央广网北京11月24日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，在一些地方，由于历史的或现代化进程中的原因，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。一方面，城镇快速扩张占用了大量耕地良田，土地开发强度过高，与资源环境的承载力不相适应，以牺牲农用地为代价的城镇化模式已经难以为继。另一方面，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大。

　　昨天，国土资源部召开新闻发布会，介绍《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》相关情况，并且明确表示，鼓励引导土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，改变单纯由政府主导低效用地再开发的状况。

　　低效土地是指城镇中布局乱、利用粗放、用途不合理但仍有调整利用空间的存量建设用地，包括旧房、旧居、旧厂房“三旧”用地以及其他各种原因形成的空置土地等。简单说，就是没有得到充分利用的土地。我国的经济结构和产业转型升级，不仅需要，而且也在向推动土地向高效节约利用的方向转变。

　　国土资源部副部长赵龙以广东省为例说到：“接近70%，一大批规模小、效益差、能耗大的企业被低能耗、低污染、高附加值的优质项目或者互联网+健康医疗等新产业、新业态所替代。”

　　低效用地再开发势在必行，而其持续推进，需要调动各方参与改造开发的积极性，国土资源部对此提出多项激励政策。

　　赵龙介绍说：“鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发，积极引导城中村集体建设用地的改造开发，鼓励产业转型升级，优化用地结构，鼓励集中成片开发，加强公共设施和民生项目的建设。”

　　过去，城镇低效用地改造开发主要由政府主导，改造后的土地增值收益主要成为政府的出让收入和开发商的利润，被改造地块单位和个人只能获取房屋和土地的相应补偿，无缘分享改造开发产生的土地增值收益，导致改造开发困难重重。如何平衡各方面利益关系？

　　国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆表示，要建立完善经济激励机制，实现共同开发、利益共享。他说：“为此，指导意见明确提出，建立健全政府引导、部分协同、公众参与的工作机制，按照市场在资源配置中的决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，建立完善经济激励机制，实现共同开发，利益共享，严格保护历史文化遗产、特色风貌并保证公益性用地，统筹安排公共设施、民生项目和产业用地。”

　　盘活社会资本存量，破解低效用地“紧箍咒”。关于此话题，中央党校国际战略研究院副院长周天勇做出了点评。

　　周天勇：城中村和城市中的低利用地区或是没落工矿等，一直是中国城市建设的难题。第一，拆迁难，乱象较多，却很多年都改造不了。第二，其供水、供暖、厕所等的基础设施都很差。第三，其大部分都是低层建筑，土地利用效率很低。因此，我认为，对这些城中土地和建筑物的改造势必在行。

　　过去，一个很重要的方式就是政府拿钱来拆迁。拆迁不像征用农田、征用耕地，因其所涉人口密度比较大，所以成本非常高，给政府造成了非常大的负担。那么，此次《意见》出台，提供给权利人和社会资本，特别是城中村住房的拥有者新的思路。

　　我认为，这其中可能有几个很重要的问题，第一，政府必须要有规划，如做好道路、土地利用规划，制定建筑红线等。第二，要有标准，如建设部门对住房的安全、整齐、环保、保暖等都要有一定的标准。第三，要规定风格，综合考虑规划时的容积率、密度、间隔等。在这几个方面，政府一定要有所作为。

　　此外，还要调动社会、个人的积极参与，包括要重点调动住户，促进社会资金进入。像废弃厂房、老旧房屋等低密度建筑的财产所有者，无论是法人还是自然人，都要去调动其积极性。另外，其中涉及到协调邻里关系的问题。以前，政府统一组织建设和搬迁，但社会资金进入后，可能和政府的风格不太一样，怎么协调如废旧厂房的所有者、不同住户之间的关系，是一件非常复杂的事情。

　　因此，在这方面，要发挥社区作用或是建立协调机制。过去，政府来拆迁都很难，调动住户自己改造建设会产生更多的矛盾，所以，必须得有民间和官方共同协调机制。

　　另外，我认为，最重要的还是要改革土地年期制。现在，国有土地的使用期限是30年、50年或70年，像温州、深圳都到期了，事实上，到期后政府也没办法收回土地。但从法律上讲，土地年限到期后，按土地管理法是应当收回的。对这种年期上没有确定性的产权，社会资金进行改造，是有法律上的障碍的，其不确定性是有风险的。因此，我呼吁，像居民住宅等土地使用权是不是能够和物权法彻底挂钩，明确长期使用权限。不再像现在这样，到了70年、50年、30年后要重新申请、交钱，通过批准后才能得到新的产权证。在不确定性无法消除的情况下，社会资金是难以进入的。

　　因此，我认为要深化土地改革。习总书记曾在小岗村提出，农民的土地要长期使用。我认为，城镇的国有土地也要长期使用，不是像现在的50年、70年，而可能是一千年、一万年。也就是土地国有的性质不变，但法人和自然人的财产权是长期的。在这样的制度下，社会资金才能放心地流入基础设施等领域。以改造为例，有人住着几间房但是没钱，别的人有钱，房主就可以用长期土地财产权入股进行交易。这种情况下，社会投资者就可以放心了。否则，如果改造的土地使用权期限是40年，权利人已经住了30年，改造后只能使用10年，连投资都收不回来，就没有资金愿意投入改造了。所以，土地年期制度的改革是最根本的，是能不能吸引社会资本进入改造城中村等的最关键部分。