借用16年前成都风靡一时的上河城项目那句经典的广告词：“这是一座充满回忆的新城”。对于成都房地产而言，从无到有的20年，同样充满回忆。

　　从中国住房制度改革开始，中国住宅产业的起步发展都伴随着城市化而进行，这一中国房地产的特殊现象，决定了成都的城市化与房地产要紧密前行。

　　20年，成都城市化硕果颇丰，城市化率从不到40%到65%，城市地位从西南龙头到中国经济第四级之核，人口从160万到1400万……成都完成了快速的城市扩张，房地产也从起步到发展壮大。城市扩张之中房地产从1环到绕城的环线突围，房地产开发对双楠、桐梓林等区域的打造，这其中已分不清地产与城市的各自角色。总结下来，城市与地产在互相改变。

　　但也需注意到，房地产能对城市发展产生助推，同样也能产生隐患。一些欠缺长远规划的房地产超前与滞后开发对区域发展的羁绊，以及商业地产运营缺失对城市产生的负面影响都为城市发展带来隐患。因此，在梳理成都地产与城市化20年发展，总结城市化和房地产发展成果之外，探讨城市化与房地产的关系也同样显得重要。

　　20年，成都房地产与城市化紧密前行

　　2013年，6月6日，财富全球论坛即将在成都召开，这被视为成都城市和经济发展的重要标志。在此之前，中国仅有上海、香港和北京举行过这一世界级的财富盛会。这表明成都的城市化成果及未来发展潜力已为世界所认可，而此次财富论坛“中国新未来”主题也使得成都的城市定位由引领西南变为引领中国。

　　时间倒退3年，2010年新任的英国驻中国大使吴思田(中文名)上任后的第一项工作是计划“用88天访问中国八大城市”，成都被作为第二个目的地城市。而其考察成都的主要目的就是，探究成都这种特别的颇具成效的城市化路径。的确，颇具成效。

　　今日的成都，这是一座超过1400万人口的大城，城市规模从一环到绕城外，城市化率超过65%，GDP超过8千亿。有13座五星级酒店，在建的468米的西南第一高楼，有2条已开通和规划中的共10条地铁以及全国第四大机场……在2012年仲量联行发布的《中国新兴城市50强》报告中，成都已被列为“1.5线过渡型城市”，紧跟北京、上海等一线城市。

　　这一切都在20年内完成。20年前，当成都人站在一环内，环顾周围的时候，或许想不到成都在20年之后将成为一个具有国际化气息的城市，而彼时零星的开发商也同样无法预见现在的群雄并起、割据纷战的楼市格局。

　　成都最早的房地产开发商可追溯至1988年，时值住房制度改革在全国推广，很多人甚至不知道商品房的概念。也正是在这时，成都出现了第一个真正意义上小区——棕北小区。此后随着2环路通车，房地产转移至2环路，在羊西线向西的率先延伸上，房地产开发又突破3环，而在成都逐渐扩张至绕城的过程中，温江、华阳等郊县的房地产开发也开始蔓延至绕城。在这其中，能清晰的看到，在成都城市扩张的重要环线节点上，房地产都是扮演着重要的参与者角色。

　　而在组成城市的重要热门板块上，房地产项目也往往是先驱与拓荒者。如置信对双楠的拓荒从而使得双楠板块的形成，锦绣花园的落地最终推动桐梓林的兴起，以及中海名城对神仙树的开拓，甚至连声名赫赫的南延线板块也因房地产开发规划而受益。除此之外，商业综合体汇聚而成的新商圈，也使成都得以演进成多中心的城市格局。

　　在多数资深业内人士的记忆中，自己所处的城市与房地产是共同成长的，甚至难以对二者进行明确区分。而在普通民众的印象，那些耸立的不断增高的建筑其实就是城市发展的标志。

　　地产改变城市，城市改变地产

　　专家习惯从定量角度看待城市化水平与房地产发展的正相关性，但在更多人眼中，二者的关系更像是“孪生兄弟”。

　　就成都而言，从1991年开始房屋仅满足居住功能，到后来的户型空间合理化，到精品住宅的出现，再到房屋居住环境和配套的打造，在房地产本身的不断演进成熟这条脉络上，房地产对城市居住提升和板块形成的推动清晰可见。

　　如今，一个项目改变一个区域往往被看作是开发商的夸张说辞，然而实际上目前成都一些耳熟能详的热门居住板块在最初都是一个项目所带动形成的。在二环路通车的1992年，锦绣花园在桐梓林落成，不仅带给成都真正意义的豪宅，同时在其带动下，银都花园、中华园等众多高端楼盘相继进入该区域，最终形成成都第一个富人区桐梓林，定调了成都的“南富”形象。

　　另一个城南的重要板块双楠板块的形成，则是源起1997年年轻的置信在成都的第一个项目——双楠谊苑的打造。彼时双楠片区仍然是荒芜的农田，双楠谊苑的带动使得大批项目跟进，不仅为成都人植入了全新的置信生活方式，也使得后来的双楠板块得以形成，同时也带动了房产开发从一环到二环的集中转移。

　　其后，跨入2000年之后的万科城市花园对城东的拓荒，炎华置信柳城谊苑对光华大道的开拓，森宇森宇音乐花园对华阳房产开发的带动，以及房地产开发在青城山、牧马山等远郊开发所扮演的先驱者角色都值得在房地产推动城市发展的篇章上添上浓重的一笔。

　　除此之外，城市综合体的兴起也真正带动了成都城市发展的多中心格局形成。如龙湖三千集之于建设路，万达金牛广场之于人民北路，龙湖时代天街之于高新西区，以及绿地中心之于成都东村，无不诠释着商业地产对城市多中心格局形成的价值。而在城市标识上，无论是蜀都大厦、时代广场、ICC以及西南第一高度468米的绿地中心，这些代表着不同时代和区域的改变城市形象的城市地标，又何尝不是在参与成都城市化？

　　时至今日，城市与地产的交织发展中，已经很难分清谁在改变着谁。府南河的改造让沿河居住一度兴起，而沿河楼盘又在改变着城市布局；成都南迁政策让南延线楼市开发饱尝利好，而南延线的楼市也在加速着成都的向南扩张；成都198区域给开发商提供了绝佳的开发环境，而保利198等大盘同样让城市居住向外迈了一大步……纠缠的背后，地产与城市已融为一体。

　　地产能改变城市，也能摧毁城市

　　“水能载舟，亦能覆舟”，荀子之言论在君民相处之利害，但于房地产与城市化之关系同样适用。房地产改变城市，同时也能给城市造成发展隐患，体现在住宅和商业上，这种隐患对城市而言都是致命的。

　　成都而住宅而对城市产生负面影响的最早可追溯至1992年的五大花园。彼时五大花园的风靡引发购房者哄抢，房源的短缺让开发商错误的将原本用于打造配套的用地用来开发建筑，导致建筑密度增加，加上“先建设后规划”不成熟的开发理念，最终导致了这一片区在后来区域发展中的落伍，而形成成都最大的“城中村”，成为区域发展症结。

　　同样是城市区域发展问题，光华大道睡城的形成波及的范围更大，负面影响更为持久。在缺少商业、城市资源等配套的前提下，光华大道蜂拥而至的开发商先于配套开发的巨大住宅供应量最终压垮了光华大道这个救命稻草，使得光华一大一度成为睡城，不仅使得光华大道区域价值受损，整个城西发展也因此受租。

　　如果将视野放至更大，整个目前成都最热的板块南延线都处在“商业过剩”的担忧之中，业内人士将南延线对政策和资源利好的“过度”透支而形成的天量商业的消化，看做是城南商业生死劫，而在普遍的观点中，一旦处理不好商业消化，对整个城南发展将是致命性的。

　　“只有运营成功才能算作商业地产的成功，卖的好并不代表这个商业项目是成功的。”在多次的采访中，成都新巢地产总经理蒋鹏一直强调商业运营的重要性，“如果不能有效运营，政府就要为此买单，这将影响整个城市的发展建设”。

　　正是因为房地产对于城市化存在的双刃剑效应，所以协调性显得尤为重要。中国房地产业协会副会长朱中一一针见血的指出，房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城镇化进程具有不可替代的作用；但它的开发建设必须要与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。超前或滞后开发，都将影响区域和城市的发展。

　　而这种协调的价值，将在下一个城市与地产的20年里彰显。