【编者按】2021年以来，在三道红线、两集中政策下，行业发展环境发生诸多变化。从“房贷收紧”到“放款时间提速”，从“融资缩水”到“债务逾期增多”，从“销售下滑”到“以价换量”，诸多不确定的情况考验着行业，影响着房企，也磨炼着每一位从业者。在这场房地产行业新试炼中，涌现出诸多推动行业发展的先进经营理念、新科学技术、新发展模式。进入四季度总结季，央广网房产特推出“破界·更新丨新阶段下地产行业的审慎与进击”专题，对行业发展的新特点、新趋势和优质企业的新产品、新技术进行分享，同时对于能够积极面对行业变化、有效引领企业发展的优秀企业家、职业经理人的事迹进行报道，以期给行业带来可参考、可学习的案例。

央广网北京11月29日消息（记者 门庭婷） 近日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，重点开展“探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策”三方面工作。城市更新的发展有了更为明确的指引。

伴随城镇化发展到一定程度，城市建设将由向外扩张转变为内涵式生长，城市更新则是这一发展方向的依托。今年以来，国家层面、城市层面关于城市更新的政策支持层出不穷，金融保障也在不断完善，城市更新这条赛道成为房企纷纷布局的新方向。

首次写入政府工作报告 城市更新支持力度加大

对于城市更新，今年是特殊的一年。3月份“两会”期间，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。

这是城市更新首次被写入政府工作报告，“两会”期间，城市更新也成为高频词之一。随后，城市更新得到多个相关部门的积极响应。

3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，并提出了“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造等具体任务。

4月份，国家发展改革委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，其中提到在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。

5月11日，住房和城乡建设部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，供各地学习参考，便于更好地推动城镇老旧小区改造工作。

国家重视的同时，多城市先后出台更为具体的政策性文件，以实际行动支持城市更新发展。

今年8月底，《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》明确了未来五年北京城市更新的目标和方向；安徽省合肥市也在8月份提出拟组织开展《合肥市城市更新专项规划（2020-2035年）》编制工作；近日，西安市政府常务会议审议通过并公布《西安市城市更新办法》，其中提到成立城市更新工作领导小组，负责审议全市城市更新重大政策措施和城市更新专项规划，审定城市更新年度实施计划，统筹协调城市更新中的重大问题，同时对城市更新具体实施过程中“留改拆”并举、文物保护等内容作出明确规定。

此外，克而瑞城市更新研究中心发布的《2021中国城市更新白皮书》显示，目前已有超13省成立专职职能部门推进城市更新工作。

金融保障持续升级 多城市设立城市更新基金

与政策支持并行的，是2021年城市更新资金支持力度的上升。今年以来，重庆、上海、北京等多个城市以基金、贷款等形式为城市更新发展提供助力。

4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，以政策性贷款支持城市更新项目发展。

6月2日，上海城市更新基金正式成立，基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。

11月中旬，北京市住房和城乡建设委员会公布了市政府重点任务及民生实事进展情况，其中提到北京市住建委会同市发改委、市财政局、市国资委和北投集团等单位探讨谋划搭建平台公司、发起城市更新基金顶层设计事宜。

在此之前，广州、深圳、东莞等城市均已设立城市更新基金，加上今年多个基金的成立，城市更新发展得到了更为强大的资金保障。

房企积极布局 助力城市更新升级

伴随政策、金融支持而来的是城市更新市场潜力的爆发。根据中证鹏元测算，截至目前中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

作为市场主体，在房地产行业面临变革的环境下，房企纷纷将城市更新作为新的布局赛道。据克而瑞统计，80%的百强上市房企都曾做过城市更新，其中半数企业城市更新规模已超百万方，2021年上半年，TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%～24.8%。

今年以来，房企更是动作频频，通过多种手段积极布局城市更新业务。

1月份，合生创展以100%的同意率成为“巨无霸”旧改项目——广州市海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目的合作企业，项目总投资额达347亿元。

3月9日，平安不动产宣布已与俊发集团正式签订战略合作框架协议，双方将围绕城市更新领域发挥各自优势，实现资源互补。

城市更新领域的老将招商蛇口在今年4月份发布2021年城市更新“猎英”计划，在全国30多座城市为100多个岗位招聘人才，这些岗位的工作内容都与城市更新业务相关。近日，招商蛇口深圳宝安骏丰工业园城市更新项目又取得新进展。

万科在6月份参与发起上海800亿城市更新基金后，又在8月份与上海市政府签订战略合作框架协议，双方将在未来城市旗舰项目建设、城市综合治理创新、城市有机更新、住房租赁发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。而在五月份，万科还曾参与到成都市金牛区城市更新项目中。

奥园、首开等房企在今年也以组织架构调整、寻求金融助力等形式推进城市更新业务。在市场的持续探索下，城市更新给居住者带来的“福利”不断显现，今年同样有典型城市更新案例在为城市提供全新服务。

例如，今年4月底，集绿地公园与新潮商业空间于一体的西单文化广场升级改造项目正式亮相，公园式街区的新形象让这里成为城市新的潮流打卡地；10月28日，中国电建主导的华中小龟山金融文化公园正式开园。经过几年时间改造，这里从电建系统内部的存量旧厂房转变为集金融、文化、办公、展览、休闲于一体的花园式生态智慧园区且初步形成金融文化产业集聚效应。

不过，在城市更新过程中，部分项目过度地产化、大拆大建等方式也给城市带来了一些新问题。针对这些问题，相关部门积极制定政策，引导城市更新板块向着更为科学的方向发展。

今年8月底，住房和城乡建设部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，《通知》指出，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

作为“十四五”时期国家新型城镇化战略方向之一，城市更新正在刷新城市面貌、助力城市产业升级、提升居民生活品质等方面发挥着重要作用。在多方支持与市场探索中，更多城市更新案例正在路上，关于美好城市生活的更多可能也将随之打开，未来城市生活还将迎来怎样的创新与改变，记者将持续关注。