6月19日，金融街物业股份有限公司开始招股，发行9000万股H股，招股价区间为7.16-7.56港元，集资规模将在6.44亿-6.8亿港元，并将于7月6日赴港上市。
此前在6月17日，金融街物业通过聆讯，成为首家年内交表并通过聆讯的内地物业公司，距离1月24日递交招股书不足5个月。
根据央广房产不完全统计，除金融街物业外，今年上半年排队上市的还有弘阳服务、正荣服务、卓越商企、等八家物管公司。世茂服务和金科智慧服务则在6月底公布了招股书。
金融街物业能够在一众物管公司中率先通过聆讯，自然和本身企业发展优势有关，金融街物业的整体规模、在商务物业领域的优势都会为企业加分。但从金融街物业招股书看，金融街物业目前依然存在比较明显的短板，最明显的就是作为重要盈利指标的毛利率不高，同时近年来营收等复合增长率明显逊色于众多物管企业。
毛利率偏低 盈利能力待提高
根据金融街物业招股书披露，2017年至2019年，金融街物业实现毛利分別为1.46亿元、1.62亿元、1.91亿元，对应的毛利率分别为19.2%、18.5%、19.2%。对比同样在谋求登陆港股的同业公司，金融街物业毛利率水平明显偏低。
例如，同样已经通过聆讯的弘阳服务，2019年毛利率达到25.3%，高于同期金融街物业6.1个百分点；同样在谋求赴港上市的合景悠活，毛利率在2019年更是达到37.3%。
根据中国物业管理协会等机构数据，2019年，已经上市物管公司整体毛利率均值为29.4%。例如碧桂园服务2019年毛利率达到31.6%，雅居乐旗下雅生活毛利率达到36.7%。
从金融街物业招股书看，包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店在内的商务物业对毛利和毛利率贡献较高，2019年这一部分毛利率达到24.6%；但非商务物业包括住宅、公共物业、医院、教育物业等，2019年毛利率贡献整体只有10.5%，住宅物业毛利率更是只有7.8%；餐饮服务则带来了16.2%的毛损率。
金融街物业解释称，住宅项目在初期产生相对较高的成本；餐饮服务录得毛损，主要由于相应年度开设新店产生的成本较高。2017-2019年3年，金融街物业旗下“怡己”餐饮店开店数量分别为1家、5家、4家。管理层评估这一系列收支平衡期及投资回报期预计分别为9个月和36个月。截至2019年年底，10家门店中的6家已经实现收支平衡。
收入增长缺少强劲动力
在毛利率水平明显落后于同类企业的同时，近三年来，金融街物业的收入增长也表现较为乏力。
2017年至2019年，金融街物业收入分别实现7.57亿元、8.75亿元、9.97亿元，年复合增长率只有14.8%。对比同样寻求港股上市的企业，荣万家生活服务同期收入的复合年增长率为32.8%，合景悠活高达55.8%。
根据金融街招股书公布，其收入来源主要包括物业管理及相关服务和餐饮服务两大类。其中，物业管理及相关服务又分为商务物业（办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店）和非商务物业（住宅物业和公共物业、医院、教育物业及其他）两大类。
经过计算可见，在金融街物业细项业务中，2017年到2019年，占比最大的办公楼和住宅业务，收入平均增幅分别只有13%和17.9%，公共物业、医院、教育物业及其他平均增幅最大，达到51%，餐饮服务收入平均增幅也有16.6%，但这两项整体占比较低；综合体收入平均增幅则只有2.1%，零售商业大楼及酒店平均增幅只有1.3%。
对比近三年收入复合增长率达到55.8%的合景悠活，其收入来源主要包括住宅物业管理服务和商业物业管理营运服务，2017-2019年，其住宅物业板块收入从3.45亿元增长到4.28亿元、7.59亿元，年平均增幅达到50.7%；商业物业管理运营服务收入从1.18亿元，增长到2.31亿元、3.66亿元，年平均增幅达到76.9%。
对于金融街物业收入增长的相对乏力，有业内分析认为，商务物业贡献比例大是金融街物业的一大特色，但住宅物管贡献比例过低，这和许多以住宅物管为主、跟随母公司及关联公司高速扩张的物业服务企业相比，又成为相对弱项。
2017到2019年，金融街物业来自金融街联属集团的在管面积分别为956.5万平米、1134.2万平米及1318.9万平米，占总在管面积的72.5%、69.1%及66.4%。这也意味着金融街联属企业的发展将直接影响金融街物业业务的发展。
例如，金融街物业在招股书中明确表示，与金融街控股的关系有助于获得其在建项目、待开发项目等新项目，推动商务物业及非商务物业项目组合的持续发展。金融街控股的稳健发展，包括土地储备量的不断扩大，将为金融街物业未来的可持续发展打下坚实基础。
但作为金融街物业关联企业的金融街控股，近年来的发展并不算出色。2018年，金融街控股实现竣工面积107万平方米，同比下降40%；2019年，金融街控股实现竣工面积86万平方米，又下降20%。金融街控股的规模发展速度，无疑会影响金融街物业的规模发展。
除竣工面积下降外，金融街控股2019年销售金额319.1亿元、118万平方米，同比2018年的307亿元、107.9万平方米，增幅分别为4%、9%，在行业中处于低位。
在业内人士看来，如何在巩固商管特色的同时，增加独立第三方服务、包括住宅服务等强劲增长点，提高贡献效率，这将是金融街物业面临的一大课题。
值得注意的是，金融街联属集团对金融街物业收入的贡献三年来保持在80%以上。
虽然金融街物业表示正逐步减少对金融街联属集团的依赖，但独立第三方贡献增长速度和效率尚需观察。
根据金融街物业披露，2017到2019年，来自独立第三方在管总建筑面积占比分别为27.5%、30.9%、33.6%，但对于收入的贡献值只有16.5%、16.6%、18.9%。以单位在管面积对收入的贡献率来看，独立第三方的贡献率远远弱于金融街联属集团的贡献。
继续扩展商务物管份额
相比非商务物业，商务物业存在门槛高、专业性和特殊性较强的特点，使得金融街服务在收费上享有较高的溢价。目前，金融街物业定位为综合物业管理公司，覆盖办公楼、零售商业大楼、酒店、住宅物业等多元业态，非商务物业贡献占比不超过35%。商务物业是金融街物业最大收入来源。
从招股书看，2017年到2019年，金融街物业商务物业板块在整体收入中的贡献分别为70.2%、67.5%、64.8%。
商务物业服务的高溢价给了金融街物业重要的盈利来源。有专业人士表示，金融街物业办公楼收费在2019年达到每平方米14.91元，约是同期百强物管企业的2.22倍。商务物业收入比重大、收入高，这对于金融街物业盈利能力的上升多有裨益。
根据媒体报道，金融街物业董事长及总经理孙杰曾公开表示，金融街物业未来仍将坚持扩展以商务物业为主的市场占有份额。商务物业管理面积的增加，或将利于金融街物业整体能力的改善。
截至2019年底，金融街物业服务的商务物业在管建筑面积约为800万平方米，金融街物业也已经将北京金融街区域的物管模式复制到包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心等。（文/孔维旭 杨光）
