布《2013中国人类发展报告》预测，到2030年中国城镇化水平将达到70%，城镇人口总数将超过10亿人；城市对国内生产总值的贡献将达75%。

　　因此也有一些房地产专家对“鬼城”的现状并不担忧，他们认为，时间能够证明一切。城镇化是一个阶段性进程，所谓的“鬼城”只是这一进程中的暂时现象，因为一座新城的形成需要一个周期。

　　投资“鬼城”梦破

　　文／李启超

　　大亚湾为人们所熟知，多半是沾了核电站的光，然而现在谈起大亚湾，不得不提的恐怕便是惠州“鬼城”了。

　　惠州近几年新开的楼盘很多啊，看你要买哪个区域的了。“

　　“我每个月都会去大亚湾，房价不过4000，在下高速的路口，很多人在派传单。你若想去看房，有人从深圳接你。不要说买，免费让我住，我也不去。大半夜的吓死人。”

　　“从大亚湾乘商务车要花90分钟才能到深圳，如果堵车或者乘公交车，根本就来不及去深圳上班。”

　　这里是广东省惠州市大亚湾沿海新城，位于惠州东南部，短短几年间一座占地20多平方公里的新城就已经颇具规模了。距离深圳70多公里的大亚湾，曾几何时因被资源紧张的深圳看作是后花园而受置业者青睐。但眼前的景象却不能不让人忧心忡忡-白天，中心街区的大道上唯一能见到的无外乎偶然经过的几辆挂着粤B牌照（深圳牌照）的车辆带起的尘烟和道路两旁一片片不再崭新的住宅楼；入夜，海风挟着安静的夜色，在一幢幢黑漆漆的住宅楼间游荡，整个城市被一种说不出的孤寂和冷清笼罩着。

　　大亚湾“鬼城”仅仅是惠州“空城”现象的一瞥，惠州市惠城区江北片区，部分楼盘空置率达五成；水口片区，个别楼盘入住率不足一成；惠阳区，入住三成就是高人气。金山湖片区的金山湖国墅园内，其别墅于2008年交楼，一期共34席，6套独栋，10套联排，18套空中叠墅，但至今住户依然寥寥无几。

　　“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”这是此前由碧桂园集团举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象所表现出的忧虑。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“空城现象俨然成为当前中国城镇化发展过程中普遍存在的问题，‘鬼城’主要有两类，一类是完全没有人会对这里产生兴趣而被迫中断开发；另一类则是这里的楼盘大多数情况下都有业主，但因业主并未在此居住造成空置，所以要根本解决‘鬼城’现象就要从它形成的源头开始着手。”

　　大亚湾缘何沦为“鬼城”

　　大亚湾从1993年经国务院批准在这里成立国家级经济技术开发区开始，应该已经算是底气很足了，先是闻名中外的中海壳牌石化项目、和记黄埔、比亚迪等大公司落户此处，紧跟着惠州LNG电厂项目成为了已经被国家批准及建设的广东LNG一体化项目的重要组成部分。据悉，该项目一期工程建设3台390MW燃气-蒸汽联合循环机组，为配合大亚湾经济技术开发区的发展，正同时规划建设4台175MW燃气-蒸汽联合循环热电联产机组。电厂由中海石油天然气及发电有限公司、广东省粤电集团有限公司、广东电力发展股份有限公司三家投资兴建，投资额超过100亿元人民币。

　　更有传言，因为惠州在建的大型LNG基建设备，中石化等企业在当地的投资举措，未来几年内会有大批相关产业的专业人才落户此处，到时候肯定是人满为患，所以更要先下手为强。除此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美……由此可见，理论上大亚湾新城并不应该变成如今这样的“鬼城”。

　　宋会雍表示：“大亚湾新城之所以空置，一方面是由于政府缺乏对购房者的监管力度，很多人是出于投资目的去购房，据我们研究发现，国内二三线城市近些年开盘的房产中有近90%被投资客收入囊中，自住性购房者少得可怜，大亚湾周边更是不乏深圳投资客的身影；其次，大亚湾类的新城虽然有政府迁入的大批企业，但其内部岗位多为专业性较强的工作，无法为当地居民解决就业或拉动农民工的涌入；第三，外来人口很难获得满足感而拒绝迁入，居民在新城中获得的无论是物质回报还是精神享受都无法和一线城市相媲美，这也导致很多名校一旦迁入新城，最后得不到教师追随无奈沦为下九流院校。”

　　然而，摇摇欲坠的新城并未让开发商和购房者产生恐慌，相反，大多数“鬼城”良好的销售额一次又一次的刺激着开发商的神经，也从某一角度误导了房企认为国内房市一片大好，进而迅速的回笼资金投入到下一个楼盘中去，周而复始的又有一大批新的投资客涌入到击鼓传花的大潮中。宋会雍认为：“新城的发展实质性是件好事，但有些地区的城市规划显得略微急躁，并没有循序渐进的从中心城区外围开始慢慢拓展城市规模，反而是跨越中心城区很远建设新城，而新城的开发往往又为政府带来大笔的财政进项，故而政府也在乐此不疲的搞着新城规划。此时，所有人的目光或多或少都被各自所认为即将入袋的利益遮蔽了视线。”

　　市场的事情由市场决定

　　中国每年往返于一线城市和内陆之间的农民工多达3亿，这些人在某种角度上来看都是中国城镇化发展的中坚力量。有人算过这样一笔账，3亿多人可以转换成1亿多家庭，每个家庭平均需要住房120平米，整体需求量即高达120亿平方米，远远高于国内每年平均住房建造体量的十几亿平米的增速。所以宋会雍分析，国内的新城规划只有与这部分人的切身利益挂钩才会从根本上消除“鬼城”的存在。而当前已经存在的则无需过多理会，市场的事情就由市场去决定，开发商和投资客都需要这盆冷水来降降温。而政府则要迅速依靠从“鬼城”规划得来的经验进一步调整发展方法，找到新出路后再来处理“鬼城”的疮疤也不迟，避免陷入拆东墙补西墙、越堵泡沫越大的发展误区。

　　很多新城的发展都在借鉴20年前上海浦东陆家嘴的老路子，但宋会雍建议：“任何一个城市都不具备陆家嘴成功的条件，所以完全套用‘陆家嘴模式’的新城建设只有死路一条。陆家嘴的成功集合了全国的人力、物力，这是其他地区所无法比拟的。且当年的陆家嘴跟繁华的浦西仅一江之隔，各种物资运送极为方便，在空间上并不像远离中心城区的新城那般与世隔绝。”

　　“增大自住性置业者的比例也是改善‘鬼城’现象的一个有效方法。政府通过加强全国范围内的房屋买卖数据库系统，限制投资性置业，房屋空置率必然会得到有效的改观。”宋会雍还认为，“解决‘鬼城’现象在改革开放初期就已经有了方向性指导，现在是时候贯彻邓小平同志‘共同富裕’主张的后半句话了，只有打破先富地区和板块经济产业集群垄断，把大批的企业、资本、人才、政策、福利制度、生活配套强制剥离中心城区引入到新城中去，再不断的在新城中培养内生性企业，让新城居民能够享受到与原住处同样的福利待遇和就业机会，人口自然而然就会蜂拥流入，从而盘活这些‘鬼城’。甚至在某种程度上可以一举解决一线城市和城市板块资源分配紧张的局面，当然这个过程实施起来必然是很艰难的。”

　　康巴什：有望破解的“鬼城”

　　文／李启超

　　鄂尔多斯扬名海内外，不是靠煤，也不是靠高GDP，而是因为被扣上了“鬼城”的帽子。至于鄂尔多斯到底是不是真的“鬼城”，还需看后续发展。

　　鄂尔多斯一度以“中国最富城市”的形象出现在国人面前，高GDP和居民福利让全国人民眼红。而现在一提到“鬼城”，人们的第一反应就会想到内蒙古鄂尔多斯康巴什。这座耗资50多亿打造的豪华新城，因4年前《美国时代周刊》上一篇名为《现代鬼城鄂尔多斯》的文章，成为了当代房地产泡沫破裂症候群的舆论标本。近期，又有主流媒体站出来辟谣，称康巴什现象实为舆论夸大，过度渲染了经济危机多重不利因素下鄂尔多斯地区产业升级中所遇到的困难。鄂尔多斯究竟有没有“鬼”，还需我们客观地去求证。

　　不愿被看到的疮疤

　　康巴什新区建设于10年前，距老城区25公里，总面积352平方公里，中心城区32平方公里。根据原规划这里将要迁入近百万人口，但是截至2010年底，这里的常住人口仅为2.86万人。根据鄂尔多斯市政府给出的说法，康巴什区与伊金霍洛旗阿拉腾席热镇已经连为一体，总人口已达30万人。不难看出刨去2012年人口普查中伊金霍洛旗原有的16.45万人和数据统计中的水分，康巴什新城区3年间新增人口并不多，尤其离预期的百万人口有着非常大的差距。

　　鄂尔多斯市官方说法是，上半年全市完成地区生产总值1757亿元，增长10%；完成固定资产投资1807亿元，增长15.6%。经济发展的核心指标-社会用电量同比增长13.1%，其中工业用电量增长13.7%。全市经济保持了总量递增、投资活跃、财政增长的平稳较快发展势头。新区中“黑灯瞎火”的局面早已通过“产业转型升级”有了大大改观，街头早已熙熙攘攘、商铺林立。

　　但我们看到9月初的一周时间里，来自全国政协及国务院政策研究室的两个高规格调研组频频造访鄂尔多斯，调研的主题无一例外地围绕鄂尔多斯当前的楼市困局展开。据悉，两个调研组在与鄂尔多斯各部门座谈的过程中，得到的最多反馈是“鄂尔多斯目前的大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间”。而针对当前鄂尔多斯房地产困境，各界给出的会诊结果是：大规模“引资”和“引人”。部分进入康巴什地区的开发商也表示，要想三五年时间内消化存量房，除非鄂尔多斯再迎来经济发展的新黄金期，由此带动起房地产需求再迎新高潮。否则，仅凭目前鄂尔多斯当地的需求状况，要消化掉当前库存简直遥遥无期，更不要说已购买房子的业主变卖产权套现了。这不禁让我们这群看客对鄂尔多斯康巴什新城的现状有些摸不着头脑了。

　　通过近三年的《鄂尔多斯国民经济公报》发现，仅2010年一年，全市房地产新开工面积1325万平方米，施工面积3140万平方米，基本是前几年的总和。但到2011年和2012年，当地房地产开始迅速降温，两年时间里房地产竣工面积同比分别下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米，但销售面积仅为232.69万平方米，房地产销售竣工比仅为0.54。按常理推断2012年竣工面积绝不应该仅仅只有开工面积的七分之一。由此不难得出结论，大批工程项目被迫中途停工，或进入到延缓施工状态。

　　鄂尔多斯的大手笔

　　中国煤炭市场的供需关系在2012年6月坠入“冰点”，呼和浩特南郊上千家煤场已经倒闭了500多家，剩下的还在苦苦支撑。有消息人士称，鄂尔多斯同样受到了不小的冲击，不少企业都在限产。因为煤价下滑，需求总量减少，企业效益下降，竞争变得愈发激烈。以煤为支柱的鄂尔多斯煤炭产业占经济总量近70%、财政总收入近50%。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“如果不从根本上完善新城的产业结构和加强企业数量，新城就很难有破冰的一天。”这也正是上述调研组此行的目的之一。

　　事实上，鄂尔多斯政府行动速度确实够快，在调研组的配合下，将治理“鬼城”的核心手段从政府斥资回购存量地产项目用作保障性住房建设中抽了回来，迅速展开了大规模引进非煤产业项目的措施，同时用行政手段酝酿庞大的人口迁移计划。9月1日至5日的短短五天时间，鄂尔多斯市委书记云光中就赴京密集拜访北京市政府、国家能源局以及神华、华电和中粮等多个政府部门及央企，洽谈项目对接，并明确鄂尔多斯将在土地、水资源以及供电、道路、通讯等要素上全力保障和推动相关项目的建设。再结合今年上半年鄂尔多斯市招商引资到位的343亿元资金以及计划中今年全年要引进的545亿元国内资金，鄂尔多斯有望将全年财政收入转为稳定的正增长态势，进而从某种程度上缓解康巴什“鬼城”现状。

　　与此同时，鄂尔多斯政府正谋划将当地靠近沙漠的生态脆弱区农牧人口整体搬迁至鄂尔多斯市旗所在地，原来的居住区改造为生态恢复区，不再住人。康巴什新区房地产管理中心副主任田永飞粗略地算了一笔账：目前鄂尔多斯总体人口规模达200万，如果忽略全市已有住房人口不计，按照人均30平方米的城镇人口住房标准测算，200万全部转为城镇人口，可拉动6000万平方米的住房需求。这一潜力相当于可消化近三年来鄂尔多斯累计开工施工房地产面积的近一半。

　　铁岭：“大城市”的新困扰

　　文／李启超

　　“新城运动”曾经风靡全国，然而轰轰烈烈的造城运动之后，谁来收拾烂摊子？如果政策利好，条件成熟，“新城”发展会一帆风顺，反之，恐怕便有沦为“鬼城”的危险了。

　　“我觉得我们俩现在生活好了，越来越老了，余下的时间也越来越少了。过去论天儿过，现在就该轮秒了，下一步我准备领她出去旅旅游，走一走比较大的城市。去趟铁岭，度度蜜月。”1999年春晚，“黑土”大叔携手“白云”大妈登上了“实话实说”的舞台，一番对白将全国人民的目光引向了这个传说中的“大城市”-铁岭。

　　时至今日，之所以人们的目光又一次被引向了本山大叔口中的这个“大城市”，源于铁岭在2005年启动的新城修建项目，建设时长已达7年、累计完成投资260亿元的铁岭新城，似乎正在以新“鬼城”的面貌出现在众人面前。

　　铁岭进入“鬼城”时刻？

　　铁岭新城位于老城区9.65公里，曾因提供优质廉住房而获得联合国认可的住宅区几乎可以说是人烟罕至，穿梭在住宅区和政府大楼间的水道散发着话不尽的凄凉。调查显示，截至2013年初，铁岭新城商品房空置率高达80%。根据铁岭新城供热有限公司提供的冬季供暖开栓情况可以发现，2012～2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号，8个组团中有部分达到了20%，铁岭新城其他楼盘没有超过20%的。

　　铁岭新城的几条主要街道上车辆稀稀疏疏，偶尔经过的几个行人让原本就宽阔的街道显得更为冷清。道路两侧高矮楼群簇拥在一起，物流城开盘之初，物业曾一度遭“疯抢”，短时间内一期开发商铺即告售罄。2008年8月首批商户入驻，短暂的红火过后，业主或根本不曾营业过或中途停业。在这里，500元租金甚至可租三层楼用一年。

　　铁岭新城景观设计者胡洁说，未来10到20年，铁岭可能会有不错的发展，但前提是你能设法把企业吸引来。然而事实往往不遂人愿，某新城城郊的开发区网站上显示，该开发区建立之初是想吸引为金融企业提供后台服务的公司，如数据存储等，到今年底本应雇用1.5万至2万人，可是现在只有两个公司在这里落户，其中一个是银行办事处，雇用了不到20人。虽然大多数店面都已售出，但园区基本上还是空荡荡的，只有少数几家批发商。与此同时，靠近两大主要高速公路和一个港口，且与沈阳和东北其它地方有铁路相连，作为新城支柱性产业的“东北亚最大物流中心”--铁岭物流城，九成以上物业空置。参与此物流中心规划的综合运输研究所研究员刘伟表示，这个园区相对于沈阳的批发市场没有任何优势。就最初政府企图利用铁岭的地理优势培育出物流产业而言，俨然没有完成新城开发的预期，最终沦为空城中的又一空城。

　　缺乏基础的盲目造城

　　有人说，铁岭新城沦为“鬼城”是必然的结果。首先让我们来看一下这座“大城市”的市政规模。全市1.3万平方公里面积中，各区县中心城区面积总和仅为数百平方公里，而步行穿越铁岭市中心的银州区也不过60分钟；城镇人口为113.3277万人，占人口总数的41.7%，其中城市人口不足20万。有数据显示，2012年铁岭市GDP总额仅为880亿元，排在辽宁省14市的第10名，全国各城市GDP排名为177位。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：”城市缺乏工业基础，且本地农民已经形成自给自足的安逸生活，非必要情况下不会主动前往城市居住，来此地工作者大多在老城区拥有家业，‘归巢心理’必然导致这里很难留住本地人。故而这样的新城缺乏长期居住人口支撑，沦为‘鬼城’只是时间问题。“

　　作为辽宁省振兴当地老工业经济战略的一部分，当初的预期是，企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到卫星城，同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人，之后再增加两倍。

　　有人说这一切或许都是当地政府病急乱投医所致。根据铁岭市财政局提交的《关于铁岭市2012年预算执行情况和2013年财政预算草案的报告》，2012年，当地财政收入为122.5亿元，支出达201亿元。而2009年至2011年，当地财政收入分别为48亿元、80亿元和105亿元，支出则达109.7亿元、141.5亿元和167亿元，已连续多年入不敷出。就在2013年，当地政府在铁岭新城安排的36个重点项目中，房地产开发项目就占了13个。政府为了快速吸纳财政收入，迫不得已加快了城市化发展的步伐。此外，和辽宁省内大力开发的其他新城项目相比，铁岭新城的低入住率和低商业配套率势必影响其招商引资和后续的经营发展，并且土地出让的市场前景也会成为新的困扰。

　　无锡：城市化过速的毒瘤

　　作者：李启超

　　江苏有个“鬼城连连看”，镇江丹徒、常州、无锡三点一线，如果有谁想体验“鬼城”一日游，这条线路无疑是最佳的选择。

　　在江苏省，继常州和镇江丹徒先后成为著名“鬼城”之后，无锡也被众多调研机构、媒体、专家捧上了“鬼城”排行榜。大面积楼盘处于空置状态，或因捂盘惜售，或因无人问津，或因投机投资。且空城现象已经相当明显，搜房网数据监控中心显示，8月5日至8月11日，无锡全市商品房成交7.26万m2，环比前一周减少5.57万m2，跌幅达43.41%；其中住宅成交面积收于6.37万m2，环比减少4.77万m2，跌幅达42.82%；商品房成交均价收于8208元/m2，环比减少181元，跌幅2.16%；其中，住宅成交均价出现大幅下跌，环比重挫727元，收于7380元/m2。这一数字仅与一星期前相比就可谓跌至了“冰点”，这是否意味着无锡各大新城正在遭遇一轮新的挑战？

　　除此之外，无锡已经投入使用或者在建的城市综合体项目约30个，总体量超过1500万m2，而去年无锡在售或即将出售的综合体总体量就已经超过800万m2！通过无锡市规划部门提供的数据分析，至“十二五”末无锡市区1224平方公里范围内将涌现出24个“城中之城”为300多万人服务，而其他3000多平方公里内的300多万人无商业配套可用，新老城区功能配置的差距着实令人担忧。？

　　去化缓慢的滨湖新城

　　周末早上九点多钟，无锡滨湖区各大道路上依然行人稀少，除了各大楼盘售楼处内闲散的三三两两售楼员外再无他人。“在这里投资的很少，基本上都是自住。这里房子也不便宜，买来投资涨幅空间不大，而且现在无锡有限购政策。”面对大批空置楼房的“西上海·华府天地”，销售人员的话说得有些无力，而在不远处一个动迁小区天竺花苑内，一位居委会阿姨又是另一番看法：“应该卖了好几年了吧，房价肯定比我们这边高多了。这边的房子不好卖，我们当时动迁每家每户都分了好几套房，现在都很难租出去，无锡的房子造得太多了。”

　　靠近“华府天地”的另一个临湖大盘，占地40多万平方米。高层公寓的每平方米均价达到近20000元/m2，空荡荡的社区让人感觉有些冷清。售楼人员对于被问及的商业配套问题显得颇不以为然，“既然买这里的房子，看重的就是这里的风景。要配套的话，不如去市区买。况且，现在大家都有车，到哪里都方便。”几个过来给客户装空调的工程师却告诉我们，别墅区域内完成装修的也不过十几套，入住率很低。

　　而在蠡湖大道附近名为“蠡湖香榭”的项目已经停止施工，据悉因楼盘销售不畅造成资金周转问题不得不紧锁售楼处大门。同样位于蠡湖大道两侧的保利、华润、万科等名牌楼盘交相掩映在新城绿化带中，虽然大多开盘时间较早，但入住情况并不理想。整个区域单价可以说并不算太贵，但因为缺乏周边商业配套，销售极为缓慢。附近一处花店的老板抱怨，“住户太少，生意根本做不动，当时觉得这边房子的升值潜力好，就在这边租了个商铺，1年租金11万呢！眼睁睁的看着赔钱。”湖滨路上的“天安·曼哈顿”也同样遭遇着去化缓慢、销售遇冷的问题，有置业顾问坦言，该盘1期3栋楼盘2010年已经交付，均价在12000～13000元/m2。至今只有1号楼销售近60%，且入住仅有30多户。

　　“水土不服”的“西洋设计”

　　有业内人士分析，无锡各大新城短期房价暴涨与开发商捂盘惜售不无关系。也有人表示，政府发展步伐过于急躁，为追求短期实现50年富强梦，项目贪大求洋，开发全面铺开，建造贪图档次，短期内架子拉得太大太开。“100万人口、湖滨CBD”、“城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”，目标听起来很诱人，却违反了“子城”追随“母城”逐步发展的自然规律，何况无锡同时启动的不仅仅只有一个湖滨新城。所以这批新城的发展可想而知。

　　再者，无锡新城的规划偏离了中国国情中普通百姓的生活需求，过于与国际接轨。宽大的马路需穿越数个红绿灯才能到达街道对面；一个十字路口堪比老城一个小区；市政广场一望无垠，却极度缺乏社区小型活动广场；步行走出社区需大半小时，且内部缺乏生活商业体，购买油盐酱醋、针头线脑都要驱车前往城中心的商业区；城市公共设施都在“汽车可达、步行难找”的边缘地带；所以才有人将这些新城比喻为一个个由“小汽车串联的活动孤岛（居住、办公）”组合成的“机器城市”，完全可以成为现代主义汽车城市的典范和教科书。同样是一种“国际大师”设计在中国城市规划中的“水土不服”吧。

　　银滩：旅游地产难言的痛

　　文／李启超

　　乳山银滩兴建之初，本想效仿三亚建成滨海旅游新区，然而“画虎不成反类猫”，成了个不伦不类的烂摊子。银滩要想“洗心革面”，恐怕还有很长的路要走。

　　2000年开始，山东乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地席卷了祖国大地。以银滩楼市开发为起点，“威海银滩海景房售楼处”组建“看房团”，一时间成了旅游地产销售的新潮流。然而时至今日，售楼宣传口号已然从“最适宜居住”转向“最适宜养老”，这个转变背后透出的显然是种种无奈。不过无论从哪个角度来看，银滩新城的开发确实是做砸了。

　　三亚的成功不可复制

　　山东威海下辖的乳山市银滩，坐拥长21。3公里宽3公里的海岸线，沙质细软，是中国AAAA级旅游度假区，一直以来都被政府作为旅游重点，每一个开发项目都不能不说是大手笔。然而多方资料显示，这里切切实实地被发展成了一座人迹罕至的空城。

　　前往乳山银滩的路程并不便利，从银滩到威海市内主要的交通枢纽，最近的也要100公里，从外地过来的人基本都要在威海乘坐大巴行驶近两个小时才能到。汽车沿着银滩海滨公路前行，路的一侧是空旷的反射着白光的沙滩，另一侧则是三三两两的显然很久没有营业的饭店、商铺，路上偶然能遇到零星的当地人骑着摩托车卷尘而过。及至夜幕降临，如若不是借助蜉蝣一般的路灯光芒，甚至很难发现路基不远处那一栋栋黑乎乎的住宅楼群。

　　从社区步行到最近的沙滩大约半小时，要经过干涸的池塘、嘈杂的工地，底商的经营萧条得抓狂，计划中的大型商业中心貌似烂尾楼，在这里的唯一感觉就是，住在海景房里却哪也去不了。

　　据了解，此地住宅最初定位就是给投资客作为二套、三套住宅使用的，房源较少受信贷调控影响，即使所购海景房为第二套房，也有可能申请到首套房的利率。20年来银滩的住房至少开发了18万套，而乳山市原住居民总量不过23万户，故而必须依赖外来购房者。政府企图模仿三亚模式，吸引大批投资客介入，这些房子中的绝大部分都卖给了外地人，其中以北京、上海、东北等地人较多。但现实并未如预期发展，银滩的旅游没有形成三亚的影响力，旅游客流并不理想，大批房屋闲置甚至已经因缺乏保养而出现破败，随处可见千疮百孔的别墅群，附近居民借社区缺乏管理之际随意搭建并扩大房子面积，很多建筑变得臃肿、丑陋。

　　一朝回到解放前

　　乳山市区的本地人说，“如果要在这买房，那大可不必了，因为住海边很潮的，我们本地人没人在海边买房的。但是说你夏天想来这避避暑，洗个海澡啥的，确实不错。”许多在银滩置业的业主表示，“虽然当时买进的房价确实很便宜，但基本没有涨多少或者根本没人来接盘。再加上这边的商业配套十余年都没有起色，唯一的改变就是工地上竖起了一个巨大的花瓶，突兀地立在沙滩前，显得有些不伦不类。”

　　从数据来看，虽然银滩房价在表面上呈现出明显的涨幅，从2000年的1900元/平方米，到2009年的4900元/平方米，再到2013年的8000元/平方米，土地也从前些年的5万元/亩翻了近20倍，但大多数业主却在同时遇到一个问题，没有人来接二手房。鼓点一停，“花”都砸在了自己的手中。现在的银滩最繁忙的恐怕就属中介了，电线杆上、楼房墙壁、玻璃窗上，随处可见卖房广告。“银滩二手房均价在3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。”某中介指出，“一手房的价格并不能看出银滩房屋的真实供求关系，而二手房交易价格更加客观。我遇到的最便宜的情况是80平方米的房子，由于主人急着用钱，总价12万就出手了。现在银滩有200家中介，平均每家中介手里有200把钥匙，你算算银滩的二手房有多大的量。由于抛盘大，二手房都卖不上价。”

　　虽然银滩已有30多家企业开始由传统地产向养老养生地产转型，但要在全国医保系统尚未联网的当下依赖养老盘活银滩1800万平方米的空房确实有些过于理想化。银滩到目前只有一家小型医院和两家卫生所，且既缺少药品又缺少设备和医务人员，距离最近的像样的医院也要数十分钟车程。

　　银滩最繁荣的时候引来了大批的家具店、建材店、饭店前来淘金，但随着几年后热潮回落，家具店关张甩货，饭店门可罗雀，商户们心灰意冷纷纷离去。生活配套则彻底回到了数十年前的样子，每月分期在周边几个地段设集市。例如农历初一、初六在常家庄和小陶家，初三、初九在宫家集，初五、初十在焉家。不禁让人困惑，乳山银滩这块揪心的痛究竟还要延续多久？

　　“鬼城”破解之路：把握城市内驱力

　　文／顾慧妍

　　不管是搞政绩工程还是盲目跟风逐利，缺乏合理规划和根本驱动才是造成“鬼城”现象的主因。所以，要变“鬼城”为繁城，提升内驱力才是关键。

　　如今，中国迈入了“造城时代”，一切都不一样了，就连偏远的小城镇也不断出现大量“建筑工地”。

　　由于近几年城镇化的加速，在商业与产业尚未成熟、需求并未特别凸显之时，众多“新城”拔地而起，随后“鬼城”层出不穷，就如一场瘟疫蔓延在三、四线城市。从南方的贵阳、昆明到北方的营口，从东部的温州到中部的鹤壁、十堰，再到西部的鄂尔多斯、神木，“鬼城”魅影频频闪现。

　　近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

　　有人戏称，如今的中国就如曾经的日本东京，到底应如何避免新型城镇化沦为“鬼城”？又该如何让“鬼城”走出梦魇？

　　城镇化≠房地产化

　　“如今政府的宏观政策正是让这些开发商觉得有利可图。”英国皇家特许测量师学会资深经济学家吴俊毅表示，“近几年来优惠政策的推动与畅通无阻的融资平台，使得开发商们热衷于所谓的‘新城’建设。”

　　故而城镇化被简单的定义为了房地产化。

　　曾经的逻辑应该是这样的，就开发商而言，房地产价格持续上涨的预期使得他们更有勇气大手笔借贷和投入，银行业基于同样的预期而更乐于核准对开发商的贷款。同样是基于这样的预期和“土地财政”的现实，政府有着强烈的内在冲动去铺开新摊子，建设新城区，全国几乎所有城市的地方政府都在大力推动本城市扩张，以至于形成了百城竞建“国际化大都市”的奇观。

　　虽然大多地方政府不愿承认“鬼城”一说，原因是没有数据直接证明这些房子是空置的。实际情况是很多房子都是被有钱人以及外地人买走的，这些房子被当做投资对象，处于事实上的空置或者闲置状态。

　　“中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯就曾直言表示。

　　另据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%。

　　以上或许是造成“鬼城”的直接原因。因此，要解决“鬼城”问题首先要摆脱投资人乃至于地方政府对于房地产的依赖度，这就牵涉到土地制度的改革。

　　中国人对土地的感情尤深，且依赖程度一直未降低。

　　2013年，中国的宏观经济连续两个季度增长放缓，但房地产行业却保持着一枝独秀的态势。根据国家统计局数据显示，虽略有波动，但全国房地产开发投资已经连续5个月保持高于20%的同比增速。

　　除此之外，最能反映楼市预期的土地市场同样在最近出现了大幅升温。不仅一线城市频频传出“地王”新闻，全国卖地和买地的热情都一并高涨起来。房地产开发企业土地购置面积的增速已经由年初的同比下降22%降低到目前的10.4%。

　　有专家认为，在土地制度改革方面，未来可以尝试以土地融资的模式建设城市，就是地方政府通过土地出让或者土地抵押的方式，获得城市建设以及基础配套建设必需的资金，通过这种方式推动城市的建设和发展。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”

　　厘清城市定位与内驱力

　　在很多城市，城市规模被人为的扩大。这种爆炸式的圈地不仅意味着全国范围内的城镇化是脱离当时城乡居民购买力水平和需求的无本之木，更造成了城市规划的混乱。但是，城市的驱动力并非靠圈地造就，而是产业。从西方的经验来看，城市化的根本动力是工业化，城乡人口随着工业化进程发展有序变化；城市化的核心，不应该仅仅是土地的城市化，而应该是人口的城市化，只有持续增加就业和收入才能让人真正融入城市，只有市民真正具备了城市的思维方式和生活方式，城市化才能可持续发展。

　　财经评论者吴其伦指出，“鬼城”若要摆脱现状，短期来讲，应该慎重上马新建项目。未来3～5年内，当以集中精力清理库存为主。从长远看，要进行产业规划的调整，像鄂尔多斯、贵阳这样的城市，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。

　　以著名“鬼城”鄂尔多斯为例，它如今依然是资源主导型的经济结构，新的经济增长点-非煤经济需要较长的培育周期，同时煤炭业发展正处于一个快速增长期，因此，在现阶段可以说是“一个在走，一个在跑”，还难以做到步调一致，经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。

　　“而对于一个尚未建设或者还在初期规划中的新城来说，要避免‘鬼城’的命运，首先应该明确城市的内驱力与产业的特色定位，这样才能释放掉过剩的需求，并将有效需求带上来。除此之外再将相应的产业配套建设完善，这样城市才能够得到内驱力。按照此种方式，现有‘鬼城’的消化期大致为5～10年。”吴俊毅称。

　　辽宁的沈本新城便是一个很好的例子。

　　在辽宁省的沈阳和本溪两大老工业城市之间，一座规划人口达百万的沈本新城正在崛起。记者采访看到，这里并没有急于兴建大片住宅楼，而是着力构建医药产业集群，200多个项目入驻形成逾千亿元的新兴医药产能，成为国内最大生物医药产业集聚区，越来越多的医药企业员工选择在当地置业定居。

　　区域规划要明确

　　另外，要避免“鬼城”的出现，还需要在建设之初对区域做相应的规划与调整。

　　在吴俊毅看来，这需要区域内各个政府之间、以及中央与地方政府的良好沟通与规划，并需要一个整体的思维，而非以简单的政绩眼光来看。例如，在打造“1小时生活圈”与“xx生态圈”的概念下，新城的建设并非单个城市产业定位明确即可，有的城市对于规划仅仅是一个概念，并没有深入理解这个概念的可行度与成功度。

　　“规划者应该明白，这个圈内需要哪些产业，摒弃哪些产业，让区域之间具备互补性的特质，才能形成一个良性的循环。”吴俊毅说。

　　例如，鄂尔多斯在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是这三地尚未形成真正的城市群，没有城际快速铁路支撑，更没有实现资源的高效配置，最终我们看到了康巴什30多平方公里才住五六万人的窘况。所以，只有实现金三角整体城市规模的扩大、人口规模的高度集中，才能吸引更多投资，也可以为首都经济圈减压。因此，在厘清城市本身发展思路的同时，区域的整体规划也需要清晰明了。

　　而对于区域来说，一、二线城市周围的新城定位或许能够更为明确，而人口流出较为严重的三、四线城市需要思考的更多。

　　底特律启示录

　　作者：刘以栋（美）

　　底特律是美国的汽车城，是美国重工业基地。跟底特律类似，俄亥俄州的克利夫兰市、宾夕法尼亚州的匹兹堡市等，都是美国的重工业城市。现在这些重工业城市，被统称为美国的“生锈带”。

　　美国的底特律市宣布破产，在朝野都引起震荡。底特律市是美国的第十八大城市，也是举世闻名的汽车城。底特律既不是美国的第一个破产城市，也不会是美国的最后一个破产城市。同样陷于财政困境的美国大城市还有芝加哥、明尼苏达、辛辛那提等。放眼世界，不仅美国的城市面临破产威胁，欧洲和中国的许多城市未来可能也将面临此危机。

　　“底特律现象”是如何发生的？

　　与中国一样，美国的城市也分不同的区。像纽约、洛杉矶那样的大城市，都包括很多个区。但是，美国大都市里的区，都是独立的政治和经济实体，是完全独立的城市。在纽约大都市里面，包括纽约市，也包括其它相对独立的城市。这些城市跟纽约市互不隶属，是各自为政。当然，从经济实力和社会影响力的角度，市区纽约市还是比周围的其它小城市要重要得多。很多公司的办公大楼都在市区，公共交通从市区延伸到郊区，联邦政府的办公所在地往往在市区，地方法院和著名大学一般也在市区。即使如此，美国大都市里的小城并不属于市区市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他们每天去城里上班，晚上回到小城里居住和生活。有一种说法，美国有一大怪，穷人住城里，富人住城外。

　　美国的城市收入主要来自于该城市的房地产税，在该城市工作的职工城市工资收入税，销售税，市内公司的城市收入税和警察的罚款。房地产税是房价的0.5%到5%不等，大部分美国城市的房地产税在房价的2%左右。房价的确定主要根据两个因素，房屋成交价和市场价格波动幅度。从个人的角度，房价评估越低，那么所付房地产税也就越少，当然期望把房价压低。从政府的角度，房价评估越高，那么税收也越高，当然期望把房价评估高一些，大部分城市的折中办法是根据房屋买卖成交价进行调整。

　　当然，有人会说我买亏了，买了以后房屋就跌价。这样就牵涉到另一个房屋价格确定因素，市场价格幅度调整。一般来讲，房屋属于大宗商品，房价变化基本就是通货膨胀率。物价上涨，房价跟着上涨；物价下跌，房价跟着下跌。所以，在美国许多地方，房价每年的上调幅度，就是美国官方的通货膨胀率，一年2%到3%这个水平。这样的房价调整幅度，在美国许多热点城市就产生了问题。在美国的热点城市，房价每年的增长幅度远大于政府的房价调整幅度。

　　在美国，如果买房以后，房价确实跌了，那么业主也可以写信到市政府的房地产价格评估部门去申辩，要求降低你的房价评估，减少你的税收负担。在过去几年里，因为美国许多城市的房价确实下跌，所以许多人确实申辩成功，降低了房地产税负担。对民众要求降低房价评估的要求，有一个不成文的有趣现象，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。

　　而房屋价格的确定，一般有三个因素：房屋买卖价，新房造价和房屋出租价格。房屋买卖价，大家都耳熟能详，邻居家都是以这个价格成交，所以你要买卖房屋，也只能以这个价格成交，这就是市场。新房造价，相对比较客观，地价、劳动力成本、材料价格加上建筑公司利润，就是新房价格。新房价格和旧房价格不能相差太大，否则市场就会出现震荡。2007年以前，美国房地产价格飞涨，导致了美国新盖房屋的大量增加，为后来的房地产危机埋下了伏笔。2009年以后，美国房价下跌，导致了美国新房市场的停滞。那个时候，房价远低于造价，盖房根本没有任何现实意义。我的朋友要盖新房，我告诉他，不值得去做，因为盖新房的成本会远远超过购买二手房。

　　房屋出租价格，则是资本市场竞争的结果。理论上讲，房屋出租利润，除以投资回报率，就是房价。当然，投资回报率是个变数，由资本市场的投资机会和其它投资途径的投资回报确定。大家买卖房屋根据市场价格确定，但房地产市场价格是否合理却由新房价格和房屋出租回报确定。

　　一个城市的房地产价格，由市场确定。而房地产市场，必有其合理性一面。上面提到，房价由市场买卖价格、新房价格和房屋出租价格确定，而城市的发展则跟房价互补相承。

　　美国人买房，也主要看学区好坏、治安好坏和交通是否方便。学区和治安情况的下滑，将直接导致房价的下跌。学区不好，重视子女的家庭就会离开；治安不好，家庭收入高的家庭就会选择离开。优质家庭资源离开以后，低收入或者低层次的家庭资源就会搬进来，同时?致房价下跌。房价下跌，市政府的税收就会减少，为了维护城市的财政预算平衡，市政府就要削减老师和警察队伍。减少老师和警察的结果，就是学区和治安的进一步恶化，进入恶性循环。

　　根据对城市的分析，我们来看底特律的情况。在上世纪的五、六十年代，底特律是美国第四大城市，其市民人均产值列美国各大城市之首，人口高达180万。五十年后的今天，60%的底特律儿童生活在贫困线以下，50%的底特律人口属于文盲人口，三分之一的底特律城是空地或者废弃之所。底特律失业率高达18%，白人人口比例不到11%。

　　我以前生活的地方，离底特律很近。我也多次拜访住在那里的同学。多次有人问我，底特律的房子只有几千美元一套，为什么没有人买。我反问，为什么要买？回答是说便宜。我说，便宜有什么用，你买来干什么？买了那里的房子以后，首先你要缴房地产税。你不能住在那里，因为那里不安全，光天化日之下走在街上都感觉不安全，更不要谈晚上。你不能出租你的房子，因为租房的人可能不给租金。如果你去要钱，就可能有危险，优质房客根本不住在那里。

　　降低房屋按揭利率，使得更多的人能够买房，最终推高房价，是美联储的基本策略。如果房价不反弹，那么美国会有更多的城市宣布破产。通过房地产税来养活城市的员工，是美国城市的基本财经计划。当然，房地产税也是公共机构的经费来源之一。底特律的情况，就是恶性循环的结果。

　　美国连续不断的“城市危机”

　　底特律是美国的汽车城，是美国重工业基地。二战时期的很多飞机就是在那里生产。跟底特律类似，俄亥俄州的克利夫兰市、宾夕法尼亚州的匹兹堡市等，都是美国的重工业城市。现在这些重工业城市，被统称美国的“生锈带”。意思是说，在这个地带的城市，就像生锈了的机器，缺乏前途和活力。想当年，底特律的福特家族，克利夫兰的洛克菲勒家族，匹兹堡的卡耐基家族，在美国是何等辉煌。福特家族的汽车业遭遇了全行业的灾难，但在三大汽车公司里是处境最好的。最近的新闻显示，福特家族在福特公司的位置更加稳固。石油大王洛克菲勒家族搬离了克利夫兰，有纽约的洛克菲勒中心为证。钢铁大王卡耐基赞助了卡耐基梅隆大学。当然，梅隆是那里的另一个大家族，现在的卡耐基梅隆大学远比匹兹堡的钢铁公司有名。

　　重工业不景气时，这些重工业城市都遭遇了困难时期。而在这些知名的重工业城市中，匹兹堡市转型最成功。虽然匹兹堡还是美国铝业公司和美国钢铁公司的总部所在地，但是匹兹堡市的医疗生物行业、金融服务行业、能源行业、教育行业已经开始起着更加重要的支撑作用。2008年到2009年的金融危机期间，底特律的汽车行业在政府干预下破产重组，但是匹兹堡市却在金融危机中安然度过。

　　克利夫兰市在经济转型中则介于底特律和匹兹堡市之间。虽然俄亥俄州还有很多汽车配件公司，但是克利夫兰的医疗卫生行业也很发达。克利夫兰市的克利夫兰门诊部医院在美国名列前茅，其心脏科十几年来一直是美国第一。在过去的十几年间失去了好几家上市公司的总部，也是对克利夫兰的沉重打击。

　　必须注意的是，底特律破产使得更多人认清了城市债券投资的风险。城市债券的特点之一就是其利息免交联邦收入所得税，所以城市债券是美国富有阶层的重要投资工具之一。城市债券又分为收入债券（Revenue Bonds）和广义债券(General Obligation Bonds，GO)。收入债券跟投资项目挂钩，譬如公路、桥梁债券。收入债券以投资项目回报做抵押，最普遍的是城市自来水系统。大家都要用水，所以收入比较可靠。广义债券严格来讲是城市必须要还的信用债务，但当城市没有足够的收入来源时，广义债券持有人也拿城市没有办法。

　　中国城市发展问题也很多

　　城市的人气是城市未来发展的关键。当一个城市没有工作机会，没有新的公司和员工愿意搬进来时，那么这个城市必然要有麻烦。从这个角度看，中国许多城市的未来也很堪忧。

　　中国是人口大国，表面上看中国城市没有人气问题。但是，中国当下的人口组成部分发生了很大变化，比如年轻人口的比例在下降，老龄人口比例在增加。现在中国的农村常住人口就很少，很多城市实际上依靠政府的大量资金投入和国家政策的支持才吸引了外来人口。但可怕的是，中国大多城市房价根本不是农民工可以负担得起的。大多农民工是人在城里、家在农村、心在孩子身上。而农民工的子女则是人在农村、心在城里、家在梦中。

　　过去三十年，因为中国经济的蓬勃发展，掩盖了中国房价的不合理和人口迁移的不可持续性。老百姓对房价是买涨不买跌，大中小城市都认为人口资源无限，尽可以卖地盖房，而房价也一直在涨，从而产生了房价高企的怪圈。

　　现在房价上涨，所以大中小城市都可以靠卖土地收入维持地方财政，大量的投资人也乐于买房空在那?等着涨价。如果房价一旦下跌或者停止上涨，房子就会卖不出去。那时地方政府就必须依靠收房地产税、员工城市税和销售税来维持财政平衡。到那个时候，没有优势的城市就会失去吸引力，没有公司和员工入住。

　　如果坚持认为中国人口多，土地有限，房价不会下跌，那么不妨去研究一下日本的房地产行业过去二十年的境况。如果坚持认为中国会像过去三十年一样，大量人口转入非农业人口，可以增加对城里房屋的需求，那么可以想象一下，要什么样的收入才可以负担得起中国现在的住房？而在那样的高收入下，中国产品还有什么竞争力？可以说，现在中国的人口红利基本消费结束，如果坚持认为底特律那样一个城市的破产只会发生在美国，那么可能显得过于乐观了一点。