本期话题：涉疫情商铺房租问题引关注。一面是政府号召减租、免租，共度难关；一面是店家、房东各有难处，难成共识。司法实践如何判定商业的“不可抗力”？减租、免租、退租，是情分还是本分？小微企业众多、同处疫情下的邻国日本，有哪些做法值得借鉴？疫情下的危机，给中国商业“反脆弱”留下哪些思考？

　　受疫情影响，餐饮、商场行业不得不关门停业，尤其是连锁、中小企业损失巨大。一面是各地政府出台文件，号召减租免租；另一面，占商铺数量9成以上的私营房东，因各种原因无法满足承租人的减租、免租、退租要求。

　　不久前，北京市朝阳法院远程审理调解了一起涉疫情商铺退租案，最终双方协商解除合同。这也是北京首例涉及疫情引发的房屋租赁纠纷案件。然而，疫情期间商业租赁房租该怎么交？承租双方该不该共同应对风险？减租免租，是情分还是本分？政府出台的通知文件，是否有法律效力？

　　本期嘉宾：

　　首都经贸大学教授、消费大数据研究院院长 陈立平（左）

　　北京市一中院房地产案件主审法官 赵蕾（右）

　　主持人：

　　中央广播电视总台央广经济之声【远见】栏目制作人、评论员 王思远

　　租赁纠纷增多：小型商业体损失惨重 个体难与房东“讲价”

　　思远：陈立平教授常年在大学教学，从事连锁等商业模式和文化的研究，因为早年在日本留学就业的经历，也是日本商业学会和日本亚洲市场经济学会的会员；赵蕾法官在北京市一中院常年主审房产类纠纷案件。

　　疫情持续期间，很多商业体尤其是商超连锁，由于无法经营带来巨大损失。有人主张对房租进行减免，各地政府也发出号召；另一方面，私营房东也有各种现实问题，很多人不同意减免。陈教授，疫情是不是对商超造成非常大的影响？

　　陈立平：这次疫情让商业服务业冰火两重天，特别是餐饮业、服务性行业、健身影院，也包括社区商业。中国餐饮协会统计，春节7天内，仅餐饮业的损失大概在6000亿元以上。社区中的中小餐饮店、早餐店、理发店、修理店，基本都停业了。因为零售行业对灾害非常敏感，全世界现在100多个国家发生疫情，都是如此。当然，灾害是零售经营的一部分，是应当面对的风险，不应该把这个问题特别扩大。但是，如果企业经营受到限制，也要正确评估疫情对企业的影响。

　　思远：现在各地政府发文，号召做“中国好房东”，共同抵御风险，很多公制场所都响应号召。但绝大部分私营和民营商用房屋的房东，不同意减租免租。双方争论在于：一是疫情导致无法营业，属于“不可抗力”，全额交租不合理；二是房东们认为这是租户应该承担的风险。您怎么看？

　　陈立平：在北京我看到，疫情后绝大部分购物中心给租户适度地减免了房租，包括万达等，即使像潘家园这样的文化市场，都给商户减了不少的房租。这当中的问题是在社区中，零散、小微的餐饮企业、服务企业，面临房租压力非常大，你不能让这些小业主们去跟房东讨论租金的事。房东有自身的利益，还有合同存在。房租是由市场供需决定的，房东会更多考虑自己的利益。目前受房租困扰的，主要是像以直营店为主的门店，比如很多小餐饮、便利店在市中心、写字楼里，基本没生意，房租还高。如果与房东零散个别交涉，实际上很难有效果。

　　我个人觉得，政府要适度出面，现在很多（政府）政策，也是着眼于房租的问题来出台的。房租只是表象，核心问题是：如何在疫情面前共同面对风险，经营者跟个体房东要有协商。此外，如何通过外部减免税收或其他倾向性政策，消化这部分房租、化解一部分经营危机，尤其是对于这种小型商超，是迫在眉睫的。

　　北京朝阳法院“云”宣判“涉疫房屋租赁第一案”：双方协商退租（图片由版权方提供）

　　法官详解：疫情整体符合“不可抗力” 各案需具体分析

　　思远：赵法官，两个问题请教：（1）这次疫情中，各地政府出台了文件，包括前期防止疫情蔓延，限制一些经营场所开业；（2）现在恢复生产阶段，也号召房东和经营者共同面对疫情风险，适度减租甚至免租。这两项政府文件分别是什么样的法律效力？通俗地讲，该怎么理解？

　　赵蕾：疫情防控、突发公共卫生事件的应急管理领域，根据我国的法律规定，行政机关有以下职责：（1）疫情防控中采取应急措施或临时措施；（2）对疫情防控工作进行奖励、社会保障、抚恤等措施，这些都是行政机关在履行职责，所以这些文件都是有法律效力的。但怎么去理解，要看文件的具体内容。有的规范是强制性的，一旦违反就要承担行政甚至刑事责任（比如交通管制，封锁危险场所、限制公共场所的活动）；还有一些是倡导性的规范，主要是引导作用。像减免房租，北京市出台的文件主要是针对一些中小微企业，明确说部分国企是需要减免租金的，对其他性质的企业，主要是倡导规范。

　　思远：现有情况上看，经营者跟房东主要的争论点集中在“疫情导致无法经营，这个事属不属于《合同法》或《民法通则》上的不可抗力？像您说的，地方政府为了防止疫情扩散，把楼都封了，导致没有营业，算不算不可抗力？法律上，怎么理解“不可抗力”？

　　赵蕾：我国关于“不可抗力”的规定，主要是民法总则第180条和合同法第117条——“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，比如自然灾害，或是征收征用的政府行为，还有罢工骚乱等社会异常事件，凭现有的技术水平“没法预见、克服，对损害后果没法避免的”。

　　针对这次疫情的定性，我国许多地方的高级法院、全国人大法工委的发言人，基本上把它定性为“不可抗力”，但全国人大法工委也强调了，是对于“不能履行合同的当事人来讲，疫情及其防控措施构成不可抗力”。现在，最高院没有出台司法政策，但在2003年非典时，最高院出台过关于非典的通知，说“疫情导致合同不能继续履行，可适用合同法117条和118条”——就是不可抗力原则。最高院这个通知已经过了时效，但司法精神还是有一定的参考意义。

　　他山之石：日本企业的灾害防御体系

　　思远：陈教授，您是日本商学学会会员，也有旅居日本的学习和工作经历。邻国日本的国家社会制度非常严谨，商业合同法非常细，包括行业协会和组织的责任义务也非常细化。能不能分享一下我们的“邻居”日本遇到这种突发情况，产生商业上如房租等纠纷，通常怎么解决？

　　陈立平：在日本有两方面：（1）行业协会发挥了重要作用，比如社区有商业街委员会，城市里边有商工会议所、经济团体联合会。日本的社区商业街委员会，所有商户必须强制性加入。一旦发生地震、震灾等活动，这些组织就可以代表整个商业街中小零售业的利益，由行业协会、商工会议所、经济团体联合会，出面协调租金、经营损失等问题。（2）发生自然灾害时，日本有防止灾害的一系列法律，规定包括灾害中后“商业应起到的作用”，也包括一些保护中小零售业的具体法律，像《中小零售业振兴法》等。

　　现在，日本新冠肺炎疫情也很严重，发生了餐饮业、旅店业倒闭的事件，政府和这些经济团体组织都发挥了作用，比如出台给中小企业免息贷款的政策，这是值得我们借鉴的。

　　思远：追问一下，中国有没有这样的组织？这样的组织代表个体去和房东谈判，优势很明显“人多力量大”；但中国的情况更复杂，比如房东理由很多，有人说“我还背着房贷呢”，组织替小商业出头，怎么做到高效和有效？

　　陈立平：这恰恰是现在咱们国家最缺乏的一块——现在中国的社区商业是没有组织基层，几乎没人管。以北京为例，基本上就是北京市商务局、区商务局，再往下就是大型企业，中小企业基本上没纳入到体系当中，可以说是“自生自灭”。所以出现问题时，中小零售企业没有代言人，没人替他们说话。未来要很重视中小企业，它们是主要的雇佣载体，一旦发生大面积失业，肯定会造成社会不稳定。应该反思这次疫情的教训，加强中小零售企业的组织能力培养和组织建设。

　　疫情中的日本商业（图片由受访者版权提供）

　　司法实践：关于“不可抗力”判定的原则

　　思远：中国民营企业中小企业占中国企业总数的99.9%以上，虽然个体小，但却是蚂蚁雄兵，承载了更多就业和经济的重任。说完了海外案例，再把目光投向国内——赵法官长期从事房屋租赁、地产纠纷一线审判工作，给我们介绍一下，眼下一旦发生类似纠纷，到底有没有法律上的判定标准？比如17年前非典也经历过类似情况，影响到商业正常运转，也会有房租纠纷，最后是怎么办的？

　　赵蕾：这次争论主要集中在“疫情是否是不可抗力”，实践中审理这种案子，要考虑到疫情对不同合同履行产生的实际影响。不是说发生疫情事件，就免除所有合同义务和责任。基本上，疫情对商业的影响分为四类：（1）没有影响；（2）有一定影响，但合同还可以继续履行；（3）对双方合同的基础有重大影响，继续履行可能造成“显失公平”；（4）直接导致合同不能履行。只有第4种情况才适用合同法的不可抗力。

　　思远：我理解，法院判定不可抗力时，要根据实际情况：经营者租这个房子是为了经营，但是如果都经营不了，就不能实现租房子的目的。所以，要看疫情中，是不是真的不可经营。比如，店所在的写字楼都不开门，那肯定算不可抗力，对吧？但如果是经营者自己觉得，开门了生意也不好，不够人员工资，主动关门，就是另一种情况了，对吧？

　　赵蕾:对，实际履行不下去的，合同可以解除。但疫情对合同有或大或小的影响，这时还是会考虑实际影响的大小。从2003年非典时期的审判实践上看，很多法院判决是适用了不可抗力条款、免责，也有适用了公平原则，对疫情产生的损失在出租人和承租人间进行分配，少数是引用“情势变更”原则，就是说合同缔结履行的基础发生了重大变化，可以履行，但继续履行可能对一方显失公平，这种情况下可以请求法院进行变更合同或者解除合同。

　　思远：也就是说法院在实践审判中没有一定之规，因为每个案件情况都不一样，但核心是结合双方立场，遵循“公开、透明、公平”的司法精神。

　　赵蕾：对。

　　专家呼吁：合理引导、共担风险 避免诉讼“双输”

　　思远：如果双方协商不成，要打官司容易吗？成本很大吗？陈院长刚才说，中小企业现在普遍缺少合力，小而散。如果小业主跟房东达不成一致，现在政府、协会、银行怎么做设计或紧急出台方案调和，让大家不要走到打官司那一步，减少司法和企业资源消耗，现在有这种可能吗？

　　陈立平：我觉得这种可能还是存在的。大型零售业、购物中心都是集中在商业街，所以租金比较容易谈。问题最多的是中小企业，在社区中大量的店铺业主和房东间可能会发生纠纷，社区、政府应该起到协调特别是社区应该发挥作用。很多房产属于社区配套，物业公司在这方面有一些发言权，应该能起到协调作用。另外，除了号召，政府也应当给中小企业出台一些切实帮助冲抵损失的政策，比如根据情况适度减税，“变向”实现减租的效果。房东也应该明白，出租房屋给生活服务业作为店铺，双方是共生关系，“皮之不存，毛将焉附”，也希望房东能够在灾害面前，与业主共度难关。

　　思远：赵法官，假设双方就是谈不拢，必须打官司会怎样？

　　赵蕾：流程上，我国实行的立案登记制，立案对当事人已不是难题了，准备好起诉状、证据，基本上都可以立案。但现在民诉法规定的案件周期，普通程序一审要6个月，二审要3个月，遇到疑难复杂案件，时间会更长。所以，对当事人举证能力、诉讼能力都有一定要求，有的当事人觉得有胜算，但没有充足证据、固定证据，最后可能也会败诉。在自己没有准确判断的情况下，贸然诉讼，也存在诉讼风险。所以倡导大家协商解决疫情带来的纠纷。

　　各地政府、组织号召应对疫情、共度难关（据官方网站公开资料）

　　商业体系需“反脆弱”：减少“蒙眼狂奔” 让法律“好看又好用”

　　思远：最后说一说对疫情的思考。从17年前的“非典”到现在“新冠肺炎”，各行业都面临空前损失。这背后，既有疫情本身破坏力大的原因，也暴露了中国商业体系“反脆弱”能力的不足——企业普遍的问题都是“现金流紧张”。这两年，中国企业非常追求速度和扩张，严重依赖资本，“把规模跑起来，形成品牌力，压倒其他竞争对手”，这种商业逻辑下，企业规模越大、资金链越长，一旦出问题，刹车也会踩不住。相反，我们的邻国日本，之前总被认为商业发展慢、保守，但面对疫情却很从容。陈教授，你怎么看速度跟风险间的平衡点？

　　陈立平：你提的问题特别好。这些年围绕着商业零售业、线上线下新零售等概念，大量热钱涌入到零售行业，整个行业很长一段时间是浮躁的。大家都忙着挣快钱、炒概念，行业非常不冷静。这次疫情给大家提供了反思机会，有这么几个教训：（1）零售业本来就很脆弱，需要应对环境变化，自然灾害等风险也是行业发展的一部分，零售业、餐饮业平时要做好充分预案。（2）怎么去理解资产？这些年很多零售业的资产过重，对外部灾害的反应能力就弱，应对灾害更主要的是企业自身的发展能力。因此要制定长远的、可持续发展的规划。日本这方面做的比较好，因为日本是个多灾国家，地震频发，所以，从日本政府到商工会议所到商业街，一般都要求企业制定可持续发展计划。一旦遇到自然灾害，在政府帮助下，企业才能很快启动经营。（3）政府指导非常重要。目前我们在流通领域、零售领域缺乏政府引导的应急计划，这次疫情发生后，国家没有乱，老百姓没有慌，最关键的一环是社区、生鲜、超市、便利店发挥了主导作用。街上所有门店都停业时，超市和便利店亮着灯，为稳定民心起到重要作用。所以，政府更应把应对灾害看作是重要工作，早日制定应急预案和体系。

　　思远：陈院长核心表达了两方面：一是商业体系反脆弱，靠人不如靠自己，要平衡速度和风险，不要蒙眼狂奔；第二，政府要从顶层设计上，引导防灾应急处置体系。

　　赵法官，众所周知中国是成文法国家，法典法条设置比较全面，但另一方面相比欧美英美法系的判例法，我们的法律把道理讲得明白，但遇到突发情况，国家太大、情况复杂，看似清晰的法条真正用起来，需要各种操作和争论。这是否也说明，我们需要把更多商业纠纷案例，形成另一套判例体系，按照统一的法律精神，能够迅速地“对号入座”执行和操作。让中国的商业法律不但“好看”，还要“好用”，让纠纷的各方对规则有明确、统一的认知？

　　赵蕾：您说的特别对，我国作为成文法国家，现在也逐渐开始重视判例的作用，出台各种实施办法，重视指导案例的作用，目标就是统一裁判尺度，同案同判，让有纠纷的人对规则有明确的认识，最高法去年出台了《关于法律适用分歧解决机制的实施办法》。我相信裁判尺度统一，规则透明化的问题能够慢慢实现。

本期作者：王思远