作者 宏皓

　　近日，荣盛发展发布了半年报。上半年，荣盛发展实现营业收入134.15亿，同比增加17.80%；净利润14.88亿，同比增长19.26%。其他数据方面，荣盛发展上半年总负债1464.68亿，负债率85.26%。此外，荣盛发展经营性现金流紧张的局面依然没有缓解。从2010年至今，其经营性现金流均为负值。今年上半年，荣盛发展经营性现金流为﹣74.74亿，低于去年同期水平，原因是“支付土地款增加所致”。此前，也有媒体在报道中指出，荣盛发展的现金流基本上靠融资和借款支撑。

　　不过，这并没有影响荣盛发展对土地的青睐。去年最后一个月，荣盛发展曾在全国土地市场斥资80亿，狂揽47宗地块。今年上半年，荣盛发展拿地热情也丝毫未减。据统计，上半年荣盛发展投入约146.61亿元，拿地48宗。

　　负债率持续走高，经营现金流也不宽裕，依然大手笔吃入土地的荣盛发展，如何维系天秤上狂飙突进和财务风险这两个砝码的平衡？未来地产行业发展趋势与机会在哪里？

　　1、金融地产的是房地产行业的转型升级方向；

　　房地产行业未来的商业模式变革——向金融地产集团转型。过去以商业银行贷款为主，信托为辅，现在随着信贷资产证券化的开启，各种金融创新工具的应用，包括最新的互联网金融，都为地产金融发展创造了巨大发展机遇。金融地产时代正在来临。

　　2、用互联网思维开发房地产新业务；

　　房地产的互联网思维：房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商，转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等，提供服务为核心发展目标的城市配套服务商。

　　用真正的互联网思维改造房地产，就是对于产业链的拓展。互联网思维在社区物业服务的可行性运用，买一套房子，开发商不但会给业主房屋钥匙，还会给业主一部手机或者在业主的手机上安装公司的APP，业主到了单元门口后，不用刷门禁卡，直接刷手机二维码便可以入户。到家后，业主用手机APP等互联网支付手段预付物业费、电费、燃气费等多项费用，同时也可以用手机APP控制家里的智能电视、空调、热水器等家电。业主还能用APP，在配套的电商网站上购物和享受服务，还可以通过手机APP检查快递。空闲的时候，还可以通过手机APP与邻居交流，一起出去遛狗和运动。一部手机，就把一个小区的业主甚至更多的人整合在一起，汇聚成一个互联网社区。

　　3、在商业地产精细化的时代，社区购物中心将成为重头戏；

　　社区商业发展：统一规化开发运营，合理配比社区商业，商业体量不超过居住体量的11%，以服务社区的中档商品为主，业态配比一般按购物40%、餐饮30%和其他30%设置，商业布局安排在交通便捷处。体现集群效应，餐厅、超市、娱乐、休闲等业态能够相融合。例如：农超对接，确保生鲜菜低价卫生安全，聚集人气。儿童类业态的兴起正成为购物中心，吸引人流带来差异化的重要手段。

　　4、各地区新的经济增长点给商业地产带来巨大机遇

　　每个地区只有找到新的经济增长点，商业地产才能在该地区蓬勃发展，带动就业，从而带动一系列多功能地产的开发。

　　房地产行业转型升级的思路是：运用市场化的产业基金帮助地区打造产业链或产业集群，培育地区新的经济增长点，房地产在这个地区才能有更好的发展。

　　宏皓：

　　中国金融智库首席金融学家、中国金融家俱乐部主席、中国金融促进会会长、中央财经大学证券期货研究所研究员、北京交通大学客座教授、中经产业基金理事会秘书长。

　　25年从事金融投资理论的研究和实践，指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级。中国讲金融最权威的专家。

　　近10年来著有《理财决定命运》、《融资决定成败》、《金融学家给你的七封信》、《中国未来经济模式——互联网金融如何助推中国经济转型升级》等24部著作。