央广网上海11月8日消息（记者刘柏煊 李羚瑞）据中央广播电视总台经济之声《天下财经》报道，备受瞩目的第三届中国国际进口博览会（以下简称“进博会”）正在进行时。在今年的参展企业中，有不少是“新面孔”和细分领域里的“隐形冠军”。进博会对话外资企业里的“中国掌门人”本期推出：对话财富500强和标准普尔500强企业世邦魏理仕中国区总裁李凌——中国优质商业地产是全球资本配置不可或缺的标的。

　　世邦魏理仕中国区总裁李凌接受总台央广记者专访

　　记者：今年是世邦魏理仕第一次以参展商的身份参加进博会，为什么选择在今年参展？

　　李凌：简单来说，我们是世界领先的商业地产服务和投资公司，也就是在非住宅的市场，包括写字楼、零售、工业等板块内，可以说除了不造房子，其他服务我们都能提供，比如租赁、投资、资产管理、规划等。在财富100强中，有92%的公司都是我们的客户。

　　虽然我们是第一次正式参加进博会，并且有自己的展台，但对进博会而言，世邦魏理仕并不是一个完全陌生的参与者。在前两年我们都有参与进博会相关的一些主题活动。正是经过前两年这样一个互动的过程，我们越来越认识到，进博会是一个非常有意义的、战略性的、资源性的平台。

　　记者：您之前在接受采访时说，中国将是“响应式地产”最主要的市场之一，怎么理解“响应式地产”？

　　李凌：“响应式地产”主要围绕一个具体场景，以一家企业或是一个集体的诉求为中心，再结合未来的物联网和现在的5G来做的地产。

　　举个简单例子，以前你的工位可能很难随便移动，因为下面都是管线，一旦移动工位管线就得重新排。“响应式”指的是，如果过了一段时间，你的业务有变化，你想重新安排你的工位，那就可以随时调整。另外，大家现在可能经常会遇到这样的情况，在上下班高峰期乘坐电梯，快递服务也在一并上上下下穿梭，其实这样会影响大家乘梯到办公室打卡的速度。那么以后，像是快递分发这些事情肯定会被机器人所代替，而且机器人会走单独的货梯。这些例子不胜枚举。所谓的“响应式”，就是一切以需求为中心。

　　记者：那大概什么时候能够看到您刚刚描述的这一切？

　　李凌：我觉得是5年内，我刚才描述的一切就都会出现在生活中了。

　 世邦魏理仕中国区总裁李凌接受总台央广记者专访

　　记者：你们作为服务和咨询机构，经常是扮演买家和卖家之间桥梁这样的一个角色。从你们的角度来观察，国际投资者对于中国商业地产的青睐度这几年有没有发生什么变化？

　　李凌：我们可以看到，在今年的调查结果中，表示将更积极进行投资或者与去年相同的投资者比例为75%，去年的调查结果这一比例是77%。而把今年的结果分成疫情前和疫情后来看的话，疫情前是79%，疫情后是73%。

　　通过这些数据，我们可以看到，疫情后投资者对中国商业地产的投资意向略有降低，但是并不明显，这是因为投资者一方面看到疫情在短期内对投资市场的确有重大影响，另一方面长期来看，中国优质商业地产的投资价值仍然被看好。三季度中国经济数据的强劲反弹进一步增强了国际投资者对中国商业地产的信心。

　　最近几个月，我们发现，市场上看项目的外资投资者明显变多了。在我们投资团队负责的项目竞标中，外资有时候占到一半甚至更多，而且出价也非常积极。我们的一些外资基金的老朋友也从国外回来，首先他们需要隔离两周，在隔离的时候，他们也不闲着，着急安排隔离后的日常工作，提前和我们的同事约饭、约咖啡，着急投入中国的投资市场。对市场而言，这些都是很积极的信号。

　　总结来看，我们认为中国优质商业地产是全球资本配置中不可或缺的一个标的。短期而言，中国经济是这一轮新经济周期的引领者，在目前全球货币流动性充裕的情况下，当国际商旅活动逐步回归正常后，外资流入中国优质商业地产是大概率事件。

　　记者：对于今年的商业地产来说，大家特别关注的一件事就是公募REITs。您觉得公募REITs对于接下来商业地产的发展会有什么影响？

　　李凌：今年4月，业内期待已久的公募REITs终于推出试点方案。虽然试点将首先在基础设施和产业地产领域展开，并未涵盖资产池最为庞大的商办类地产，在税收等重要制度方面仍有待厘清和完善，但这并不妨碍我们把它作为国内地产金融化突破性的一步，公募REITs的推出对于拓宽融资渠道、加速资本循环、提升商业地产资管水平具有积极作用。

　　记者：我们很关心外资企业对于中国营商环境的感受。如果满分是100分的话，您打多少分？

　　李凌：我应该会打90分。近几年来，中国对外开放的脚步在明显加快。举例来说，你看到海南自贸区、深圳中国社会主义特色先行示范区、金融业外资股比限制的全面放开、外商投资法的出台、逐步降低关税等突破性举措都在推动中国经济与世界经济进一步的融合，让外资在中国做生意更方便、更放心。

　　世邦魏理仕中国区总裁李凌接受总台央广记者专访