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房市危局求救不如自救
中广网    2009-02-17
作者:郑华
    中广网北京2月17日消息 突如其来的金融危机和经济“寒冬”使房地产企业措手不及,很多人把市场回暖的希望寄托在宏观经济周期和政府的救市政策上。难道在市场下行周期就只有撤出房地产市场这一条路吗?没有了政府救市,就只能坐以待毙吗?

    其实房地产业一开始就是市场经济发展的产物,从来就是有周期波动的。这个时候,对于房地产企业来说,求人不如求己,求救不如自救。

    从市场上能否找到出路呢?回答是肯定的。分析近些年房地产市场的数据可以发现一个重要的现象,即市场的“非均衡性”分布,少数企业占有绝大多数的市场份额,少数户型吸引了绝大多数的销售量,少数客户贡献着绝大多数的利润。由于市场分布的“非均衡性”,很多企业没能认清市场的“云图”,不知道哪块“云彩”会下雨,想当然地设计产品,估摸着定位客户,撞大运式地销售,从而引发了另一个共性,就是形成销售期加长的“拖尾现象”。既不能速战速决,成本自然会加大,利润自然遭侵蚀。

    项目销售好坏,无疑与市场大环境有关,但与企业的销售、产品的设计和客户定位能力差别关系更大。市场从来不是均匀分布的,少数拥有较大的份额的市场,而另外较大数量的一些企业则只能竞争较小的市场份额。这是市场竞争的结果。统计分析也表明,在房地产市场,2006年,占企业数量43%的企业占市场份额的80%以上。2007年,占企业总数47%的企业占市场份额的80%以上。2008年,占企业总数30%的企业占有80%以上市场份额。

    在经济学中,少数居民占有大量收入,而另一部分占大多数居民只占有少数资产或收入,这种贫富差别是用洛伦兹曲线来描述的,洛伦兹曲线与对角线围成的面积越大,说明贫富差别越大。根据洛伦兹曲线的原理,我们可以设计房地产企业的市场占有率与企业数量的关系曲线,并根据曲线的经验公式计算各年度企业市场占有份额的基尼系数。基尼系数越大,说明市场越集中。计算结果表明,2008年基尼系数为0.65,2007年的基尼系数为0.49,2006年的基尼系数为0.50。2008年基尼系数的增加说明,越是危机的时期,市场的集中程度越高,垄断的程度越高。通俗地说,就是在市场环境好的时候,什么样的企业都有生存的机会,而在危机时期,只有少数企业能够生存,不仅如此,有实力的企业的生存环境甚至会更好,而一般的企业的生存环境则更加不利。如果占70%的企业仅分食20%的市场,而占30%的企业分食了80%的市场,这对于有实力的企业是有利的。如此看来,危机的确是危险和机会并存,对于好企业来说是“机会”,对于差企业就是“危局”。

    在同一区域、同一时段,不同企业有着不同的市场业绩,说明很多企业运作水平有着极大的改善空间。无论是不同房地产企业间比较,还是房地产企业自己和自己比,都可以看出,过去几年,相当一部分房地产企业的销售、设计、策划工作没有发挥出最高的水平,在产品设计、市场调研、销售环节都有工作不到位的地方。在市场好的时候,这些企业业绩尚且不佳,而当市场出现低潮时,这些企业陷入困境当在情理之中。

    市场是消费者用脚投票、用钱选择,如果你盖的房子不能满足消费者的需求,服务不到位,生产的产品自然不能迅速销售,后果就是浪费了资源,浪费了土地,套牢了自己,搞坏了市场,自断了生路。对于今天的市场变化,房地产企业不必怨天尤人,应该潜心检点自己,求人不如求己,求救不如自救。现在是改变房地产业作风的时候了,如果房地产企业真正意识到对消费者的责任,怀着对市场的敬畏,扎实地做好每一个环节,强化市场研究,精心设计产品,真诚提供服务,房地产业完全可以寻找到“突围”的出路。

 




来源:人民网-人民日报海外版    责编:李倩      
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