央广网北京4月12日消息（记者王逸群）据中国之声《新闻晚高峰》报道，北京市莱茵湾项目，近日被曝光涉嫌科研楼上建别墅。公开资料显示，该小区的二期工程公寓项目在2013年就已经开盘销售，一期独栋别墅更是早已售完。近几年来，科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售在各地频发，北京市2013年也有过被查出的相关案例。莱茵湾项目到底是否涉嫌违规？科研楼当“住宅”卖到底有没有监管？购买此类房屋有何风险？
莱茵湾项目销售主管透露，该小区用地的确是科研用地，所建别墅以及公寓，也是“科研办公楼”。但是记者实地探访发现，小区的居民都表示自己买这里的房子是用来自住，并非是搞科研项目。小区居民表示：“人家买的早的一栋三层别墅才50多万，房子比我们家大多了。”也有小区居民说：“这个莱茵湾商住两用，能买也能卖，就是贷款不行。”
莱茵湾项目用地是否为科研用地？所建别墅到底是什么性质？公开资料显示，莱茵湾项目一期开发商为北京中建土博士科技发展有限公司，查询工商登记信息可发现，该企业曾在2015年因未公示年度报告，被列入工商部门异常经营名录，记者拨打该公司公开电话无人接听。
记者以购房者身份咨询了北京市国土局以及通州分局，工作人员表示，根据土地管理法规定,国家实行土地用途管制制度，因此不能随意改变土地用途，至于“科研楼卖别墅等问题要问建委”，“买卖房屋归建委管，土地这块我只能答复您说不能随便改变土地用途。至于二手房怎么转卖、符合什么规定，您得问住建委，问问它们那边有没有什么五证齐全之类的，可能一手房的时候他都不一定合法。”
媒体报道显示，莱茵湾小区“开盘”已多年，房屋交易中多环节要经住建部门之手,此异常可曾引起关注？记者前后两次前往通州区住建委希望了解情况，负责人表示北京市住建委已经介入调查，因此目前不便接受采访。
对于莱茵湾项目的土地情况，北京市国土局通州分局负责人透露目前已经初步核查清楚，有关情况以及该项目是否存在违规违法等问题，将于近期向媒体披露。
莱茵湾小区科研地上卖别墅是否存在问题依旧有待政府部门的调查。不过中原地产首席分析师张大伟认为，科研用地“变身”住宅居住或存在“灰色地带”。他解释说，该小区一期的独栋建筑其建筑形态和别墅相似，但此“别墅”并非彼“别墅”。“别墅”是一个产权定义，指容积率低于1的住宅用地，科研用地上面建筑物的使用用途和产权用途并不能混同，但就莱茵湾项目来说，在使用用途上的确可能涉嫌违规。
张大伟觉得主要问题出在使用用途和产权用途是两回事儿，所以有可能开发商在这个定义上面是不违规的，的确是科研用地建造出来了一个独栋建筑，“但使用用途上是可能涉嫌违规，现在有关部门也在监管，但是确实很难，有擦边球在里面，想要完全明确也不容易。”
今年3月26日，北京市国土局、工商局等部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途。具体来说，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应当符合限购条件。
张大伟表示，按此规定就算莱茵湾小区二期的公寓楼是科研办公楼，如果出售给个人用于居住，也属于明显违规，“不分割产权一栋楼卖给诸多个人的，必然不是科研用途。这个很容易明确，因为居住属性很明显，不像是独栋楼的那种别墅。这种科研办公楼卖给很多个人的，那肯定就是违规的了。”
对于莱茵湾项目的购房者，他们所购买的别墅和公寓，未来是否面临风险？北京市才良律师事务所房产律师王才亮分析，如果莱茵湾小区相关项目确实被查证明是违建，或者存在其他问题，购房者可能会面临诸多风险，“购买者最大的风险就是不能取得房屋所有权证，已经取得的也面临因为违法而被注销的风险，房屋的权属有不确定性。如果是违法建筑违法建设，还有的风险就是可能受到有关部门查处的问题，可能就会受到纠正，购买者可能会被要求补缴土地出让金。”
而张大伟表示，依据北京市的相关规定商办类项目要杜绝居住用途，因此房屋内的燃气、淋浴间等也有可能面临拆改等问题，此外所购房产未来转让流通可能会遇到更加严格的政策限制。
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