即使是商业项目，成都万科也努力坚持了“主流”定位。 

　　拿熟地，快开发，快销售，高周转，这些在普通住宅项目上驾轻就熟的成功经验，也被忠实地移植到了商业项目上。 

　　万科来成都已12年，和过去的11年相同的是，万科在这第12年里走得依然稳定；和过去的11年不同的是，万科的脚步却有了些微妙的变化。或许再过几年回望的时候，我们会把今年定义为万科在成都的“商业地产元年”。 

　　2012年，万科在成都总销售额预计为60亿，而去年为59.7亿，总量稳定。不过，在这60亿中，商业地产约15亿，占总量的25%。 

　　万科成都公司助理总经理台苑智说，坚守主流市场仍然是万科的核心。明年下半年，成都万科将有大量的普通住宅项目入市。 

　　即使是商业项目，成都万科也坚持了“主流”的定位。熟地，尽快销售，高周转，这些在普通住宅项目上驾轻就熟的成功经验，也被忠实地移植到了商业项目上。 

　　求变 

　　商业项目卖了15个亿 

　　位于建设路商圈的钻石广场在今年7月入市，是万科在成都的首个商业地产项目。钻石广场是由写字楼、LOFT公寓、大型购物中心三种业态构成的商业综合体，其中高150米的5A甲级写字楼自入市以来销售良好。 

　　钻石广场和年底入市的汇智中心一起，再加上其他项目中的商业部分，今年万科在成都的商业地产销售额达到了15个亿，占今年总销售额的25%。在此之前，万科在成都还没涉及过主打商业的项目。 

　　还有确定明年下半年入市的华茂广场，以及建设路地块等其他商业项目。成都万科对商业地产不会浅尝辄止。“从绝对值上来说，明年成都万科的商业地产销售额将高于今年。”业界人士预测。 

　　而除了商业项目，万科还在今年主攻高端项目五龙山，从去年10月发售，到现在大约一年时间，也拿走了整整20个亿的销量。 

　　也就是说，今年成都万科60个亿的销售中，普通住宅的销售额仅为25个亿，占比不到50%。而此前的万科，无论是在成都，还是在其他城市，从来都将自己定义为主要销售刚需住宅的主流房企。 

　　坚守 

　　商业项目遵循住宅经验 

　　不过，万科方面始终强调，成都万科是百变不离其宗，“首次置业、首次改善型置业、刚需客户，我们依然以此为主。”作为中国最成功的房企之一，万科今年销量再破千亿，公司将成功的经验归纳于对主流市场的把握，无论是郁亮还是其他高层，多次在公开场合强调万科坚守主流市场的定位。 

　　虽然从数字上来看，成都万科今年普通住宅产品的占比不高，但是从逻辑上来说，万科坚守主流市场的定位并未改变。无论是钻石广场、汇智中心，还是明年即将入市的华茂广场，都遵循了万科开发普通住宅时百试不爽的成功经验：拿熟地，尽快开发，尽快销售，资金高速周转。在万科看来，不同产品之间，有很多东西是相通的，在一个产品上取得成功的经验，如果灵活运用，也能在另一个产品上取得成功。 

　　“住宅方面我们主打面对真正需求用户的产品，而在商业项目上我们宁愿保守一点。”在接受媒体采访时，成都万科有关负责人多次表示，在商业项目上将以地标级写字楼为突破口，而且只拿熟地，不去押注偏僻地块的升值；拿地之后，也将遵循万科一贯坚持的尽快开发，尽快销售的原则。“比如我们的商业项目，都是还没封顶就开始销售了，虽然封顶之后可能会卖价更高，但是我们不这么做，资金沉淀是有成本的，我们要周转，升值红利就让给客户了。” 

　　为什么是写字楼？成都主流甲级写字楼并不过量 

　　成都万科首涉商业项目，甲级写字楼体量可观，万科为什么会选择甲级写字楼？实际上，下半年开始，成都甲级写字楼供应过量的声音就不绝于耳。 

　　仲量联行提供的数据显示，从年初开始，随着大量新增甲级写字楼入市，成都全市甲级写字楼的平均空置率持续上升，租金水平持续下降，截至第三季度末，成都甲级写字楼空置率环比上升4.8%，净有效租金环比下跌0.5%。 

　　但是，万科的钻石广场和汇智中心卖得很好，销售结果已经说明了一切。“其实，过量与不过量，我们要辨证地来看。全成都的平均空置率上去了，租金下来了，这是全部的，是被非中心城区大量入市的新增供应拖累的。从局部来看，中心城区，甲级写字楼的主流市场供应并不过量。”在成都万科看来，公司率先进入写字楼，背后实际上做过大量调研。 

　　记者此前对成都甲级写字楼市场的调研情况，与成都万科的说法不谋而合。中心城区，尤其是优质地段的主流甲级写字楼，空置率极低，租金也是不降反升，还呈现出了“马太效应”：租金越贵，租户越想租；租户越想租，租金越贵。 

　　台苑智进一步解释道：“在成都选甲级写字楼作为商业地产的第一步，是我们依据成都的实际情况作出的选择。而且，我们看好成都的商务潜力，500强公司中那么多都选了成都，不是没有道理的。” 

　　华西都市报记者张飘逸肖建