央广网上海5月19日消息（记者吴善阳）交通银行金融研究中心发布4月房地产数据点评。4月，随着房地产调控进入深水区，楼市“定向加息”再启，热点城市出现房价环比“低头”、成交大幅下滑的态势。开发投资增速继续上扬，主要动力仍来自于土地市场。
调控进入深水区，核心城市房价环比“低头”、成交大幅下滑。4月70个大中城市新建商品住宅算数平均环比增长0.73%，较上月增幅微增0.02个百分点。较之前不同的是，本期房价环比数据显示出一二线“低头”、三线继续向上的态势，一线、二线、三线城市环比分别上涨0.35%、0.56%和0.93%，这是差异化调控和精准化打击的结果。类似的情形也体现在市场成交上。1-4月份，商品房销售面积和销售额分别同比增长15.7%和20.1%，总体趋势依旧下行，而降幅较之前扩大便与一二线城市成交大幅下滑有关。其中，一线城市4月成交面积比3月减少了约1/3，较去年同期也大幅下降了35%。而三四线城市销售表现相对较好，CREIS监测的三线代表城市4月成交环同比增速分别为13%和16%。在差异化调控的背景下，库存状况正向好改善，4月商品房待售面积减少了1341万平方米，其中基本上为住宅库存的减少，已连续第二个月明显下降。政策“高峰”并未完结，调控正走向深化，近几个月市场成交将承受较大压力，房价增速有望延续本月出现的分化走势。
热点楼市“定向加息”再启，按揭资源区域配置或有调整。从开发企业到位资金来看，各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款，其增速较去年底下降幅度超过30个百分点，央行数据也显示4月新增居民中长期贷款环比有所下降。在房贷资金总量收紧的同时还会伴随着结构的调整。近期一线城市主要银行纷纷上调了首套房贷利率至基准水平，未来或有更多城市加入上调首套、二套房贷利率的队伍之中。此外，政策正引导商业银行信贷资金流向，银行按揭资源或向部分表现较好的三四线城市倾斜，这将有利于其成交在年内保持相对稳增态势。
开发投资增速继续上扬，主要动力仍来自于土地市场。1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。开发投资继续上扬的支撑因素仍然来自土地市场方面，同期房地产开发企业土地购置面积同比增幅扩大至8.1%，土地成交价款更是大幅提高17.5个百分点至34.2%，这样的增长已经数年未曾出现了。
首先，推地力度加大体现了住建部、国土部对地方政府供地的新要求；其次，土地成交活跃反映了房企对土地补库存“饥渴”的客观需求，特别是大型房企对土地储备的重视程度有增无减；再次，土地成交价款相对购置面积的大幅增长表明地价仍在快速提升。然而，我们重申此前报告对这种超预期增长的担忧，从本期数据看，来自新开工、销售和资金的压力依然存在。新开工方面并没有出现显著改善的信号，1-4月份增速较上期还有所回落；销售增速仍在继续下行中，资金面的收紧也正在进行时，下半年开发投资压力犹存。
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