央广网北京10月10日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，刚刚过去的国庆节长假，中国的房地产市场很不平静。相关城市房价节节飚高，各级政府应对政策频频出手，无形之手与有形之手相互博弈，让人眼花缭乱，也让市场步步惊心。“限购、限贷”要因城施策，给房地产虚火降温。全国政协委员、会计审计专家张连起就此做出评论。

　　张连起：对于房地产政策，不能头痛医头，脚痛医脚，要立足中长期发展目标，制定综合性的政策，特别是要防止资本狂欢，防止通过杠杆或者操纵使得房地产价格失控。粗放投资模式终将会被时间湮灭，未来精细化的一些调控或者“一市一策”分类分级分层调控，将是未来调控的方向。

　　今年以来，各地在推进供给侧结构性改革，推进房地产去库存方面取得了一定的成绩，但也出现部分热点城市房价上涨过快的问题。有鉴于此，各地在国庆节期间出台了有关房地产限购限贷的政策，目标是“一市一策”给虚火降温。总体方向是，一线城市要控制住，二线城市要稳定住，三四线城市要活起来。

　　近期，包括北京、上海、深圳等为代表的一线城市房价火爆，引燃了像南京、武汉、合肥等二线城市的购房热情，而大量三四线城市仍在艰难去库存中，房子卖不动，大片楼盘闲置，开工进度缓慢。因此，要总体上解决好去库存和房价暴涨这一看似逻辑性的现象，研究背后的逻辑，使其作为今后分化现象中，分级调控“一市一策”的一个着力点。

　　相关数据也表明，快速城市化阶段尚无房价持续下跌的先例，在城镇化达到60%以前，名义房价很少出现过超过两年的连续调整，且房价累计跌幅一般不超过10%。我国2015年常住人口城镇化率为56.1%，户籍城镇化率不到40%。在这一发展阶段，那些资源聚集的大城市人口流入会越来越多，住宅用地会越来越少。另外一方面，房价被预期推动，成本推动，M2推动等，与纽约类似，北京、上海这样的大城市，其最终的房价不直接相关于当地的人口密度，当地的购买力水平，还取决于全国的购买力，甚至部分国际购买力，因为像上海、北京甚至是世界级城市，不管承认与否，我国居民购买大城市的不动产既包括居住属性也有投资品属性，一定意义上相当于购买了城市的股票，股票就有预期，它不仅分享现在公共服务，包括教育、医疗、养老等带来的价值，还包括分享未来新增公共服务带来的价值。

　　某些妖魔化土地财政的观点是站不住脚的，因为现在城市基础设施建设，包括棚户区改造、大量的公共服务还是来源于被人垢病的土地财政。在城市的资产负债表上，土地出让收入实质上属于负债。为什么要澄清此问题？在未来相当长的时间，土地出让收入将会维持在一定的水平，因为土地出让不是中国的特色，美国有一百多年靠土地财政实现了城市的基础设施建设和相关公共服务的完善。

　　切实解决中低收入者的住房问题，不能单靠商品房，保障的归保障，市场的归市场。面对房价不断上涨的态势有必要调控，但调控不是一刀切的限制居民买房。而某些行政性措施不能常态化，要有一个中长期的综合施策精准施策。主要方向应当是，在一二线城市增加供应量，三四线城市“双暂停”，也即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批。只有增加供给才能降低价格，目前要坚持执行这个双轨制，也就是保障房和商品房这两个体系统筹兼顾，协同推进，不能偏废其一。

　　增加保障性住房可以在很大程度上缓解高房价，但不能简单地强调打压商品房，因为这无益于保障房的建设。保障房的建设需要数以万亿的资金，地方政府也需要相关配套的资金，钱从哪儿来？很大程度上取决于土地财政。当前，我们应当高度重视的是，保障房建成后大量被闲置，包括一线城市都有一个配件保障房，有的叫廉租房，有的叫保障性住房，但很多都被闲置。有的地方成片的保障房闲置多年，有的甚至超过了五年以上。据我调研，这样的现象不是个案，保障房还没有完全进入分批领域。

　　在一线城市要进一步加大住宅用地的供应力度，加大中低价位，中小套型的普通商品住房的供应比例。在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求，即是说调控不能刺伤改善性住房需求。因为从小房子换成大房子是老百姓居住生活的一个理想，不能让资本的狂欢，不能因为投资性或者是投机性而挤压现在住房的改善性需求。同时鼓励房地产开发企业支持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民的租房需求，因为包括社会回租等将是未来的方向。即现在无论是一线城市还是二线城市，没有形成一个成熟的租赁市场，一旦租赁市场形成，就会对整体房地产市场的平稳健康发展起到支撑作用。