央广网北京12月11日消息 据经济之声《交易实况》报道，近期每到大盘危险时，以万科A为代表的地产股奋起护盘，力保沪深主板在尾盘跳水时快速拉起。市场预期房地产去库存政策即将出台，房地产板块有望继续受到政策面刺激。但是在新股发行等利空消息压制下，地产股还能支撑多久？大通证券投资顾问张韵磊就相关话题做出了分析解读。

　　经济之声：从数据来看，近期房地产成交量较为平稳，房价总体也处于平稳状态。今年一二线城市房地产市场量价回升明显，部门提前布局的房地产企业销售增速较高。现在地产公司估值在一波涨幅之后，您觉得目前处于一个什么样的位置？

　　张韵磊：过去的地产板块特别是蓝筹股逻辑非常清晰，它属于快速成长类的阶段，主要从政策宽松到行业基本面的改善，再到企业盈利的回升，从而使得地产股估值提升的逻辑非常通畅。房地产龙头估值的提升往往会带动整个板块进行跟随。但是现在这种环境下，反而行业边际成本成长在逐步下降，投资对于整个经济的边际拉动作用也在逐步下滑。作为地产股的板块来看，它的估值难以回到以前那种比较光辉的岁月当中，很多房企纷纷退出了这一行业，作为投资的标的也在逐步减少，所以最近万科涨停很难使得其他地产股进行有效跟随，这也是除了龙头的房地产企业之外，很少企业肯跟随的一个重要原因。所以从估值的角度来看，除了一些房地产的龙头企业，他们主要坐拥大量的一二线城市的一些土地资源，其它总体来说估值的吸引力在逐步下滑。

　　经济之声：投资者关注房地产企业除了政策以外，还因为本月深万科A的拉升。港交所消息显示，万科主要股东深圳市钜盛华股份增持万科H股2.07亿股。随后宝能系旗下深圳市钜盛华实业发展有限公司及其一致行动人前海人寿保险股份有限公司耗资约百亿元第四次举牌万科A，坐上万科第一大股东交椅。再然后，安邦保险及一致行动人持有万科55亿股，占总股本5%。您觉得各种资金的这种举牌注入参股也好，是看上万科这家企业，还是觉得整个房地产企业的行情有企稳的迹象？

　　张韵磊：作为保险企业，整个资本运作相对来说对资本市场的敏感度还是比较高，所以它应该更多是基于对资本市场一种特殊机会的一种敏感程度。因为它不仅仅举牌一些房地产企业，同时也有很多的险资也举牌了其他行业的一些二线的一些蓝筹性企业。保险公司不能直接从事房地产开发，只能以投资者的身份进入整个房地产的行业，买入一些上市房企的股权是最为直接的一种方式。而通过保险资金这种途径进入房地产领域主要还是寻求一个资本的稳定升值。目前而言，中国保险业40%左右的银行存款配置需要进行重配，按照房地产目前开发周期3年来测算，3年期定期存款的总利润回报是2.75%左右，房地产目前的利润率平均已经在15%，所以即便考虑在目前存款利率略高于定期存款利率情况，目前仍然处于一个比较低的水平，所以它的一个巨大的占比相比，房地产的配置比重有一个增加的空间需求。所以在此背景之下，对于这些大的房地产企业而言，有一种保险资金进行逐步配置，而且它配置的对象是目前估值偏低、股权分散，拥有大量一二线城市大的地产企业，所以是最近险资重点举牌的一个主要性概念。

　　经济之声：业内分析师认为，地产行业有去库存政策思路支持，地产行业虽然过去一段时间不景气，但有很大希望在明年触底反弹，因而受到险资青睐，尤其是转型类和股息率较高地产股。符合这些条件的地产公司，我们是不是要格外关注一下？

　　张韵磊：这当中要进行一定的区分，目前从整体行业毛利水平下滑的过程当中来看，作为股息率偏高的地产公司可能更多会集中在一些龙头企业，对于整体行业而言，它的股息率在逐步下移。但是从另外一方面来说，随着土地、人力成本上升，房地产企业的毛利率呈现出逐步下滑的趋势，从2010年到现在整体的房地产净利润、毛利润都处于一种收窄水平，对于一些中小房企存在一个巨大的压力，所以最近明显有一些中小型的房地产企业进行主营上的转型。从转型的方向来看，可能更多值得我们关注的最新转型的行业，比如金融、医疗、资源能源、军工、材料、TMT、环保等一些领域。考虑到目前房地产行业拥有的交易总额仍比较巨大，运营杠杆率还是比较高以及储蓄储备方面的优势，从未来房地产企业的布局方向来看，一是房地产的交易要进行有效的经营管理，第二还是转型为大金融的这样一个方向。第三，可能目前受益于政策扶持的大健康方向的转型可能更值得我们关注。

　　经济之声：作为A股中的权重板块，地产股再融资提速很快。华发股份发行公司债30亿元。迪马股份非公开发行股票募集资金不超过20亿元。云南城投拟公开发行45亿公司债券。这些动作是否说明银行对房企融资收紧，以及去库存压力还很大？

　　张韵磊：确实如此，因为房地产作为比较典型的资本密集型行业，整个项目的开发需要非常庞大的资金支持。原来的融资方式还是比较单一，在房地产企业当中，目前整个市场中最为常见的主要就是银行贷款，不论是开发还是销售，房地产企业几乎每一个环节都离不开银行贷款资金的支持。我们国家的房地产业有一个明显的中国特色，即政策性的调控，往往政策会有明显调控的方向。主要路径在于，一是对房地产的融资进行影响，第二是对整个行业的行政进行审批。政府主要通过金融工具、金融政策方面的调控对房地产企业融资行为进行有效的指引。目前整个房地产企业的财务杠杆比较高，甚至有些可能已经超过了基本财务杠杆的警戒线，自然而然银行会收缩对于房地产贷款的规模。在此背景下，对于整个资本市场的融资需求自然会进一步加大。

　　经济之声：地产板块当中有国企改革的标的不少，像中航地产、中粮地产大股东背景很强，这样的公司在改革进行当中，是否在估值方面还有空间？

　　张韵磊：确实是这样，因为从大的央企改革到国有企业的改革，从整个行业细分到原先周期性行业，房地产是其中的重要一环。他们最主要的背景还是由于这两年国家经济结构的转型所带来的传统行业收益率水平的下滑。从目前的改革方向和步伐来看，包括整个混合所有制的改革，包括股权激励，之前有成功的案例，比如绿地借壳金丰投资实现成功上市。目前央企房地产改革的一个最主要目标还是通过管理产品标准系列化，成本控制等各方面，实现盈利能力的提升。从这个角度来说，最终还是落实到估值水平，其具备一定的吸引力，对于资本市场来说，它的另一块估值的吸引力在逐步开拓出来。

　　经济之声：现在国家对房地产去库存的关注度包括政策的预期也在不断增强，您觉得在明年这种政策的预期之下，房企的这种结构性的机会或者波段性的机会是否存在，我们应该怎么来去梳理这样的关系？

　　张韵磊：从上述的分析来看，明年整个对房地产行业的政策不可能实现全面的松动，最主要的还是去库存化的政策上支持，这种去库存化更多还是停留在结构性。对于一线、二线城市来说，它不存在去库存这样的压力，更多去库存的压力体现在三四线城市当中。这跟我们整个城镇化水平的不断提高以及人口的流动性有一定的关系。所以有可能在明年虽然有一些去库存的政策作为支持，但是对于整个房企而言，可能起到的作用并不是那么明显。