【导读】购房人2015年初购买一套期房，开发商承诺小区停车位配比1：1.1，价格10万多元一个。然而2016年交房后，开发商却以车位没有改造完成为由，迟迟不出售也不出租。今年8月份，开发商终于开始出售车位，但价格高得离谱，每个车位开价高达28万元，而且只售不租。《天天315》本期聚焦：小区停车位承诺价格与实际开价天壤之别，业主不买就无处停车如何是好？
央广网北京9月1日消息 据经济之声《天天315》报道，“行”和“住”密不可分，以前不少开发商会在卖期房的同时卖车位。为了每天回家不为找车位而头疼，不少购房人也都抱着买车位早买早划算的想法，在不知道这些车位的买卖是否合法的情况下，带着疑虑买下车位。近几年，房价涨，车位也跟着涨，在越来越多的人认为，房子和车位理应同步卖，并在买房时毫不犹豫买下车位的时候，一些开发商却开始分开出售房子和车位，车位变成 “捂盘惜售”，用来炒作之物。
记者调查发现，现在不少小区业主面临“入住小区一段时间后，开发商才出售车位，这些车位价格昂贵，而且还存在产权不确定等风险，但有车一族却不得不购买。”的尴尬境地。
浙江杭州高运莱茵传奇小区多位业主目前就正在为“该不该花高价购买小区停车位而苦恼”。业主们告诉记者，他们是在2015年年初购买的期房，当时开发商口头承诺小区停车位配比是1：1.1，价格是10万多元一个，交房的同时出售车位。然而2016年交房后，开发商却以车位没有改造完成为由，迟迟不出售也不出租。今年8月份，业主们入住一年后，开发商才终于开始出售车位，但价格高得离谱，每个车位开价高达28万元，而且只售不租。
有业主告诉记者说：“收房时，就有业主代表就去跟开发商进行谈判了，那时候有一个沟通纪要，当时他们出面的一个高管姓赵，他在沟通纪要里面也有写说在今年3月31日之前完成车位的改造，然后尽快销售。他就用了‘尽快’，没有一个时间节点，当时我们有录音。后来直到今年的8月8、8月9日的时候他们才给大家发了短信，说10日到20日之间要开始认筹了，车位是28万一个，然后子母车位42万一个，认筹完了以后要摇号，通过摇号然后才能够选车位的位子。大家一听这个价格比周边的楼盘高出太多了，就觉得有点不太能够接受这个价格。”
业主郭女士介绍，高运莱茵传奇小区属于刚需盘，不属于高端盘，除划线车位价格高的离谱外，机械式停车位的价格也高的吓人，18万一个，而且也是只卖不租。有业主还发现这个机械式停车设备设计不太合理，出入库麻烦，质量似乎也不是很好。
郭女士说：“小区内有部分机械停车位，他如果没有机械停车位的话，达不到配比。关键是我们不会用，安全性什么的我们也不了解。当时我去咨询车位的时候，我问了销售人员，说如果我们买不起车位的话，能不能租？他说是不出租的。”
高运莱茵传奇小区是由杭州高胜置业有限公司开发的。业主们向记者提供的证据资料中，包含有车位认购通知书和沟通纪要还有几段录音资料，两份文件上都盖有杭州高胜置业有限公司的公章。
资料内容显示，对于车位何时出售问题，双方沟通协商时间是在2016年10月份，开发商当时承诺车位会在今年3月31号改造完成后出售车位。但最终出售车位的时间是在今年8月8号。车位认购通知书中提到，要先缴纳8万元认筹金才能获得认购资格，而且还限定了缴纳认筹金的时间为今年的8月9 号到8月20号，没有获得认购资格的等于自动放弃车位的认购。
大部分业主都认为车位价格不合理，多次联系开发商后得到的答复是，小区内所有划线车位和机械式车位都只卖不租，并且都要在限定时间内缴纳认筹金才有认购资格，另外，小区内没有按时段或短期租用车位，不买肯定是没地儿停车。业主们认为，开发商的做法属于捂盘惜售，强买强卖。
在这之后，多位业主向当地工商部门及物价部门反映了小区车位价格过高等问题。记者上相关网站查询到当地物价等多个部门的受理及答复的信息。相关信息显示，业主们反映的问题，被转到当地住建局、市场监督局等部门，最终当地物价部门答复，根据《浙江省定价目录》地下车位价格属于市场调节价，由经营者自主定价。同时，车位价格不属于商品房价格备案范围，不需要向物价局备案。多个业主告诉记者，看到这个结果后，感到很沮丧。
业主告诉记者：“ 今年7月26日的时候，杭州这边针对期房推出一个政策，开发商不得恶意捂盘，不得通过涨车位价格变向涨房价，所有车位价格都要到物价部门进行报备。但是对于我们这个已交付的小区，他说没有监管，意思就是也没有办法去管。
业主们认为，自己小区的车位价格明显高于周边其他小区，而且其他小区都是在交房同时，或者是交房没多久就开始销售或出租车位。自己小区车位定价及销售时间明显有不合理不合法之处，现在这事却没人管。车位的销售时间及定价是否合理？这些车位的买卖是否合法？这些问题到底如何才能了解清楚？
业主提供录音证据资料中，包含有一段业主向开发商询问定价等问题的录音资料。大家可以了解一下开发商方面是怎么解释定价及销售时间问题的。
业主：“买房的时候销售跟我们说差不多10来万，怎么现在这么高？”
销售人员：“不可能的。”
业主：“我们问他配比多少？他说配比1比1.1。”
销售人员：“对，1比1多一点。”
业主：“现在周边也没有28万这么贵呀。”
销售人员：“现在的这个价格就是现在的市场价。”
业主：“那你们这个定价怎么定出来的呢？就根据现在同期的市场价来定？”
销售人员：“对。”
业主：“那如果现在这个价格我们觉得太贵了，买不起，那我们的车子怎么停？这个车位按理来说是配套的。这个价格现在太离谱了，你说我们当时房子花了多少钱呀，现在这个车位……车位的价格现在占到房子的三分之一了，我现在房子每平米值多少钱？”
销售人员：“3万多。”
销售人员介绍，现在房价每平米已经涨到3万多元，业主郭女士告诉记者，按这个价格来算，那这个划线车位的价格就和他们一间卧室的价格一样，而房子是有产权的，车位却只有使用权，没有产权。
业主说：“我们现在业主就是觉得现在已经交房一年了，然后开发商迟迟地才肯卖这个车位，就是等着这个房价涨了，然后车位也涨价了，就是捂着这个盘不卖嘛，现在开出来价格。车位只有4条线而已，一个车位和我们一个书房都差不多价格了，我觉得这个价格挺离谱的。”
业主们也向当地媒体反映过小区车位卖价过高不合理等问题，但媒体报道后，开发商依然无动于衷，对业主诉求置若罔闻。
对于浙江杭州高运莱茵传奇小区停车位配比问题；车位为什么在交房一年后才出售；所有划线车位和机械式车位是否都只卖不租，车位是否产权车位，可以使用多长时间；小区内有没有按时段或短期租用的车位等问题开发商方面会如何答复？我们的节目记者昨天辗转找到，交房时向业主们承诺2017年3月份改造完成并尽量向业主出售车位的杭州高胜置业有限公司的负责人赵先生的联系方式，但是记者拨通后，对方一直没有接听电话。
后来记者从开发商杭州高胜置业有限公司销售人员那里核实到的信息和业主们所说的完全一致，小区的车位价格是按照目前市场价定的价，小区内所有划线车位和机械式车位都不是产权车位，并且只卖不租，车位使用年限和房屋使用年限相同。另外，小区内没有按时段或短期租用的车位。
记者：“车位的价格怎么这么高？”
销售人员：“我们是调查了一下这边的市场，你现在了解一下，就是28万、30万。”
记者：“那我要花28万买这个车位的话，买的是车位的使用权还是？”
销售人员：“是的，只有使用权，没有产权。现在萧山这边的车位都是没有产权的，萧山这里任何一个地方都是这样的。”
记者：“使用权，这个可以用多长时间？”
销售人员：“使用的话等同于地面上的建筑物。”
记者：“现在还有机械式的停车位是吧？”
销售人员：“对，是的。”
记者：“18万是吗？”
销售人员：“对。”
记者：“这个也是只能买是吧？”
销售人员：“对。”
记者：“小区内现在有可以租用的车位吗？”
销售人员：“没有。”
浙江杭州高运莱茵传奇小区的车位销售时间及定价是否合理？这些车位的买卖是否合法？北京中闻律师事务所律师李斌，以及北京潮阳律师事务所律师邵桐共同就今天案例的相关问题作出分析解读。
经济之声：记者从杭州高胜置业有限公司销售人员那里核实到了几个信息，第一，小区的车位价格是按照目前的市场价定的价；第二，小区内所有划线车位和机械式车位都不是产权车位，并且只卖不租；第三，车位使用年限和房屋的使用年限相同；第四，小区内没有按时段或者是短期租用的车位。就目前这种情况，这些车位的销售时间以及定价是否合理？
李斌：“我们并没有硬性规定车位的销售时间，但从目前购买的商品房合同来看，应该是在交付的时候，最晚应当是在签订车位的买卖合同之时。因为买车位的目的是为了停车，是为了方便。既然已经入住了，那么消费者就有权使用车位。所以我个人认为，作为开发商，即使没有明确的法律规定限定出售车位的最终时间，但他也应考虑到在交付商品房的同时和业主签订买卖合同。
而且对于定价问题，据我了解，它也不属于国家市场定价、政府定价和政府指导价的范围，应该是市场调节价，也就意味着由开发商自主定价，只要这个车位在规划区域之内，且不存在价格欺诈，或者明显违背价格法谋取暴利的违法行为。通常情况下，这种自主定价的行为，政府相关部门也不宜参与。”
经济之声：现在，业主们认为，开发商目前的这个做法属于捂盘惜售，您怎么看？
李斌：“如果房屋竣工验收符合交付条件，开发商把房子交给了业主，这个时候还迟迟不去卖已经能够进行销售的车位，很显然他就存在这种捂盘惜售的嫌疑。”
经济之声：所有车位无论是划线车位，还是机械车位都不是产权车位，而且要求业主只能买不能租，这个说法合理吗？合法吗？
邵桐：“这个说法肯定不合法。住宅小区内的车位权属情况一般分为三种。第一种是小区内的地下车位，它符合规划条件，并办理了土地出入转让手续，这种车位可以办理车位权属的服务。在这种情况下，开发商可以将这个具有这个车位产权权属证书的车位向外出售，这是合法的。
第二种是小区内的地下人防车位。这种车位是利用小区内的公众设施，而且用的是人防工程，按照我们国家《物权法》规定，人防工程是国防资产，属于国家所有。在这种情况之下，这种人防车位由人防管理部门代表国家行使所有权以及管理权，这种车位没法办理产权证书，所以车位的权利也不属于开发商，因此他没有权利向业主进行出售。
第三种是小区地面上的车位。对于地面上的车位，凡是在规划之内的车位也可以出售；临时划线的车位属于小区内业主公共所有，这种车位也不能进行出售。”
经济之声：开发商在回答记者提问的时候说到，所有的车位买卖的都是使用权，也就是说是没有产权的，当记者问能够让我们使用多长时间时，他们的答复是，和房屋的使用时间一样。换句话说，我们居民的住宅产权都是70年，从理论上来理解，我们的车位也有70年的使用权。但有关资料显示，只有使用权的车位没有车位本，其实它就是一种租赁行为。而根据《合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分是无效的，我们也就可以这样理解，消费者租赁车位最长时间是20年，20年之后就不受法律保护了。如果国家的相关法律是这样的规定，对于开发商的这样一个说法，我们又该怎么理解呢？
李斌：“首先，我们所说的70年的大产权其实是个误区，因为这70年指的是建设用地使用权的出让最高期限，而我们的房子如果一直还存在，房子是没有存续期限的。比如100年、200年房子仍然屹立不倒，那么我房屋的所有权是没有任何期限限制的。当然，如果是没有产权的车位，也就是并没有通过合法的手续，包括邵桐律师上述所分析的那样，如果是人防车位或者是占用业主共用道路上划分的车位，肯定是业主共用，开发商没有权利，当然就不能够去转让他的所有权。如果是这样，上述提到的，《合同法》关于租赁合同的最高期限——20年规定，如果20年期限届满，双方可以续订租赁合同，没有问题。续订期限最高还是20年。如果双方对于续期的期限，包括续期的费用达成了一致，从理论上和法律规定上来看，存在着不断通过续期的方式持续使用这种车位的可能性。”
经济之声：那么现在不管是20万买的这个车位，还是40万买的车位，其实可以理解为这是20年的使用费用，对吗？
李斌：“对，既然是一个租赁关系，我怎么可能一下交那么高额的租赁费用给对方呢？而且如果使用费的年限是按照70年计算，实际上也不可能用满70年。比如开发商从国土部门签了一个土地使用权出让合同，这个出让合同规定的期限是70年，这个地给了开发商，开发商施工建设、竣工验收，等他全部的工程完成之后，交到买方手中的时候已经不够70年。所以如果现在按照70年期限计算每年的租赁费，形成一个总价格，要求买方一次性支付非产权车位，对于买方来说非常不合理，也是有风险的。如果这个合同20年到期，往长远考虑，如果业主想继续使用，如果这不受法律保护，没有办法让业主继续使用车位，那么提前支付的车位使用费和一些租金能不能够让开发商返还给车主，这是一个存疑很大的问题。因此，业主应当慎重考虑。”
经济之声：对于购买机械车位，这个业主们有诸多顾虑。网上有不少关于机械车位问题的报道，记者注意到北京一个小区的机械车位问题比较典型，位于潘家园桥附近的百环花园小区近日建成了一座停车楼，本该是件高兴事儿，但是业主却犯了愁，以前每月150块钱就能租到的固定停车位，车位“上楼”之后身价暴涨，“要么一次性交4.98万元，以后每月管理费490元；要么一次性交12万元，管理费相对便宜点，90元，一租就得30年。业主们认为不管哪种方案，价格都让人难以接受。业主们也找过物价局等部门，得到的答复也和我们今天报道的这个案例当中物价局给出的答复相似。对于这种车位的定价及质量，开发商能否出售，合不合法等问题，如何能够了解清楚？
邵桐：“因为目前还不太知道这个车位到底是在规划之内的、开发商具有所有权的车位，还是一些利用人防工程或者利用小区内公共道路、占用公共道路来建设的车位。因此，是否能够进行买卖目前还不能确定。但这个开发商肯定是采取了一种强势的态度，以‘爱租不租’这种态度来对待小区内的业主。这种强势的服务提供者，对于小区内的业主显然是不公平的。如果小区内的业主认为双方之间所形成的这个合同关系是一方利用强势地位，另一方被迫接受，那么建议小区的业主利用仲裁或者诉讼手段，要求法院或者仲裁机构来撤销或者变更这种接受服务的方式。”
经济之声：现在杭州这个小区的业主到底应该怎么做？车位能买还是不能买？
李斌：“开发商明确表示，他们对车位没有产权。业主们只能面临一个选择，愿意花更高的价格买一个不确定的、没有产权的车位使用或者先等等看，将来只能是先解决停车困难的问题，这确实是一个很难解决的问题。开发商只卖不租的行为本身并不违法，作为买方来说，如果买的话，你买到的可能仅仅是一个使用权，而使用权能否按照约定的期限来行使存在很大的不确定性，如果认为价格很高，确实要慎重考虑为妙。”
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